Mediazione

La mediazione immobiliare L’attività di mediazione può essere inquadrata nelle attività ausiliarie (art. 2195 c.c.) caratterizzate dall’autonomia dei soggetti che le pongono in essere per facilitare lo scambio di beni e servizi. Il mediatore immobiliare è quindi un imprenditore, con tutte le responsabilità che questa condizione comporta, fatta eccezione per l’attività svolta occasionalmente (art. 2083 c.c.).Qui di seguito viene riportato il quadro legislativo sulla mediazione con tutte le leggi che si sono succedute nel tempo a partire dal 1913:

L 20 marzo 1913 n. 272

L 21 marzo 1958 n. 253

L. 3 febbraio 1989 n. 39 e i tre decreti successivi

D.M. 21 febbraio 1990 n. 300

D.M. 21 dicembre 1990 n. 452

D.M 7 ottobre 1993 n. 589

L. 5 marzo 2001 n. 57

Mentre con le prime due leggi (272/13 e 253/58) l’esercizio della mediazione è libero (prevede un’autorizzazione solo per i mediatori pubblici) e vengono istituiti un Ruolo Ordinario per tutti i mediatori e uno speciale per quelli pubblici, la vera innovazione si ha con la legge 39/89 che disciplina dettagliatamente tutto cio che riguarda un nuovo ruolo chiamato Ruolo degli Agenti di Affari in Mediazione. L’ultima legge, la 57/01, abroga alcune disposizioni della legge precedente soprattutto in merito ai requisiti da possedere per l’iscrizione al suddetto ruolo, e inserisce alcune novità importanti per lo svolgimento dell’attività stessa.

Di seguito viene riportata una bozza di incarico di vendita immobiliare che potrà rivelarsi utile nel caso in cui l’agenzia che vi sta vendendo la casa non vi convince più di tanto; state in guardia perchè nell’ambito immobiliare in Italia c’è, purtroppo, ancora tanta gente che ama definirsi professionista del settore ma che in realta non lo è affatto, parlo per esperienza vissuta. Inserite quindi i dati richiesti nella form sottostante e scaricate il modulo dal link che apparirà!

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29 Commenti

  1. La mediazione è attualmente obbligatoria per un contratto di locazione stipulato nel 2011. Può essere solo proposta non essendo indicata nel contratto? Cosa posso fare per andare alla mediazione e non in causa?
    Grazie.

    • salve Andrea, sinceramente non credo di aver compreso la domanda, in quanto la mediazione non è affatto obbligatoria quando per mediazione si intende l’intervento di un mediatore per mettere in relazione due o più persone allo scopo di concludere un affare. Nel caso di una locazione dire mediazione sta ad intendere che in primo luogo il proprietario di un’immobile si è rivolto ad un professionista per locare lo stesso e che in seguito un potenziale conduttore attraverso il mediatore ha stipulato un contratto di locazione con il proprietario dell’immobile. Ma questa prassi non è obbligatoria il locatore avrebbe potuto benissimo affittare la sua casa senza l’intervento del mediatore. Si potrebbe spiegare meglio, quale è il problema?

  2. Buon giorno, vorrei sapere, se dovrei pagare alla agen. immob. a parte IVA? La provigione +IVA oppure IVA è compresa già nella provigione? Grazie per la risposta

    • salve Dagmar, la provvigione è sempre iva esclusa, quindi se 1000 euro di provvigione il pagamento sarà di 1200 comprensivo di iva al 20%,
      cordiali saluti

  3. Buonasera.volevo sapere se un intermediario immobiliare è obbligato a consegnare una copia del regolamento condominiale e del preventivo di spese prima del preliminare di vendita.grazie mille

    • Salve Matteo, il regolamento condominiale ove ci sia, va richiesto al proprietario e non all’agente immobiliare, oppure sempre al proprietario tramite l’agente, se per preventivo di spesa intende le spese notarili di compravendita vanno richieste dall’acquirente al notaio che ha scelto per la stipula,
      cordiali saluti.

  4. articolo 1756 : si può esigere il rimborso solo se il mandato è scritto ? con mandato verbale non avrei diritto ? grazie e complimenti per il sito! Stefano Gambini

    • salve Stefano, il diritto alla provvigione del mediatore è maturato nel momento della conclusione dell’affare per effetto dell’intervento del mediatore stesso, non avendo nessuna rilevanza la forma data all’incarico,
      cordiali saluti.

  5. Se un agente immobiliare porta a vedere casa tua un possibile acquirente, il quale però decide di concludere con un secondo agente di un’altra agenzia immobiliare, per problematiche comunicative, può il primo agente pretendere la provvigione? E’ bene dire che non ci sono state proposte scritte del possibile acquirente con il primo agente.
    Il primo agente immobiliare pretende dal venditore comunque la provvigione solo perchè dice di avev portato per primo il possibile acquirente, senza però essere riuscito a concludere l’affare. Il venditore è stato contattato direttamente dalla seconda agenzia immobiliare con una proposta scritta da parte dello stesso acquirente e quindi ha accettato la proposta d’acquisto. La ringrazio per la consulenza e la relativa risposta

    • salve Luciano, il primo mediatore ha diritto alla provvigione avendo lui messo per primo in relazione le due parti che poi in seguito hanno concluso l’affare, e la potrà pretendere fino ad un anno dalla cocnlusione dell’affare dopo di chè si prescrive questo diritto, e sempre che sia venuto a conoscenza dell’avvenuta conclusione dell’affare,
      cordiali saluti.

  6. Buonasera, ho una domanda da porvi: una agenzia presenta un esercizio commerciale ad un possibile compratore. Successivamente, il compratore interessato, chiede all’agenzia di iniziare una trattativa economica ma l’agenzia non la prende in considerazione (nonostante ripetuti solleciti del compratore) e quindi non la comunica al venditore. A questo punto, trascorsi mesi, il venditore e il compratore si accordano tra loro scavalcando il mediatore. Il mediatore ha ugualmente diritto alla provvigione nonostante il disinteresse totale? Premetto che solo il compratore ha firmato un accordo con l’agenzia; mentre il venditore non ha firmato alcun accordo con il mediatore.

    Grazie.

    • Salve Ornella, la provvigione è comunque dovuta, anche se in un caso del genere bisognerebbe vedere perchè l’agenzia non ha preso in considerazione il potenziale acquirente, comunque sia la vedo molto difficile riuscire a provare che fu l’agenzia a comportarsi inun modo tale da non permettere il perfezionamento della compravendita,
      cordiali saluti.

  7. Mi scusi, un ultimo ma rilevante particolare: Il venditore è disposto a testimoniare in quanto ha avuto dal mediatore lo stesso disservizio con il rischio di fargli perdere la vendita!!

    Grazie mille e complimenti per il sito!!!

    • salve Ornella, questo sicuramente depone a vostro favore, ma per esperienza le dico che in caso di giudizio dire a priori come andrà a finire a mio avviso è quantomeno azzardato; resta inteso che se sia lei che il venditore siete convinti di essere nel giusto rivolgetevi ad un avvocato che potrà attentamente studiare la situazione e consigliarvi per il meglio,
      cordiali saluti.

  8. se una agenzia immobiliare presente un cliente a chi vuole affittare un appartamento dando le dovute garanzie su questa persona che poi risultano false al pagamento della seconda mensilità di affitto POSSO AGIRE NEI CONFRONTI DELL’AGENZIA IMMOBILIARE,per avermi presentato una persona non affidabile e non solvibile,tenga presente che ho stipulato il contratto di locazione basandomi proprio sulla base delle garanzie dette dall’agwenzia immobiliare a cui ho pagato una provvigione,ha me risulta che le agenzie immobiliari hanno l’obbligo almeno mortale di accertarsi sulla solvibilità dei clienti proposti.attendo risposta grazie.silvia

    • Salve Silvia, certamente un “obbligo” morale a mio avviso c’è sempre, ma parlare di un’azione legale è impossibile in quanto secondo me (ma non sono un’avvocato) non ci sono i presupposti, anche perchè pur nell’ipotesi in cui l’agenzia fosse a conoscenza della malafede dell’inquilino, come si fa a provare una cosa del genere? Comunque se lei ritiene che l’agenzia in qualche modo fosse cosciente che le referenze del nuovo inquilino fossero fittizie, si rivolga ad un suo legale che potrà cercare ed eventualmente trovare una strada percorribile, ma ripeto secondo me non c’è storia, purtroppo quando si affitta una casa non si sa mai fino alla fine,
      cordiali saluti.

  9. Salve, sono in fase di accordo per l’acquisto di un appartamento, direttamente dal proprietario.
    Solo ora è emerso il fatto che mia madre, a mia insaputa, aveva visionato l’appartamento mesi prima tramite un’agenzia.
    Non aveva firmato fogli di visita o simili ma, ovviamente, lasciato all’agenzia il suo nominativo.
    Il mio contatto è avvenuto tramite un annuncio pubblicato direttamente dal proprietario dell’appartamento, ma questa cosa può crearmi problemi con l’agenzia?
    Grazie mille, saluti.

    • Salve Matteo, se l’agenzia venisse a conoscenza della conclusione dell’affare potrebbe chiedere la provvigione e a mio avviso anche ottenerla visto che comunque si parla di parenti in linea diretta, certo è tutto da provare,
      cordiali saluti.

  10. Buongiorno , ho dato in mano ad un agenzia la vendita della mia casa 2 anni fa , naturalmente l’incarico all’agenzia ora e scaduto , ma a voce senza altri incarichi avevo lasciato l’incarico all’agenzia.
    Al tempo avevo dato all’agenzia tutta la documentazione in mio possesso, compreso di copia atto notarile .
    Poco tempo fa l’agenzia aveva trovato un compratore , dopo aver firmato un preliminare di acquisto con l’acquirente e l’agenzia, l’acquirente ha trovato un notaio e ha fatto visionare il mio atto notarile, all’interno c’era una convenzione con il comune (di cui non ero a conoscenza essendo ateo su queste questioni), questa convenzione in pratica impedisce la vendita a persone che non hanno i requisiti per acquiosto in edilizia agevolata, appena saputo noi ci siamo attivati per far togliere questa convenzione , ma i tempi si sa son lunghi.
    L’acquirente ha deciso di sciogliere il preliminare causa i tempi non ben definiti per sciogliere questa convenzione.
    Ora noi non abbiamo fatto nessuna obbiezione a cio, per l’agenzia mi chiede ugualmente la parcella..anche se non si e arrivati al rogito.
    Ora mi chiedo se cio sia corretto visto che, si io dovevo essere a conoscenza della convenzione,(ora lo so), ma l’agenzia sono gia due anni che e in possesso della documentazione, ed essendo sicuramente piu svegli di me per quanto riguarda queste leggi doveva per lo meno informarmi prima di eventuali impedimenti…
    Vi ringrazio molto se mi si puo far chiarezza.
    Grazie

    • Salve Giancarlo, certamente l’operato dell’agenzia non è stato dei migliori ma purtroppo il diritto del mediatore ad esigere la provvigione matura nel momento della conclusione dell’affare che la consuetudine individua nel momento dell’accettazione della proposta d’acquisto, e non della stipula del rogito. Quindi a prescindere dal fatto se la compravendita si perfezioni o meno la provvigione è comunque dovuta. Nonostante questo mi sembra troppo corrisponderla per intero visto che l’agenzia non ha nemmeno valutato la fattibilità dell’operazione, inoltre tutto quanto detto è in linea di massima , ma rivolgendosi ad un legale si potrebbe forse trovare una scappatoia anche perchè parlare di conclusione dell’affare con un acquirente che fin dall’inizio non possiede i requisiti per acquistare mi sembra paradossale, per questo ritengo che tutta la situazione sia discutibile. Non essendo però io un avvocato il mio parere è da considerarsi puramente informativo e non esaustivo,
      cordiali saluti.

  11. Grazie per la risposta , credo che mi rivolgero ad un legale, forse sbaglio ma io dall’agenzia ero convinto comunque di avere un supporto sulla parte burocratica , non conoscendo leggi in merito a compravendita , ora che so ciò che fa l’agenzia mi conviene in futuro far da solo.

  12. Buonasera,

    vorrei sapere se dobbiamo una percentuale sul prezzo di vendita di una proprietà ad un mediatore con cui non abbiamo avuto nessun contatto prima della vendita della casa. Il mediatore ha visto il cartello fuori dalla nostra proprietà e informato il suo cliente. In seguito, noi abbiamo avuto contatti solo con il suo cliente, il quale è venuto a vedere la casa, ci ha fatto un offerta e infine ha comprato la proprietà. Il mediatore è venuto in un occasione con lui, senza perô presentarsi (pensavamo fosse un conoscente). Si è poi presentato in modo informale col nostro architetto (spesso presente durante le visite dell’acquirenter), ma senza mai contattare noi personalmente.

    Conclusosi l’affare, sappiamo dall’acquirente che il suo mediatore ha naturalmente ricevuto una percentuale da lui. Tuttavia, dopo la firma del contratto il mediatore ci ha contattati chiedendoci un compenso: siamo tenuti a darglielo?

    Grazie e cordiali saluti
    Gaia Piazzesi

    • Salve Gaia, secondo me no, perchè è vero che il mediatore ha diritto alla provvigione nel momento in cui si conclude un’affare per effetto del suo intervento che può essere anche solo considerato come messa in relazione delle parti a prescindere da eventuali incarichi conferiti e dalla loro forma scritta o verbale. In questo caso però mi sembra di capire che non tutte le parti in gioco fossero a conoscenza dell’operato del mediatore, e poi presentarsi dopo a cose fatte mi sembra quanto meno scorretto, anche perchè lei venditrice avrebbe potuto dire (nel caso in cui fin dall’inizio avesse saputo dell’intervento del mediatore) di non voler corrispondere alcuna provvigione e di non accettare trattative con potenziali acquirenti procurati dallo stesso. Per queste ragioni ritengo che non si debba corrispondere alcuna provvigione, ma non essendo io un legale il mio parere può considerarsi solo informativo, per tanto se lei ritiene comunque di essere in buona fede (come io credo) e di non dover pagare alcun chè, si rivolga ad un suo legale di fiducia anche perchè la richiesta del mediatore sono sicuro non tarderà ad arrivare,
      cordiali saluti.

  13. Più di un anno fa sono andata a vedere una casa ,perchè interessata all’acquisto, con una agenzia immobiliare . Non cè stato alcun tipo di accordo con la suddetta agenzia. Per vari motivi ho dovuto rimandare ogni decisione. Attualmente vorrei rivalutare l’opportunità dell’acquisto della medesima casa.Sono obbligata a ricontattare la suddetta agenzia oppure posso seguire altre vie,come ad esempio contattare direttamente il venditore? Grazie e cordiali saluti Anna Fareri

    • Salve Anna, se l’agenzia in questione per la prima volta la messa in relazione con il proprietario di tale immobile allora nel caso in cui si concluda l’affare la provvigione è comunque dovuta, ma solo nel caso in cui entro un’anno da detta conclusione la stessa agenzia ne venga a conoscenza e possa provare che c’è stato il suo intervento, trascorso il termine il diritto del mediatore alla provvigione si prescrive,
      cordiali saluti.

  14. Salve,
    vorrei porre alcuni quesiti:
    1) se visito una casa con un’ agenzia che ha il contratto di esclusiva con il proprietario, ma poi scaduta la finestra temporale dell’esclusiva, mi accordo privatamente col proprietario stesso, l’agenzia a quel punto può richiedere la provvigione ad entrambe le parti?
    2) Ipotizziamo che l’agenzia di turno (priva di contratto di esclusiva), in occasione della visita ad un appartamento, non faccia firmare al potenziale acquirente alcun foglio di visita. Ipotizziamo anche che in un secondo momento (ad esempio 3-4 mesi dopo) acquirente e proprietario si accordino privatamente per concludere la vendita.
    A questo punto, l’agenzia, una volta venuta a conoscenza della vendita (a proposito…come fa a venire a conoscenza dell’identità dell’acquirente?), come fa poi a dimostrare che effettivamente aveva inizialmente messo in contatto le due parti in mancanza di alcunchè di scritto?

    Ringrazio anticipatamente.

    • Salve Vincenzo, la provvigione al mediatore è comunque dovuta in tutti quei casi in cui l’affare si concluda per effetto del suo intervento o tra persone che per la prima volta sono state da lui messe in relazione, a prescindere dalla forma data all’incarico, scritto, verbale, in esclusiva o con esclusiva. Poi è chiaro che in sede di giudizio dovranno essere provate le diverse posizioni, sul come dover fare per dare prove sufficienti ovviamente non sono io in condizioni di poter dare risposte, ognuno utilizzerà il metodo che riterrà più opportuno,
      cordiali saluti.

  15. Buongiorno,
    se possibile Vi chiedo un’informazione:
    qualche mese fa ho messo in vendita la mia casa e da allora mi hanno chiamato molte agenzie portandomi un sacco di clienti uno dei quali si è rivolto a me, successivamente, privatamente.
    Non avendo lui firmato alcun foglio con l’agenzia e non avendo io dato alcun mandato, se non quello di aver accettato che mi portassero dei clienti, nel caso la trattativa si concluda sia io che l’acquirente dovremmo pagare la provvigione all’agenzia? Grazie in anticipo.

    • Salve Paolo, nel caso in cui si concluda l’affare per effetto dell’intervento del mediatore, e qui l’intervento c’è stato, la provvigione è dovuta a prescindere dalla forma data all’incarico, scritto o verbale,
      cordiali saluti.

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