Proposta d’acquisto

La prassi della proposta d'acquisto immobiliareNel momento in cui avrete individuato la casa che pensate faccia per voi, il primo vero passo da compiere è formulare una proposta d’acquisto scritta, allegandovi un assegno d’acconto; tale somma, che potrà ammontare ad una cifra compresa (fino ad un costo totale di 400.000 euro circa), tra 2000 e 5000 euro diverrà caparra confirmatoria nel momento in cui proprietario dovesse accettare la stessa, in caso contrario vi verrà restituito ed avrete facoltà di rilanciare, oppure no. In questa fase iniziale della compravendita ricordate di intestare sempre l’assegno direttamente al proprietario non trasferibile, e prima di farlo verificate il reale nome dello stesso sull’atto di provenienza che l’agenzia o il venditore stesso dovranno mostrarvi.

Nota bene: a questo punto se non hai ancora provveduto a verificare l’effettiva fattibilità del mutuo, e non è stata inserita una clausola sospensiva riguardante lo stesso, fallo al più presto, altrimenti potrebbe succedere che l’acconto versato vada perso nel caso in cui il finanziamento non venga concesso. Puoi già farti un’idea utilizzando questo strumento gratuito.

Se vi siete rivolti ad una agenzia, come sempre più spesso accade, il mediatore compilerà, in vostra presenza, un modulo stilato in quadrupla copia (meglio se da voi o persone di vostra fiducia precedentemente letto) indicando: i vostri dati (acquirente), quelli del venditore, identificativi catastali del fabbricato (che sono foglio, particella e subalterno nonchè via e numero civico con relativo interno), prezzo offerto, modalità e tempi dei pagamenti. Inoltre verranno indicati anche la data entro la quale andrà stipulato il rogito notarile, numero e banca emittente dell’assegno allegato, ammontare della provvigione pattuita (o un riferimento ad un’eventuale allegato redatto a parte), eventuali formalità riguardanti ipoteche in essere (es.mutuo del venditore), penali contrattuali e numero di iscrizione del mediatore al Ruolo Agenti Affari in Mediazione presso la camera di commercio della città di appartenenza.

A questo punto finito di compilare la proposta vi farete lasciare copia originale (non fotocopia) della stessa e andrete a casa con le dita incrociate. Nota bene, la proposta d’acquisto, giuridicamente, ha una durata che deve essere indicata esplicitamente in essa di solito 15 giorni (ma può variare), termine questo allo scadere del quale se ancora non vi sarà stata data una risposta scritta (a mezzo raccomandata o telegramma) dovrà esservi restituito l’assegno, che ricordiamo ancora deve essere intestato sempre al venditore e non trasferibile.

Se invece la parte venditrice accetta le vostre condizioni (prezzo, modalità, tempi e quant’altro eventualmente indicato nelle note) e controfirma la proposta è stato trovato l’accordo (cioè non avete ancora acquistato l’immobile ma avete promesso di farlo e vi siete vincolati, pena la perdita delle somme versate, lo stesso vale per il venditore che in caso di ripensamenti dovrà restituirvi il doppio delle somme percepite); il proprietario incasserà quindi l’assegno da voi emesso a suo nome, ma solo dopo che voi avrete avuto notizia dell’accettazione (questo in teoria, in pratica non è quasi mai così) che diverrà caparra confirmatoria, con la quale le parti si impegnano vicendevolmente a perfezionare il contratto stipulato alle condizioni pattuite e indicate nello stesso fino al giorno del rogito notarile di compravendita.

In caso di non accettazione da parte del venditore, il mediatore, o il venditore, dovranno obbligatoriamente restituirvi l’assegno che non potrà essere trattenuto a nessun titolo.

Nota bene: ribadiamo di diffidare di quei agenti immobiliari che vi chiedono di intestare l’assegno della proposta di acquisto all’agenzia e non direttamente al proprietario, non è assolutamente questa la prassi ed è probabile che se il proprietario non dovesse accettare la vostra offerta difficilmente rivedrete tornare indietro il vostro assegno che verrà trattenuto con una scusa banale del tipo, “dobbiamo ripagarci la pubblicità fatta”, oppure, “non è colpa nostra se il venditore ha rifutato”.

Inoltre se dopo qualche giorno dalla sottoscrizione della proposta ricevete una telefonata da parte del mediatore che vi dice che sarebbe il caso di versare altri soldi come ulteriore acconto prezzo per invogliare il proprietario ad accettare o per “fermare la casa”, diffidate, non è assolutamente necessario ne tantomeno saggio versare altro denaro; l’impegno viene preso e confermato con l’accettazione scritta della proposta e non con il versamento di altre somme.

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316 Commenti

  1. Se alla scadenza stabilita sulla proposta di acquisto non viene stipulato il preliminare perchè il compratore ha dei dubbi da chiarire ,il venditore è in diritto di pretendere l’assegno offerto con la proposta di acquisto e chiudere la trattativa di compravendita per scadenza delle date prestabilite ?

    • Salve sig Gandolfo, se la proposta di acquisto in oggetto è stata accettata in forma scritta (e lei ne ha ricevuto notifica via telegramma o raccomandata) nel momento in cui il venditore non vuole più vendere l’immobile per qualsivoglia motivo lei è in diritto di chiedere il doppio della cifra versata.
      Tuttavia se si tratta solo di un ritardo dovuto a qualche imprevisto del venditore anche se sono stati superati i tempi previsti dalla proposta le consiglio di cercare un accordo così potrà acquistare la casa che desidera.
      Mentre ribadisco che se il proprietario non è più intenzionato a cedere l’immobile lei può chiedere il doppio della caparra versata, ma potrebbe in via amichevole anche riprendere solamente la cifra versata.
      Resto a disposizione per ulteriori domande, un saluto.

  2. salve, avrei necessità di sapere se esiste un termine massimo entro il quale stipulare il compromesso. se si, tale termine parte dalla data della formulazione della proposta di acquisto,o dalla data di accettazione della stessa? deve essere specificato nella proposta di acquisto?nel mio caso particolare si tratta di compravendita di un appartamento tramite agenzia.
    grazie
    Angela Rossi

    • Salve, non esiste un termine massimo di legge entro il quale va stipulato il compromesso, se non quello che dovrà necessariamente essere indicato nella proposta di acquisto, come del resto quello per il rogito notarile. Non è inoltre obbligatorio stipulare un preliminare, ma si può passare direttamente all’atto definitivo, poi chè la proposta di acquisto accettata costituisce già preliminare di compravendita, in quanto in essa, di solito, vengono indicati tutti gli estremi degli accordi, quali prezzo totale della compravendita, modi e tempi dei pagamenti.
      Rimango a disposizione per ulteriori domande, saluti.

  3. Buongiorno,
    ho un accordo verbale di compravendita dell’appartamento dove già vivo con contratto di affitto. E’ possibile evitare il compromesso e fare eventualmente una proposta di acquisto? esiste un modello standard?

    • Salve Deborah, per quanto riguarda l’accordo verbale, nelle compravendite immobiliari l’unica cosa che veramente conta è ciò che viene scritto su carta e firmato da entrambe le parti.
      Di solito il primo passo per acquistare una casa è la proposta d’acquisto, ma nell’eventualità ci sia una situazione di fiducia reciproca si può passare direttamente al preliminare, oppure fare una proposta d’acquisto e poi direttamente il rogito notarile, o ancora passare per tutti e tre gli step, proposta compromesso rogito,
      Di moduli semplici da compilare se ne possono reperire o da Buffetti, oppure nel web, come per esempio questo
      rimango a disposizione per eventuali domande.
      Saluti.

  4. Buongiorno, vorrei sapere se un’agenzia immobiliare ha diritto alla provigione dal venditore e dall’acquirente, se io firmo una proposta di acquisto, che viene controfirmata dal venditore di domenica, il quale telefona all’agenzia la mattina del lunedi seguente per revocarla.

    Preciso che l’agente immobiliare mi ha informato dell’accettazione della proposta la domenica stessa.

    L’affare si può considerare concluso? Spero di no …. La revoca del venditore è stata immediata, c’è un diritto di recesso?

    Ringrazio.
    Gabriella

    • Salve, l’affare può considerarsi concluso all’avvenuta conoscienza dell’accettazione della proposta di acquisto da parte del proponente, che può considerarsi valida anche previo utilizzo del telefono, se non diversamente specificato nella proposta stessa.
      Nel suo caso io credo che l’agenzia abbia diritto alla provvigione, poi il proprietario può anche ripensarci il giorno dopo, pena il versamento del doppio dell’acconto percepito.

  5. Quando l’affare si puo’ considerare concluso? Ovvero la revoca di lunedì, di una proposta accettata di domenica è efficace?

    Ringrazio.
    Gabriella

  6. Buon giorno e auguri,
    volevo fare una sola domanda, cioè:
    dopo aver accettata la mia proposta di acquisto di un’immobile, la parte venditrice, per problemi di successione e per partizione delle quote spettanti agli eredi, mi sta facendo attendere molto tempo.
    Premesso quanto sopra, dal momento che abbiamo sottoscritto la proposta di acquisto quanto tempo può trascorrere affinchè possiamo andare avanti con il preliminare o addirittura direttamente al rogito? grazie.

  7. salve gerardo, non esiste una tempistica di legge tranne quella che dovrebbe esplicitamente essere indicata nella proposta stessa, scaduto tale termine (che decorre dall’accettazione della proposta e non dalla sua sottoscrizione) lei potrebbe chiedere il doppio del prezzo versato, tuttavia se è solo una questione di tempo io aspetterei ancora un po così da riuscire a comprare l’immobile desiderato,
    saluti e auguri anche a lei.

  8. Salve,

    una proposta di acquisto stipulata in agenzia può ritenersi “legalmente valida” se all’interno è riportata la consegna dell’assegno,che in realtà non è mai stato consegnato??

    Grazie!!!!!

    • salve, la proposta è valida (per la durata indicata nella stessa) dal momento in cui chi la sottoscrive pone la sua firma su di essa, mentre l’accettazione della proposta avviene nel momento in cui il venditore pone la sua di firma, a prescindere se incassi o meno l’assegno, è la firma che da valore al contratto.

  9. Salve, ho fatto una proposta di acquisto, accettata dal venditore.L’agenzia ha scritto riguardo alla conformità: sono in fase di adeguamento urbanistico e catastale.Prestampato c’è scritto che il venditore garatisce la veridicità della suddetta descrizione. FALSO,il venditore ha dato mandato successivamente ad un geometra per l’adeguamento urbanistico e spostamento rogito di 6 mesi. Posso invalidare e recedere dalla proposta visto che l’agenzia non è stata corretta? E’ possibile chiedere un rinvio della data del preliminare senza pagare penali visto che anche la data di rogito verrà spostata di 6 mesi dal venditore? Grazie e saluti.

  10. Salve Rodolfo, non credo che il discorso possa essere motivo di annullamento della proposta, in quanto mi sembra di aver capito che il venditore stia provvedendo al necessario adeguamento, e quello che è importante è che per il giorno del rogito sia tutto a posto. Per quanto riguarda lo spostamento della data del preliminare tramite accordo tra le parti si possono modificare sia i modi che i tempi dei pagamenti, resta inteso che se lei pensa che dietro tutto questo ci sia una sorta di raggiro, allora le conviene rivolgersi ad un legale che carte alla mano la potrà consigliare per il meglio. Resto a disposizione per eventuali chiarimenti.

  11. Salve!! Devo scrivere una proposta d’acquisto tra privati. In questo caso sono io la proponente…potete dirmi quali clausole non devono mancare sulla proposta al fine della mia tutela?? grazie anticipatamente

    • Salve, Erika quello che è sicuramente fondamentale, è che nella proposta siano chiaramente indicate tutte le formalità riguardanti eventuali ipoteche o trascrizioni pregiudizievoli, e se non ve ne sono dovrà essere esplicitamente indicata l’assenza di tali formalità. Inoltre nella proposta dovrà essere riportata la regolarità edilizia ed urbanistica dell’immobile. e nel caso ci sia qualcosa da adeguare o non conforme, dovrà essere indicato cosa.
      Questo modulo è un buon punto di partenza per scrivere una proposta d’acquisto ad hoc eliminando le parti riguardanti la mediazione immobiliare che in questo caso non c’è. Resta inteso che ogni compravendita è una situazione a se stante e se si è completamente a digiuno in merito all’argomento è sempre meglio rivolgersi di persona ad un professionista del settore,
      cordiali saluti.

  12. Buona sera,ho firmato per accettazione ed ho incassato l’assegno dell’acquirente allegato alla sua proposta d’acquisto.
    In essa è stabilito il prezzo definitivo con alcune modalità di pagamento.
    Per comune accordo, si andrà direttamente al rogito.
    In tale sede, si possono rinegoziare e cambiare le modalità di pagamento?
    Grazie

  13. salve Bernardo, le modalità di pagamento si possono cambiare sempre che l’acquirente sia d’accordo, e se eventualmente lo sarà mettete tutto per iscritto, ma questi cambiamenti vanno necessariamente effettuati prima del giorno del rogito, il giorno stesso non sarà possibile cambiare nulla,
    cordiali saluti.

  14. salve,ho fatto proposta d’acquisto senza versare alcun acconto che è stata accettata ma io vorrei ritirarmi perchè ci ho ripensato.
    La venditrice dell’agenzia non vuole darmi copia
    della detta proposta e afferma che,se la proprietaria non accetta amichevolemente la transazione anche se non ho versato denaro anticipato io devo accettare la situazione.
    Come posso comportarmi?
    Devo esigere la fotocopia della proposta?
    E in base a quali appigli legali?
    Grazie

  15. Salve Guido, la proposta anche se non vi è stato allegato alcun assegno è valida, se accettata entro i termini indicati nella stessa, l’agenzia deve consegnare copia della proposta accettata, nel caso in cui voglia ritirarsi ad avvenuta accettazione della proposta, dovrà corrispondere la mediazione all’agenzia, per quanto riguarda il proprietario, non avendo percepito soldi non potrà trattenere nulla, anche se si troverà in grado di richiedere eventuali danni, ove ce ne siano, organizzi un incontro con l’agente ed il proprietario per cercare di risolvere, il dialogo in questi casi è la miglior cosa,
    cordiali saluti.

  16. Salve, ho formulato una proposta di acquisto che è stata accetta, ho versato un assegno che l’agenzia ha fatto intestare a se stesso e fissato i termini per la caparra 30.01.2011, atto notarile 30.03.2011. Ho chiesto un mutuo i tempi saranno sicuramente più lunghi del 30 gennaio, cosa posso fare per tutelarmi e non perdere eventuale caparra che dovrò versare il 30.01.2011, se il finanziamento non andrà in porto.Grazie

  17. Salve Giuseppe, premesso che l’unico assegno che va intestato all’agenzia ad avvenuta conclusione dell’affare è quello della provvigione, ciò che può fare per cercare di non perdere il denaro che verserà come caparra al preliminare è quello di spostare la data del preliminare ad avvenuta delibera del mutuo o comunque a data che dia il tempo utile per la stessa, cerchi di organizzare un’incontro con il proprietario tramite l’agenzia per trovare un accordo, in quanto se dopo aver versato la caparra non le verrà concesso il mutuo non potendo più perfezionare l’acquisto sarà inadempiente e perderà quanto già versato più la provvigione dovuta per la mediazione,
    saluti.

  18. Buonasera!
    Sto vendendo casa e ed è stata accettata una proposta d’acquisto.
    La proposta di acquisto può ritenersi “legalmente valida” se è firmata soltanto da uno dei due coniugi? (la casa è intestata sia a me che a mia moglie).
    In caso decida di non vendere più sono obbligato
    a pagare lo stesso la provvigione all’agenzia, la mia e anche quella dell’acquirente?

    Grazie per la risposta!
    Saluti,
    Cremona

    • Salve Cremona, ha già ricevuto risposta alla sua domanda in data 8 gennaio può visionarla qui
      cordiali saluti

  19. Salve,

    vorrei delle delucidazioni per me molto importanti.
    Dovremmo acuistare una casa di un parente ma a prezzo molto inferiore rispetto al metratura reale della casa.
    Possiamo comunque fare un atto di compravendita e non di donazione, perchè non vorrei problemi in futuro?
    Mi può dire il procedimento dettagliato di come dovremmo affrontere la situazione?

    Nell’attesa di una Sua risposta Le porgo
    Cordiali saluti.

    • Salve Veronica, nel caso della compravendita non credo crei problemi il fatto che l’immobile venga compravenduto ad un prezzo inferiore a quello di mercato, in quanto le imposte andranno comunque pagate in base al valore catastale, per quanto riguarda la donazione, quindi un passaggio senza corrispettivo in denaro, a mio avviso e sempre meglio se possibile evitarla perchè sopratutto quando si parla di parenti in linea diretta può creare seri problemi di rivendita futura, è chiaro che per avere un quadro reale e chiaro della situazione dovrà rivolgersi personalmente ad un notaio, che sono sicuro troverà una soluzione ad hoc per il vostro caso,
      cordiali saluti.

  20. Ho compilato una proposta di acquisto casa tramite agenzia immobiliare,ma non mi é stato richiesto un assegno da allegare alla proposta.
    Mi chiedevo se la proposta in questione e’ valida a tutti gli effetti o no.
    In caso che la parte venditrice non accetti deve comunque firmare la proposta da me avanzata per non accettazione?
    Cordiali saluti.
    Alla

    • Salve Alla, la proposta è comunque efficace anche se non vi è una caparra, nel caso in cui il venditore non accetti la proposta non deve firmare nulla,
      cordiali saluti,

  21. Salve sto vendendo casa tramite l”agenzia , mi è arrivata una proposta che ho accettato con caparra di 5000 euro questo a metà dicembre, abbiamo fissato il compromesso al 31 di gennaio con la consegna da parte dell”acquirente di altri 10000 euro,( questo tutto scritto sulla proposta accettata) arrivati a questa data l”acquirente si è tirato indietro. Volevo sapere se apparte i 5000 euro che ho già incassato devo avere anche i 10000 euro che doveva consegnarmi al compromesso.

  22. Buongiorno.
    Sono in procinto di fare una proposta di acquisto tra privati. Io sarei l’acquirente.
    Da quello che ho capito la casa che dovrei comprare è di proprietà di tre fratelli e io stessa la comprerei insieme a mia mamma.

    Vorrei sapere come dovranno essere firmati i documenti vari da ambo le parti.
    Proposta d’acquisto.
    Preliminare.
    Rogito
    Dovranno sempre essere sempre presenti e firmare tutte e 5 le persone?
    Grazie

    • Salve Lucia, per quanto riguarda il proponente quindi lei, la proposta d’acquisto può essere sottoscritta anche solo da una persona poi in seguito al preliminare o comunque entro il rogito notarile potrà nominare sua madre come ulteriore intestataria del bene (ma si ricordi di farlo presente al notaio quando porterà i documenti per la redazione dell’atto), per quanto riguarda invece i venditori o dovranno essere presenti tutti alla stipula dei contratti o solo in parte con relative deleghe o procure per coloro che non saranno eventualmente presenti,
      cordiali saluti.

  23. Grazie per la risposta, se ho ben capito i venditori dovranno essere dunque sempre o fisicamente presenti o con delega, in tutte e tre le fasi?

    Invece per quanto riguarda noi, mia mamma potrà comparire solo al rogito? (avvisando il notaio)

    Altra domanda, la persona che firma la proposta d’acquisto deve essere poi quella , o tra quelle, che firmeranno il rogito? Cioè, posso firmare io la proposta d’acquisto ma poi al rogito l’acquirente essere persona diversa? p.es.mia mamma o mia sorella?
    grazie di nuovo

    • salve Lucia, la proposta d’acquisto dovrà pervenire a lei firmata da tutti i proprietari o solo da quelli con delega o procura (che ovviamente dovrà essere allegata alla proposta e possibilmente con firma autenticata dal notaio), e stesso discorso sia per preliminare che per rogito.
      Per quanto riguarda la nomina di altre persone per il giorno del rogito, non c’è problema a patto che nel preliminare venga esplicitamente citata la possibilità per il promissario acquirente di nominare terze persone per esempio con una clausola del genere: “La Parte Promittente Venditrice promette e si impegna a vendere alla Parte Promissaria Acquirente, che promette di acquistare per se, persona, ente o società, da nominare al Rogito Notarile“. resta inteso che a mio avviso quando alcuni dei proprietari non possono essere fisicamente presenti alla stipula dei contratti è sempre meglio farsi seguire da un legale che le farà percorrere la strada più sicura per il suo specifico caso, le costerà dei soldi ma le assicuro che sono ben spesi,
      cordiali saluti.

  24. Buongiorno.

    Volevo sapere se è corretto indicare nel modulo “proposta d’acquisto” in alto a sinistra nella casella “proprietario/Procuratore e/o legale rappresentante”, come proprietario solo il nominativo di un soggetto anche se proprietari dell’immobile risultano essere,in uguale misura più persone? o bisogna indicarli tutti?
    e, se eventualmente quella omissione renderebbe nulla la proposta?

    Grazie per la cortese risposta.

    • Salve Attilio, a rigor di logica andrebbero indicati tutti i proprietari, ma considerato che nella proposta vengono riportati tutti gli identificativi catastali dell’immobile e raccolta e repertorio dell’atto di provenienza quello che è sicuramente più importante per dare validità e che la proposta venga firmata da tutti i proprietari per accettazione, comunque per non correre inutili rischi a mio avviso e sempre meglio indicare tutti i proprietari,
      cordiali saluti.

  25. Buongiorno.
    In data 05/01/2011 ho presentato tramite un’agenzia immobiliare una proposta d’acquisto per un immobile. In prima proposta è stata rifiutata, ma in data 27/01/2011 l’agenzia ha insistito per presentare una seconda proposta un po’ più alta.
    In realtà è stata aggiunta una postilla sul modulo della precedente proposta con la data di aggiornamento, con scritto “rimanendo invariate le altre condizioni si eleva l’offerta della proposta ad Euro xxx”.
    Ora… non ho più ricevuto alcuna risposta da parte loro e alle mie telefonate mi sento rispondere che “il proprietario ci sta pensando”.
    Vorrei arrivare ad un dunque, perchè ormai sono passati 8 giorni e ancora non ho notizie.
    Leggendo le condizioni generali c’è scritto che la proposta “è irrevocabile sino a 20 giorni dopo la data indicata per il contratto preliminare, termine entro il quale dovrò ricevere l’accettazione del venditore”.
    La domanda è intanto se questa scadenza è legale (20 giorni DOPO il compromesso???) e secondo se posso in qualche maniera cercare di riavere il mio assegno di caparra (peraltro intestato all’agenzia) o se devo mettere di mezzo il mio legale.
    Grazie mille.

    • Salve Andrea, non capisco come cronologicamente sia possibile che l’efficacia della proposta abbia termine fino a 20 giorni dopo la stipula del preliminare, in quanto la stipula del preliminare non può avvenire senza prima una proposta accettata, ma a prescindere da questa prassi comunque discutibile, già il fatto che l’agenzia abbia voluto l’assegno della caparra intestato a se stessa è un motivo sufficiente per rivolgersi immediatamente al suo legale. Nelle compravendite immobiliari l’unico assegno che va intestato all’agenzia è quello della provvigione che va corrisposta solo alla conclusione dell’affare, tutte le altre somme vanno sempre intestate al proprietario,
      cordiali saluti.

  26. Ciao! ho firmato una proposta immobiliare in data 31/01/2011 per l’acquisto do un’immobile ad uso abitativo lasciando caparra e fissando il preliminare entro il 20/02/2011. Successivamente l’agenzia mi ha contattato telefonicamente comunicandomi l’accetazione da parte del venditore della proposta. contestualmente mi ha avvisato di un contenzioso in atto del condominio contro la ditta costruttrice per problemi sull’impianto fognario. Dopo una mia ulteriore ricerca vorrei annullare la proposta immobiliare per omissione di informazione ovviamente recuperando la capparra da me versata. e possibile o rischio di lasciare la capparra e di pagare le commissioni all’agenzia?

    • Salve Nicola, in linea di massima credo si possa recuperare il tutto vista l’omissione dell’agenzia ed il comportamento poco corretto, ma per esserne sicuri bisogna sempre leggere la proposta per vedere come è strutturata, se sono state rispettate le modalità di comunicazione dell’avvenuta accettazione se esplicitamente indicate nella stessa, eccetera. In questi casi visto che mi sembra di aver capito che l’agenzia era già precedentemente a conoscenza del contenzioso in essere le conviene rivolgersi ad un legale che carte alla mano saprà consigliarla per il meglio,
      cordiali saluti.

  27. buon giorno, ho versato 10.000 euro piu’le provvigioni ad un’agenzia dopo la proposta d’acquisto accettata dalla parte venditrice,chiedendo anche un mutuo,ora è venuto fuori che è stata una casa donata, in questo caso l’agenzia ha delle responsabilita’ed eventualmente chi mi restituira’ gli importi versati?

    • Salve Patrizia, non credo si possa parlare di vizio nel caso in cui l’immobile provenga da atto di donazione. Certo che il mediatore tacendo tale situazione ha tenuto un comportamento poco corretto, ora quello che si può fare e innanzi tutto vedere se sulla proposta vi sia esplicitamente indicato il tipo di atto di provenienza, infatti a mio avviso se viene riportato compravendita allora si tratta di falsa informazione, mentre se vengono riportati solo gli estremi dell’atto (raccolta e repertorio) non specificando il tipo di atto la situazione potrebbe complicarsi.
      Individuare delle responsabilità non potendo leggere il contratto stipulato non è facile, quindi le consiglio di rivolgersi al più presto ad un legale che carte alla mano le potrà dare maggiori delucidazioni,
      cordiali saluti.

  28. sulla proposa d’acquisto c’è scritto:con lacomunicazione di avvenuta accettazione la presente proposta costituira’contratto preliminare dicompravendita immobiliare conogni altra conseguenza di legge anche in ordine ai diritti vantati dal mediatore. lei si rifersce a questo?

    • salve Patrizia, io mi riferivo al fatto che nell’ipotesi in cui sulla proposta vi sia riportato l’atto di provenienza come compravendita e non come donazione potrebbe essere a mio avviso un motivo di rescissione dal contratto, ma ripeto non è fattibile individuare delle responsabilità non vivendo la situazione in prima persona, le consiglio ancora una volta ed al più presto di rivolgersi ad un legale, anche perchè l’eventuale erogazione del mutuo quando si tratta di donazioni diventa molto difficile, quindi anche nell’ipotesi in cui lei decida comunque di portare avanti la compravendita (accettando tutti i rischi) il mutuo potrebbe essere un’altro ostacolo non facilmente superabile, segua il mio consiglio si rivolga ad un avvocato, la donazione è un’argomento piuttosto spinoso
      cordiali saluti.

  29. scusi se la disturbo ancora! ma non potrebbe risolversi tutto con un atto di acqiescenza? GRAZIE!

    • Salve Patrizia non mi disturba affatto, certamente l’acquiescenza potrebbe essere una soluzione ma sono diversi gli aspetti che vanno valutati, sicuramente un notaio potrà darle maggiori riferimenti noi purtroppo non abbiamo il tempo materiale per entrare nel merito di ogni singola situazione, ripeto la donazione non è cosa da prendere alla leggera considerato anche che lei intende acquistare tramite mutuo,
      cordiali saluti.

  30. Buongiorno,
    ho sottoscritto una proposta di acquisto che è stata accettata con la clausola “salvo approvazione del mutuo” versando un assegno.
    avevo spiegato all’agenzia che non avevo comunque in mano nessuna lettera da parte del datore di lavoro x una conferma dall’assunzione tempo determinato al tempo indeterminato, solo una promessa a voce che non è stata mantenuta e di conseguenza non posso avere il mutuo.
    volevo avere la conferma che al prossimo appuntamento per disdire il tutto non ci fossero appigli da parte dell’agenzia x restituirmi l’assegno…
    tingrazio di una cortese risposta

    • Salve Elena, se nella proposta è stata inserita una clausola sospensiva riguardante il mutuo, è chiaro che se lo stesso non viene accordato la proposta perde la sua efficacia e l’assegno (che spero abbia intestato al venditore e non all’agenzia) le verrà restituito,
      cordiali saluti.

  31. la ringrazio molto per la sua risposta, l’assegno l’avevo intestato al venditore.
    come si svolgerà l’iter adesso? ci sarà da firmare qualcosa che non sia una rinuncia da parte mia… altrimenti sembra che sia io che non voglio più l’immobile e perdo la caparra…

    • Salve Elena, semplicemente se a scadenza del termine di efficacia previsto nella proposta non le sarà stata comunicata l’accettazione della stessa l’agenzia dovrà obbligatoriamente restituire l’assegno non c’è necessita di firmare nulla nulla, inoltre anche nell’ipotesi di accettazione entro i termini nel caso in cui non le venga accordato il mutuo l’assegno va restituito, non credo ci sia la necessità di firmare nulla,
      cordiali saluti

  32. Buonasera. Avrei bisogno di un chiarimento. Io e il mio compagno siamo intenzionati a fare una proposta di acquisto per un immobile che ci interessa(1°casa).Il mediatore avrebbe dovuto incontrarci ieri per la proposta di acquisto ma dopo diversi tentativi ha risposto solo oggi al tel dicendo che accetta la proposta solo se è pari alla cifra esatta che il proprietario richiede(anche se risultano trattabili).Inoltre,non vuole indicare la clausula sospensiva del mutuo nella proposta d’ acquisto per paura di perdere tempo.Al nostro disappunto ci è stato detto che ha già una proposta di acquisto per lo stesso immobile. La cosa ci è suonata come una scusa, perciò vi chiedo:é diritto di altri probabili acquirenti sapere se realmente esiste un’ altra proposta d’ acquisto? L’ agente può rifiutarsi di prendere una proposta di acquisto?può prenderne anche piu di una e il venditore poi scegliere quella più vantaggiosa?Grazie a tutti per le info!

    • Salve Francesca, per quanto riguarda la clausola sospensiva del mutuo vi consiglio di sottoscrivere una proposta solo se riuscite ad inserirla altrimenti nel caso in cui la proposta dovesse essere accettata ed il mutuo non approvato perdereste la caparra versata, Il mediatore non dovrebbe prendere più di una proposta alla volta ma purtroppo alcuni lo fanno ma non è assolutamente corretto, per quanto riguarda il venire a conoscenza dell’esistenza di un’altra proposta certo che chi vorrebbe proporsi è in diritto di sapere se esiste veramente ma solo attraverso quello che viene detto dal mediatore che dovrà necessariamente essere preso per buono (visionare materialmente l’eventuale proposta non è ovviamente possibile per un discorso di privacy). Infine il mediatore può rifiutarsi di accogliere una proposta nel momento in cui già sa che non rispecchia le aspettative del proprietario,
      cordiali saluti.

  33. Buonasera. Tramite un’agenzia immobiliare ho messo in vendita un appartamento e due settimane fa ho ricevuto una proposta di acquisto che ho firmato e accettato. Allegato alla proposta d’acquisto c’è un assegno non trasferibile a me intestato a titolo di caparra confirmatoria. L’agenzia (dopo 2 settimane) non mi ha ancora dato l’assegno e mi dice che bisogna aspettare che il notaio lo registri. Cosa significa? Il notaio non dovrebbe semplicemente registrare il preliminare dove è indicato il numero dell’assegno e l’istituto emittente?
    grazie per la risposta.

    • salve Elena, sinceramente non vedo cosa centri il notaio con la proposta d’acquisto, e premesso ciò lei dovrebbe venire in possesso dell’assegno nel momento successivo all’avvenuta conoscenza da parte del proponente dell’avvenuta accettazione della proposta d’acquisto, inoltre non so proprio cosa significhi che il notaio debba registrare l’assegno. Registrarlo dove? Il mio consiglio è quello di recarsi personalmente all’agenzia e chiedere chiarimenti in merito a questa prassi di cui sinceramente non ha mai sentito parlare,
      cordiali saluti.

  34. Buongiorno,
    ho appena firmato una proposta d’acquisto di una casa tramite un’agenzia. La mia domanda è: se è in corso la mia proposta di acquisto l’agenzia può proseguire le visite dell’appartamento con altri clienti? è legalmente corretto?
    grazie

    • Salve Fabrizio, l’agenzia può proseguire con le visite fin tanto che la sua proposta non venga accettata,
      cordiali saluti

  35. Buonasera, la ringrazio per la risposta alla mia domanda precedente. Domani mattina andrò a parlare con l’agente immobiliare. Ho ancora un paio di quesiti che le sottonpongo a tal proposito, così da essere piu’ sicura su questi punti:
    1) mi hanno detto che non si farà il compromesso perchè la proposta d’acquisto ha valore di preliminare. E’ corretto?
    2) nella proposta c’è scritto che mi sarà versato un altro assegno entro marzo.. anche questo è da intendersi come caparra confirmatoria?
    3) il compratore mi chiede di avere le chiavi di casa 10 giorni prima del rogito per fare dei lavori. Come posso tutelarmi?
    Grazie ancora per risposte e per la chiarezza e la disponibilità.

    • Salve Elena, la proposta d’acquisto accettata costituisce già contratto preliminare di compravendita, ma è comunque prassi consolidata (ma non obbligatoria) effettuare una scrittura ripetitiva comunemente chiamata compromesso; la cifra che le verrà ulteriormente versata sarà caparra o acconto a seconda di come indicato nella proposta; per quanto riguarda la consegna anticipata delle chiavi, non è mai auspicabile in quanto i rischi sono tutti a carico del proprietario (che nello specifico sarebbe ancora lei), quindi nell’ipotesi per esempio in cui il promissario acquirente debba farsi erogare un mutuo e che per qualsivoglia motivo lo stesso non venga erogato, cosa succede? Altra casistica, tutt’altro che remota, è quella nella quale qualcuno che si fa male all’interno dell’immobile possa richiedere i legittimi danni al proprietario, cioè lei. Non credo sia una buona idea consegnare le chiavi prima di aver trasferito la proprietà, e preso tutti i soldi, anche perchè se l’acquirente decide di ritirarsi dall’acquisto prima del rogito ma dopo essere entrato in possesso dell’abitazione e magari aver iniziato le demolizioni per la ristrutturazione, cosa succede? Nell’ipotesi in cui decidesse di consegnare le chiavi prima del rogito, spero che le somme percepite fino a quel momento siano almeno il 50% del totale,
      cordilai saluti.

  36. Salve. In qualità di acquirente, ho presentato una proposta d’acquisto per un immobile, subordinando la sottoscrizione del preliminare ed il rogito alla regolarizzazione della documentazione dello stesso con le relative sanatorie e/o condoni.
    La mia proposta è stata controfirmata per accettazione dal venditore e l’agenzia me ne ha dato regolare comunicazione tramite telegramma.
    Successivamente, il venditore mi ha fatto informare che a causa delle spese sostenute per regolarizzare l’immobile, per perfezionare il preliminare io avrei dovuto riconoscere un prezzo maggiorato o in alternativa annullare la proposta di acquisto e riprendere l’assegno di caparra in deposito presso l’agenzia.
    Preso dalla rabbia per un atteggiamento indisponente oltre ogni limite, a conclusione di una trattativa molto complicata, mi sono recato in agenzia e senza pensare bene a quanto facevo ho annullato insieme all’agente la proposta e ritirato l’assegno.
    Sapendo che la proposta è vincolante per ambo le parti e che addirittura è giuridicamente considerata un vero e proprio contratto, vi chiedo: posso in qualche maniera obbligare, oggi, il venditore e l’agenzia a rispettare gli impegni presi ed in caso ci sia qualche margine posso pensare di bloccare eventuali proposte successive alla mia?

    • salve Graziano, avendo lei ritirato annullato la sua proposta, ad oggi non credo possa obbligare il venditore a portare a termine il contratto, avrebbe dovuto farlo prima e cioè quando la proposta era stata accettata. Ciò nonostante andrebbe visto, per avere un quadro più chiaro, come sia avvenuto l’annullamento di tale proposta e se il venditore vi abbia partecipato firmando anche lui qualcosa come ad esempio un nulla a pretendere,
      cordiali saluti.

  37. grazie per la risposta. No, in effetti, il venditore non ha firmato nulla al momento dell’annullamento. La proposta è stata annullata da me e dall’agente. Certamente l’errore è stato mio ma mi chiedo se l’agente non avrebbe dovuto ricordarmi che la proposta è comunque vincolante. Mi rendo conto di aver fatto una grossa sciocchezza ma mi stavo chiedendo se ci fosse la possibilità di evitare la beffa dopo il danno. Intendo dire, cioè, che le verifiche sulla documentazione della casa, che hanno portato alla necessità di regolarizzare alcune situazioni, sono state fatte da me ed a mie spese ed ora qualcun altro pottrà acquistare senza affrontare la fatica che è toccata a me. Grazie ancora, in ogni caso.

    • salve Graziano, in questo caso la situazione potrebbe cambiare, ora bisogna valutare quanto le spese da lei sostenute giustifichino l’intervento di un legale che analizzando la specifica situazione potrà cercare, ed eventualmente trovare un modo per risolverla, oltre questo però non vedo come l’annullamento di una proposta d’acquisto già accettata e per la quale vi è anche stata comunicazione al proponente dell’avvenuta accettazione (e quindi si tratta già di un contratto preliminare di compravendita), possa considerarsi valido dal momento in cui il venditore non lo ha sottoscritto. Non vorrei peraltro, che nell’ipotesi in cui la proposta non sia affatto stata annullata vi siano le condizioni per il venditore di richiedere a lei eventuali danni o risarcimenti decorsi i termini per la stipula della scrittura ripetitiva (comunemente chiamata compromesso). Detto questo, e visto che non è mai possibile dare risposte che siano vere al 100% senza esaminare la situazione a mio avviso è il caso di rivolgersi comunque ad un legale, quanto meno per sapere se lei possa andare incontro ad eventuali penalità,
      cordiali saluti.

  38. Buonasera,
    a inizio mese ho esposto un’offerta di 180.000 euro per l’acquisto di un appartamento, insieme al signore dell’agenzia ho compilato l’apposito modulo mettendo come data massima di risposta da perte del venditore il 28 febbraio. Tre giorni dopo il signore dell’agenzia mi mostra un documento dove si legge che il venditare non accetta offerte infriori a 185.000. Prima di fare una nuova proposta mi sono presa una settimana di tempo per riflettere sul dafarsi. A termine della settimana sono tornata in agenzia e ho comunicato al signore la mia intenzione a non voler rilanciare l’offerta e quindi riprendermi l’assegno di 2.000 euro dato per ‘fermare’ l’appartamento. A quel punto l’agente immobiliare mi comunica che non mi può restituire l’assegno in quanto il venditore potrebbe decidere ancora di accettare l’offerta da me fatta a inizio mese e quindi se io ritirassi l’offerta ci sarebbe una possibilità di perdere i 2.000 euro in assegno. Incredula della situazione sono tornata a casa, il giorno seguente mi richiama dicendomi che se il vendtore avesse accetatto di scendere 180.000 (dopo che l’aveva già rifiutata una volta) avrei dovuto pagare anche la provvigione del 3% all’agenzia in quanto la validità della mia offerta dura fino al 28 febbraio.
    Avendo io riutato di rilanciare l’offerta dopo che il venditore non ha accettato la mia non è mio diritto riavere l’assegno?
    Il venditore ha la possibilità di cambiare idea dopo che ha già rifiutato l’offerta?
    Devo pagare l’agenzia? Mi rivolgo a un avvocato?
    La ringrazio molto. Cordiali saluti
    Silvia

    • salve Silvia, la sua proposta decade il 28 febbraio, ed effettivamente tale proposta fino a quel giorno è valida, quindi il proprietario in quel lasso di tempo ha la facoltà di decidere se accettare o meno. Evidentemente il fatto che l’agente le abbia detto verbalmente che la proposta non sarebbe stata accettata è stato solo un tentativo di farla rilanciare molto probabilmente per vedersi corrisposta la provvigione anche da parte del venditore (questa è solo una mia ipotesi), comunque se il venditore dovesse accettare la proposta da lei sottoscritta entro i termini in essa indicati, l’affare sarebbe concluso e quindi maturato il diritto alla provvigione del mediatore, nel caso in cui invece la proposta non dovesse essere accettata scaduti i termini le sarà restituito l’assegno,
      cordiali saluti.

      PS non ho ben capito a cosa si riferisce quando parla di un documento che dice che il venditore non accetta proposte inferiori a 185 mila euro, di cosa si tratta?

  39. Salve, la ringrazio per la sua risposta. Il documento che mi ha fatto vedere l’agente immobiliare è un foglio prestampato dell’agenzia intestato al venditore dove egli dichiara che l’immobile viene venduto ” a patto che la cifra passi da 180.000 a 185.000 euro” (scritto a penna dal proprietario dell’immobile) e firmato dallo stesso.
    Non avendo rilanciato il prezzo la trattativa si ritiene conclusa e quindi mi dovrebbero restituire l’assegno?
    La ringrazio. Saluti Silvia

    • salve Silvia, mai sentita una cosa del genere, praticamente si tratta di una dichiarazione dalla quale si evince che il venditore non intende accettare proposte al di sotto di una certa cifra. Allo scadere della durata della sua proposta, e cioè il giorno 28 febbraio, nel caso in cui non le sia stata recapitata in forma scritta la comunicazione di avvenuta accettazione da parte del venditore, l’assegno le verrà restituito nessuno la obbliga a rilanciare,
      cordiali saluti.

  40. Mi scusi se la disturbo ancora, quindi la dichiarazione scritta dal venditore (“a patto che la cifra passi da 180.000 a 185.000 euro” )non è considerata come rifiuto alla mia proposta? Me ne può fare altre? Grazie. Saluti Silvia

    • salve Silvia, sinceramente credo che possa essere interpretata come un rifiuto (anche se non mi è mai capitata una cosa del genere), il problema a mio avviso però, sta nel fatto che la proposta d’acquisto è irrevocabile e quindi fino alla sua scadenza il proprietario può ripensarci, comunque le cose che potranno succedere a questo punto sono due: la prima è che il proprietario non accetta la sua proposta e lei il 29 di febbraio riprenderà il suo assegno, la seconda è che il proprietario accetta la sua proposta e lei sarà contenta (immagino) in quanto avrà acquistato l’immobile desiderato, non credo ci sia da preoccuparsi, resta inteso che se lei crede di essere stata vittima di un raggiro si rivolga subito ad un legale che la potrà tutelare nel migliore dei modi,
      cordiali saluti.

  41. Buongiorno,vorrei sapere se dopo L’accettazione da parte del venditore della proposta,proposta subordinata all’accettazione del mutuo,in attesa del termine per stipulare il compromesso pari a 90gg dall’accettazione,è lecito che l’agenzia immobiliare abbia fatto vedere la casa anche ad altre persone ed abbia sottoscritto una seconda proposta di acquisto.

    • salve Anna, il fatto che l’agente immobiliare continui con le visite anche in presenza di una proposta accettata (che di fatto però è ancora soggetta a revoca) sicuramente non è un comportamento eticamente corretto ma molti lo fanno per paura di perdere la conclusione dell’affare, quello che a mio avviso non è assolutamente corretto è che vengano fatte sottoscrivere altre proposte che comunque non potranno essere accettate fin quando la sua avrà efficacia. Comunque in questi casi non è mai possibile dare risposte concrete senza leggere il contratto che si è stipulato, se fossi in lei e visto che la tempistica è piuttosto lunga chiederei un consiglio ad un legale,
      cordiali saluti.

  42. Buongiorno
    settimana scorsa abbiamo firmato per accettazione una proposta d’acquisto compilata dall’agenzia immobiliare intermediatrice per la vendita del ns appartamento. La proposta conteneva un punto riguardo il versamento di un assegno (acconto? caparra? non era specificato)non trasferibile intestato a mio marito, che però non ci è stato ancora consegnato.
    E’ corretto che l’agente non ci consegni il denaro che “ci sta impegnando” nella compravendita? Che garanzie avremmo qualora l’acquirente volesse ritirarsi? Non possiamo trattenere alcuna somma, in quanto al momento non abbiamo ricevuto nulla.
    grazie mille

    • Salve Cristina, l’assegno allegato alla proposta va consegnato al venditore solo dopo l’avvenuta conoscenza da parte del proponente dell’avvenuta accettazione della proposta d’acquisto, quindi in un momento successivo a quello in cui il venditore firma e accetta la proposta, anche se molte agenzie consegnano l’assegno contestualmente alla firma da parte del venditore, ma non è questa la prassi corretta,
      cordiali saluti.

  43. Presso una agenzia ho fatto una proposta di acquisto,dalle notizie fornitemi verbalmente dall’agente, sulla casa,mi ha detto che esisteva un allaccio per il gas,cosa che non è vera,avendo incontrato per caso la propietaria,la quale ha negato l’esistenza di tale possibilità.Non esistendo altra possibilita di fonte energetica posso recedere dalla mia proposta,dato che in questa situazione non è possibile di usufruire di riscaldamento adeguato ai tempi.
    grazie

    • salve Ivan, non credo che il fatto che ad oggi manchi l’allaccio del gas possa costituire un motivo valido per rescindere il contratto, in quanto di solito nella proposta c’è scritto che il proponente accetta l’immobile come visto e gradito, certo l’agente avendole detto che vi era questa possibilità è stato scorretto, per questo mi rivolgerei ad un avvocato per cercare ed eventualmente trovare un qualcosa che possa giustificare la rescissione, inoltre se l’immobile le piace particolarmente, prima di attivarsi con il legale andrebbe visto se veramente non esiste la possibilità di allacciarsi, mi sembra molto strano se fossi in lei chiederei informazioni all’Italgas,
      cordiali saluti.

  44. salve, qualche giorno fa ho visto un appartamento ed ho deciso di fare una proposta d’acquisto.
    Per problemi di lavoro la proposta d’acquisto e quindi l’assegno è stato fatta da mio babbo a suo nome.
    Mi chiedo se questo è un problema, visto che poi l’eventuale (speriamo!) compromesso ed il rogito verranno fatti a nome mio, rispettando ovviamente tutti i tempi presenti nelle proposta fatto da mio babbo.

    • salve Marco, nessun problema potrai stipulare tu il preliminare e poi il rogito, ovviamente comunicalo a chi deve redarre la scrittura privata,
      cordiali saluti.

  45. Buongiorno,
    sono Silvia, le ho scritto il 20 febbraio(il proprietario dopo la mia offerta ha dichiarato che non l’ avrebebbe accettata “a patto che la cifra passi da 180.000 a 185.000 euro”),oggi il proprietario dell’appartamento ha accettato l’offerta di 180.000 euro. Dato che non è più di mio interesse acquistare quell’alloggio l’agente immobiliare mi ha fatto sapere che vuole i 2.000 euro in assegno e altri 1.000+IVA come provvigione in giornata. Prima di pagare la cifra richiesta devo aspettare la raccomandata fino al 28 febbraio? E se non arriva posso non pagare la cifra da loro richiesta?
    La ringrazio e le porgo cordiali saluti.
    Silvia

    • salve Silvia, se la sua proposta è stata accettata ed ha ricevuto conferma dell’avvenuta accettazione previo mezzo indicato nella stessa (telegramma o raccomandata o altro) l’affare è concluso e dovrà corrispondere la provvigione e lasciare l’assegno allegato alla proposta al venditore. A mio avviso l’affare si conclude solo nel momento dell’avvenuta conoscenza da parte del proponete dell’avvenuta accettazione della proposta, solo in quel momento è maturato il diritto alla provvigione, ma c’è anche chi non la pensa così, purtroppo il codice civile in merito non è molto chiaro in quanto nell’articolo 1755 che riporto “Il mediatore ha diritto alla provvigione da ciascuna delle parti, se l’affare è concluso per effetto del suo intervento. La misura della provvigione e la proporzione in cui questa deve gravare su ciascuna delle parti, in mancanza di patto, di tariffe professionali o di usi, sono determinate dal giudice secondo equità” si parla di conclusione dell’affare ma non si specifica quando essa si verifichi, anche se la consuetudine vuole che il momento della conclusione sia l’avvenuta conoscenza dell’accettazione, in un eventuale giudizio potrebbe essere opinabile. Il mio consiglio è quello di corrispondere quanto richiesto (se veramente la proposta è stata accettata) in quanto l’affare si è concluso,
      cordiali saluti.

  46. Il 22 febbraio ho compilato una proposta di acquisto per una porzione di qudrifamiliare di futura costruzione, dando come termine di conferma il 26 febbraio, la societa’ costruttrice deve darmi una risposta, negativa o positiva, comunque? Grazie per la vostra risposta!

    • salve Nuccio, se si tratta di proposta d’acquisto è chiaro che il venditore entro i termini in essa indicati dovrà dare una risposta, se la risposta non le viene comunicata entro la validità della proposta, la stessa automaticamente può ritenersi non più valida,
      cordiali saluti.

  47. Avendo accettato una proposta di vendita per il mio appartamento, senza anticipo, attraverso una agenzia immobiliare, a cosa vado incontro se decidessi di recedere rifiutando di vendere? Cosa succederebbe con le provvigioni dovute all’agenzia, decadono o rischio di pagarle io? Grazie…..

    • Salve Gaetano, nell’ipotesi in cui dovesse decidere di non vendere più l’immobile, se la proposta è stata accettata e lei ne ha ricevuto comunicazione, dovrà corrispondere la provvigione al mediatore e gli eventuali danni arrecati alla parte acquirente (nel caso in cui ve ne fossero e l’acquirente ne faccia richiesta), tutto questo a meno che non sia stata nella proposta precedentemente prevista una somma da corrispondere per esercitare il diritto di recesso; comunque ogni situazione merita sempre un’esame specifico quindi nell’ipotesi in cui stia pensando seriamente di recedere se fossi in lei chiederei un consiglio ad un legale,
      cordiali saluti

  48. Grazie per sollecita risposta!
    Lo stesso discorso vale anche nel caso che, sia l’acquirente a recedere e non voglia piu’ acquistare?

    • salve Gaetano, nel caso in cui sia l’acquirente a rendersi inadempiente il venditore potrà trattenere quanto già percepito più il rimborso della provvigione ove corrisposta al mediatore,
      cordiali saluti.

  49. Salve, avrei bisogno del suo aiuto:ho messo in vendita la mia casa tramite agenzia, il 29/01 mi è stata fatta una proposta che ho accettato. Nella proposta c’era la clausola dell’eventuale erogazione del mutuo.Mi ha ricontattato l’agenzia dicendomi che il promittente poteva accedere al mutuo solo con la firma di un genitore che gli facesse da garante, ma al garante, purtroppo, non piace il mutuo(un tasso del 2% ). Potrebbe essere un elemento valido per non trattenere la caparra confirmatoria oppure credere sia solo una scusa perchè ci ha ripensato? GRAZIE

    • salve Elena, essendo la proposta vincolata al mutuo, nel caso di non erogazione dello stesso, la proposta non è più valida e quindi la caparra va restituita,
      cordiali saluti.

  50. Buonasera, io acquirente non voglio più acquistare l’appartamento, vorrei sapere se l’agenzia ha diritto al pagamento della provvigione? E in quale misura?
    Grazie cordiali saluti

    • salve Ester, se lei ha sottoscritto una proposta d’acquisto che è stata accettata nel momento in cui decidesse di ritirarsi perderebbe quanto versato più le provvigioni,
      cordiali saluti.

  51. Buona sera, mi rivolgo a voi per avere chiarezza, visto che l’ agenzia a riguardo sembra soltanto alimentare i mie dubbi. Ho fatto proposta di acquisto con una nota agenzia di intermediazione immobiliare, proposta che secondo il modulo al momento dell’ accettazione diventa contratto preliminare di vendita.
    L’agenzia mi ha contattato avvertendomi che nonostante la proposta (valida per 15 giorni) sia scaduta, nessuna firma di non accettazione è pervenuta ( i proprietari essendo più di uno, sembrano avere opinioni disordanti, ma con varie scuse nn riescono a passare in agenzia per firmare la rinuncia.)
    Questo comportamento potrebbe delineare ipotesi di accettazione tacita? i venditori erano vincolati a firmare nel termine? posso obbligare i venditori a contrarre? In attesa di chiarezza Vi ringrazio.
    Distinti saluti.
    Distinti saluti

    • Salve Paco, sinceramente non ha mai sentito parlare di firma per non accettazione sopratutto decorsi i termini di validità della proposta, comunque per evitare qualsiasi problema sarà lei ad inviare un telegramma al venditore, e per conoscenza anche all’agenzia, esternando la sua volontà nel non voler più proporsi come promissario acquirente visto che sono decorsi i termini di validità della sua proposta. Lei non può, come promissario acquirente, obbligare nessuno a contrarrre niente, tra l’altro vorrei dirle che questo giochino dell’agenzia riguardante la firma per non accettazione (ripeto mai sentito) e solo un escamotage per prendere tempo nella speranza che i venditori si mettano d’accordo, spero di esserle stato d’aiuto,
      cordiali saluti.

  52. Buona sera, sono un venditore. Ho venduto la mia attuale casa tramite agenzia, ho accettato una proposta d’acquisto. La scadenza del rogito è entro il 31/03/2011. Purtroppo devo spostare tale data a giugno (perchè la casa dove dovrei andare mi verrà consegnata a maggio), in cosa vado incontro? E’ possibile un accordo?
    Cordiali saluti

    • salve Gabriele, un accordo è sempre possibile trovarlo a patto che tutte le parti in gioco siano appunto d’accordo. Se non si dovesse trovare l’accordo nel momento in cui giungesse il giorno del rogito e lei non si presentasse sarebbe inadempiente, e dovrebbe restituire il doppio di quanto percepito più eventuali danni che l’acquirente potrebbe richiedere. Quindi a mio avviso se non rientra nella compravendita con i tempi una soluzione potrebbe essere quella di prendere una casa in affitto per un paio di mesi e così risolvere il problema, ma solo dopo aver prima parlato con l’acquirente per sapere se si può trovare un punto d’incontro,
      cordiali saluti.

  53. Salve in data 27.01.11 ho firmato una proposta d’acquisto per una casa con allegato un assegno di euro 2000 intestato alla ditta costruttrice (trattasi di una nuova costruzione) entro il 15.02.11 doveva essere accettata (termine d’irrevocabilita’ della proposta) e che entro il 28.02.11 doveva essere effettuato il compromesso. e quindi versato un ulteriore assegno di 8000 al venditore e la provvigione all’agenzia.
    Ora il mio problema è il seguente:
    il 15.02.11 la proposta è stata accettata ma mi è stato comunicato tramite email certificata il 16 (è valido anche se il termine era il 15 e avrebbero dovuto avvisarmi mezzo scritto entro il 15?)
    NON ho intenzione di concludere la compravendita e poiche’ nella proposta d’acquisto alla voce “DICHIARAZIONE DEL VENDITORE” e in particolare alla voce “con riguardo all’esistenza di iscrizioni e/o trascrizioni pregiudizievoli”è stato dichiarato dall’agente immobiliare “LIBERO” invece dopo aver fatto le visure dal mio notaio risulta un ipoteca con capitale di euro 101.000 posso chiedere l’annullamento della proposta e riavere indietro l’assegno e non pagare l’agenzia per avermi tenuto nascosto questo particolare?
    inoltre dopo aver fatto visionare l’immobile da un geometra risultano infiltrazioni d’acqua pur essendo una costruzione nuova posso chiedere l’annullamento anche per questo motivo anche se il venditore insiste nel dirmi che sono piccole fesserie che mi sistema prima di consegnarmi la casa?
    ringrazio anticipatamente e visto che lascio l’email se possibile inviarmi la risposta anche mezzo email. grazie mille

    • salve Francesco, a mio avviso l’avvenuta conoscenza dell’accettazione della proposta decorsi i termini della proposta stessa può essere motivo di annullamento, ma è sempre necessario un esame specifico per ogni singolo caso, inoltre anche tutte le altre considerazioni mi sembrano lecite anche se bisognerebbe leggere il contratto che si è stipulato, anche il discorso delle infiltrazioni mi sembra un motivo più che valido per non voler più perfezionare l’acquisto. Se fossi in lei mi rivolgerei ad un legale che carte alla mano potrà consigliarla nel migliori dei modi,
      cordiali saluti.

  54. salve in data 5 gennaio ho firmato una proposta di acquisto subordinata all’accettazione del mutuo che è stata regolarmente accettata dal venditore in cui mi impegnavo a firmare l’atto di vendita entro il 5 aprile 2011. dal momento che una banca non ha accettato la richiesta, mi sono rivolta ad un altro istituto che mi ha assicurato che entro quella data dovremmo riuscire a completare il tutto. mi chiedo se avessi bisogno di altro tempo, anche solo qualche giorno, partendo dal presupposto che il mutuo è stato deliberato, il venditore deve attendere anche se il termine scade?
    grazie

    • Salve Stefania, no il venditore non è obbligato ad attendere, ma in linea di massima ritardi di pochi giorni dovuti a qualsivoglia problema vengono comunque tollerati, ma non è un obbligo, l’obbligo è rispettare le date del contratto, avverta il proprietario che esiste la possibilità di un leggero ritardo e senta se ci sono problemi (dovuti magari alla scadenza che il proprietario potrebbe avere per l’acquisto di un’altro immobile) e contestualmente faccia pressione alla banca anche perchè il 5 aprile è piuttosto vicino. Per stare tranquilli al 100% eventualmente se il proprietario è d’accordo si potrebbe stipulare una scrittura integrativa per prorogare magari solo di 15-20 giorni la data ultima per il rogito,
      cordiali saluti

  55. grazie e complimenti per la tempestività. purtroppo la prima banca ha perso 2 mesi di tempo e non ha neppure istruito la pratica.

    • salve Stefania, grazie per i complimenti è un piacere per me poter essere d’aiuto alle persone, le sarei grato se ricambiasse diventando fan del sito su Facebook, nel caso in cui abbia un profilo. Detto questo, come mai la precedente banca non ha istruito la pratica? Non è che c’è qualche problema di natura ipotecaria sull’immobile, oppure lei per l’importo che richiede non ha sufficiente capacità economica? Si accerti al più presto di tutto ciò,
      cordiali saluti.

  56. salve,ho cercato la risposta in tutte quelle pubblicate,ma purtroppo,nessuno ha il mio problema.Il 12/2/2002,dopo aver visionato un’appartamento tramite agenzia molto conosciuta,quella con la scritta verde…tecno….per non pubblicizzarla,ho dato esito positivo a prenderlo,quindi ho firmato una proposta d’aquisto immobiliare,allegando un’assegno di €5164,57,il quale il giorno 13/02/2002,il proprietario dell’appartamento,lo ha ricevuto,previa firma sulla proposta.Il giorno 13/03/2002,mi sono recato in’agenzia,per firmare il compromesso,ove erano scritti tutte le diciture in merito all’appartamento,foglio del catasto,planimetria ecc…avrei dovuto allegare altro assegno di € 5164,57,ma purtroppo,lo stesso giorno in agenzia vi era la proprietaria al 50%del medesimo,il quale,in presenza del suo avvocato,c’informava che era stato pignorato dalla banca nell’ottobre del 2001.premetto che sulla proposta,il mediatore ha firmato e dichiarato che l’appartamento era libero da vincoli,vizi,ipoteche,o trascrizioni ad eccezione di nulla.fatto sta’,che dopo aver denunciato l’agente e il proprietario,la prima sentenza del giudice,riguardo al proprietario,ha dato ragione a me,condannandolo al risarcimento del doppio della caparra(che tutt’oggi non ho visto)ed alle spese processuali,invece per quanto riguarda l’agente immobiliare,il giudice(molto amico del suo avvocato)ha ribaltato la causa,addossando la colpa a me,che dovevo essere io ad indagare sui vizi dell’appartamento,e ho dovuto pagare anche le spese per un totale di oltre €5000,00.premetto che la sentenza con il proprietario e’ stata emessa il 21/11/2003.POchi giorni fa’ mi e’ stata notificata da parte dell’agenzia dell’entrate,la violazione dell’articolo 54,comma,del d.p.r. 26 aprile 1986,n.131,pcon la motivazione della mancata registrazione della promessa di compravendita di bene immobiliare,quella fatta nel 12/02/2002.Volevo sapere se ci sono delle presupposizioni per intraprendere una via legale per non pagare,poiche’ a mio giudizio,credo che se non ho acquistato nulla,perche’ devo pagare?
    grazie e mi scuso per il lungo messaggio.

    • Salve antonio, io credo che la richiesta dell’agenzia delle entrate sia legittima in quanto l’obbligo di registrare il preliminare (la proposta accettata costituisce preliminare) a norma dell’art.10 della Tariffa allegata al Testo Unico 131/1986 ( se non ricordo male dovrebbe essere questa la norma di riferimento) esiste per quei preliminari conclusi per scrittura privata in una compravendita tra privati nella quale quindi il venditore agisce non nell’esercizio d’impresa. Certo che sicuramente dare una risposta che possa considerarsi vera al di là di ogni ragionevole dubbio non è fattibile senza poter esaminare in prima persona la situazione. Comunque prima di pagare se fossi in lei mi rivolgerei ad un fiscalista immobiliare che saprà darle maggiori delucidazioni, spero comunque di esserle stato utile,
      cordiali saluti.

  57. salve,ho fatto 1proposta d’acquisto x 1 immobile di nuova costruzione in data 27/02/2010,quindi come si dice,su carta,con annesso assegno di 5000€ intestato al costruttore e accettazione della proposta nello stesso giorno da esso e ritiro assegno con incasso qualke giorno + tardi. la data in cui mi impegno a versare tramite mutuo all’atto del rogito notarile è il 30/06/2011 come sottoscritto. premettendo ke la data di questo versamento sarà spostata a circa 3/4 mesi(minimo) dopo visto il rilento dei lavori in corso,è possibile richiedere all’atto notarile la detrazione,dall’importo da versare al costruttore,di altri 5000€ come risarcimento x nn aver consegnato la casa nei tempi previsti e sottoscritti,oppure il risarcimento dei pagamenti del mio affitto nei mesi successivi alla data stabilità dalla proposta d’acquisto??? la ringrazio anticipatamente. cordiali saluti

    • Salve Domenico, nel caso di acquisto d’immobile in costruzione non è mai possibile richiedere risarcimenti o penali per la mancata consegna nel termine stabilito (a meno che non siano esplicitamente indicate nel contratto), in quanto il cantiere è soggetto nella maggior parte dei casi a ritardi dovuti a cause di forza maggiore, e nello specifico quasi sempre riferiti al maltempo che non permettono l’avanzamento dei lavori sopratutto delle parti esterne, senza contare che anche le opere murarie interne tardano ad asciugarsi quando ci sono condizioni atmosferiche avverse, comunque ogni situazione necessita sempre di un’esame specifico per poter dare risposte che siano veritiere al 100%, quindi se il ritardo si protrae per un periodo che diviene insostenibile, si rivolga ad un legale che, carte alla mano, potrà cercare ed eventualmente trovare una soluzione, tutto questo ovviamente dopo aver cercato un’eventuale accordo “pacifico” con il costruttore,
      cordiali saluti.

  58. Buonasera,sabato devo fare il compromesso per l’acquisto di un appartamento, oggi l’agenzia mi ha telefonato di andare domani a pagare la provvigione a loro spettante, vorrei sapere quando bisogna pagarla al compromesso o al rogito? Inoltre approffitando della sua gentilezza vorrei sapere un’altra cosa, visto che i venditori hanno il mutuo mentre noi non lo facciamo quando deve venire estinto il mutuo prima, durante o dopo il rogito? Grazie e cordiali saluti.

    • salve Carla, la provvigione viene maturata dal mediatore nel momento della conclusione dell’affare, che la consuetudine individua nell’accettazione della proposta d’acquisto, anche se molte agenzie la fanno pagare o al preliminare o nel lasso di tempo che intercorre tra accettazione della proposta d’acquisto e stipula della scrittura ripetitiva comunemente chiamata compromesso. Per quanto riguarda l’estinzione del mutuo residuo da parte del venditore, di solito viene effettuata contestualmente alla stipula del rogito notarile, proprio perchè nella stragrande maggioranza dei casi il debito residuo viene estinto con parte dei proventi della vendita,
      cordiali saluti.

  59. Buonasera,devo fare una proposta per l’acquisto di una casa al mare costruita nel 1975
    L’appartamento è stato ristrutturato nel 2003 ed il venditore non è in possesso delle certificazioni dell’impianto elettrico Mi ha solo detto verbalmente che l’impianto è a norma Se volessi la certificazione dell’impianto elettrico questo comporterebbe un costo di circa 400/500E
    Esiste un obbligo di allegare all’atto la cerficazione degli impianti elettrici?
    Grazie tanto

    • salve Matteo, il discorso è che non esiste l’obbligo di compravendere un’immobile nel quale gli impianti siano a norma (tranne nuove costruzioni), nel senso che se sono a norma, allora ci deve essere la certificazione che lo attesta, se non lo sono, e chi compra accetta che non lo siano, la certificazione non è necessaria. Inoltre se lei accetta di acquistare l’immobile nella condizione in cui si trova, e cioè sprovvisto di tali conformità, l’eventuale adeguamento è a carico suo. Tutto questo se non sono recentemente intervenuti cambiamenti in materia, ma sono sicuro che il suo notaio di fiducia saprà darle maggiori delucidazioni,
      cordiali saluti.

  60. Buongiorno,

    vorrei un informaizone. Mio marito è proprietario insieme al fratello di un apartamento, hanno dato mandato ad una agenzia per la vendita dello stesso (nel mandato il fratello risulta essere autorizzato ad agire anche in nome del fratello). Ora il fratello ha firmato una proposta di acquisto, senza nessun incasso di caparra. La domanda è la seguente, la proposta è vqalida anche se non fiemata da mio marito? in caso di rifiuto della vendita quali possono essere le conseguenze?
    ringrazio

    • salve Sabrina, se uno dei due proprietari è stato delegato ad agire anche in nome dell’altro (tramite per esempio delega o procura) certo che la proposta è valida a prescindere dal versamento o meno di una caparra, nel caso in cui si decida di non vendere più vi sarebbero delle conseguenze in termini di danni che il promissario acquirente potrebbe richiedere, ovviamente però ogni situazione necessita sempre di un’esame specifico, quindi se decideste di non perfezionare la vendita sarebbe il caso di chiedere una consulenza legale per cercare una soluzione,
      cordiali saluti.

  61. Buonasera,
    volevo chiederle un’informazione in merito alle modalità di pagamento della caparra a seguito dell’accettazione della proposta
    Mi è stato richiesto il versamento di € 20.000 e volevo procedere con un versamento tramite bonifico di € 5000 e alla firma del compromesso tramite assegno bancario per l’importo residuo di € 15.000 tutto naturalmente intestato al venditore
    Per la legge antiriciclaggio posso emettere un assegno bancario di questo importo o devo far preparare un assegno circolare?
    Grazie per il consiglio

    • salve Matteo, per quanto ne so io non mi sembra che ci siano impedimenti per quanto riguarda l’emissione di un’assegno bancario, ovviamente non trasferibile, per la corresponsione della caparra, anche se mi sembra improbabile che il venditore accetti l’assegno bancario invece del circolare, in quanto il primo può essere scoperto,
      cordiali saluti.

  62. Buongiorno,
    tramite agenzia, ho fatto una proposta d’acquisto irrevocabile che scade oggi 15.03.2011, versando Euro 5.000 come deposito cauzionale alla parte venditrice, che alla accettazione della proposta varrà come caparra confirmatoria
    Ancora non ho ricevuto nessuna comunicazione di accettazione da parte dell’agenzia o del venditore.
    Posso chiedere indietro i miei 5.000 euro ?
    Nella proposta irrevocabile c’e’ scritto che la proposta si intende irrevocabile solo se accettata entro il 15.03.2011. Nell’ipotesi in cui non venisse controfirmata si indenderà decaduta e privata di ogni valore legale e mi sarà restituita la somma.
    Ma non c’e’ scritto come mi devono comunicare l’eventuale accettazione o meno della proposta.
    Alla fine della proposta c’e’ la dichiarazione di accettazione che dovrebbe firmare il venditore e io per presa visione.
    Saluti

    • salve Davide, nel caso in cui entro i termini stabiliti nella proposta non le sia stata comunicata (in questo caso a mio avviso anche in maniera verbale in quanto mi sembra di capire che non è stato specificato un modo) l’avvenuta accettazione della proposta, la stessa può ritenersi non più efficace, e quindi lei ha diritto a riavere indietro l’assegno,
      cordiali saluti.

  63. Grazie. Si non è stato specificato un modo di comunicazione dell’accettazione della proposta.
    Come detto alla fine della proposta, c’e’ la presa visione che dovrei firmare se il cliente ha accettato. Quindi se entro stasera nessuno si fa sentire, domani potrei andare in agenzia a chiedere indietro l’assegno ?
    E se quando vado domani in agenzia, l’agente mi fa vedere la proposta ed è accettata / firmata dal cliente (magari la firma domani mattina con data odierna..), come mi devo comportare ? Posso ritenerla non valida, perchè oggi non ho ricevuto notizie, essendo l’ultimo giorno di validità ?
    Grazie ancora.

    • salve Davide, nel caso in cui la proposta venga accettata nei termini stabiliti, e lei, sempre nei termini stabiliti, ne sia stato messo a conoscenza a prescindere dalle modalità, la proposta è valida, invece a mio avviso nel caso in cui domani dovesse trovare una proposta accettata ma per la quale non ha ricevuto comunicazione nei termini la su detta non potrebbe essere valida, anche se purtroppo bisognerebbe provare che non vi sia stata comunicazione di accettazione nemmeno verbalmente, e questo ovviamente è difficile da provare, Resta inteso che se lei per sue motivazioni non vuole più acquistare l’immobile, nel caso in cui vi sia la presenza della proposta accettata, le consiglio di rivolgersi ad un legale che potendo esaminare la situazione di persona potrà consigliarla per il meglio,
      cordiali saluti.

  64. help! l’agenzia immobiliare mi ha fatto firmare la proposta di vendita “sulla fiducia” rassicurandomi verbalmente che avrei avuto tempo 2 giorni per pensarci, prima di mostrarla all’acuirente (che aveva già sottoscritto prima di me) l’agenzia nonostante la nostra rinuncia all’acquisto dice che l’acquirente possiede gia’ una fotocopia della nostra proposta. cosa posso fare ? entro quanto tempo l’agenzia mi avrebbe comunque dovuto dare la conferma che la transazione aveva avuto buon fine? posso dimostrare che l’agente si era impegnato nonostante la firma a concederci il tempo per essere assolutamente certi. e se non viene accettata la proposta di mutuo e nella bozza preliminare non c’e’ alcun riferimento alla richiesta ? grazie, e’ urgente, domani mattina ho un confronto con l’agenzia immobiliare.

    • Salve Laura, purtroppo nei contratti, di qualunque genere essi siano, la fiducia come si dice lascia il tempo che trova, e quello che fa fede è la firma. Nel caso specifico di una proposta d’acquisto il contratto si conclude nel momento in cui il proponente viene messo a conoscenza dell’avvenuta accettazione da parte del venditore (ma una volta firmata la proposta da quest’ultimo è solo questione di tempo), e comunque non può esistere il discorso per chi vende di firmare lasciandosi aperta la possibilità di recedere, non è così, una volta firmata la proposta per accettazione, il venditore non può più tirarsi indietro in quanto la proposta è irrevocabile. Sinceramente dimostrare che l’agente avrebbe comunque concesso altro tempo, mi sembra sia poco probabile (in quanto le parole se le porta via il vento), che inutile, in quanto il contratto non è tra il venditore e l’agente, ma bensì tra venditore ed acquirente. Riguardo al mutuo nel caso in cui non venga concesso all’acquirente, tanto meglio non potrà perfezionare l’acquisto, diverrà inadempiente e lei potrà trattenere quanto già percepito a titolo di caparra o acconto. Certamente l’agenzia non si è affatto comportata in modo deontologicamente corretto, ed a mio avviso sarebbe già necessario l’intervento di un legale, spero di essere stato d’aiuto, rimango a disposizione,
      cordiali saluti.

  65. mi scuso per l’equivoco, ma io sono l’acquirente e non ho lasciato alcuna caparra. Ho una registrazione telefonica (avvenuta stamane tra mio marito e l’agente, come nei film insomma)nella quale si evince il comportamento dell’agente immobiliare. Posso utilizzarla? E poi il contratto in quante copie originali va firmata ? io ne ho firmata solo una.Posso appellarmi al fatto di non aver ricevuto comunicazione formale dell’accettazione, c’e’ un termine entro il quale l’agente doveva farlo (non specificato nella bozza preliminare )? Le sto sparando tutte insomma ? grazie infinite, aspetto con ansia

    • Salve Laura, quindi lei è l’acquirente ed ha firmato una proposta d’acquisto che l’agente immobiliare si è verbalmente impegnato a non mostrare al venditore prima di una sua conferma? Anche in questo caso quello che conta è la firma, il fatto che il mediatore si sia verbalmente impegnato a non sottoporre la proposta al venditore non comporta per il mediatore nessun vincolo. Il numero delle copie della proposta varia in funzione della modulistica depositata in camera di commercio dal mediatore. Se nella proposta viene indicata una modalità di comunicazione dell’accettazione (esempio telegramma) ci si potrebbe forse appellare a questo, per quanto riguarda la registrazione, sinceramente non so se in un’eventuale causa possa essere utilizzata come prova (questa domanda dovrebbe rivolgerla ad un avvocato). Il termine entro il quale l’agente deve comunicare l’avvenuta accettazione al proponente è quello che deve essere esplicitamente indicato nella proposta stessa. Comunque ripeto che l’agenzia è stata scorretta dicendovi che si poteva tenere in stand by la proposta fino a vostra conferma, non è così la proposta è irrevocabile fino a sua naturale scadenza, e nel caso in cui la scadenza non sia in essa indicata, il contratto può considerarsi in essere fin quando o il proponente manifesta (per esempio attraverso raccomandata) l’intenzione di non voler più acquistare, o quando il venditore non accetta la proposta, spero di essere stato d’aiuto,
      cordiali saluti.

  66. la ringrazio per l’aiuto e le giro un’altra domanda : non avendo lasciato in deposito nessun assegno e rinuncio all’acuisto, e la parte venditrice vuole andare per vie legali cosa rischio? per quanto riguarda la validità della proposta, non e’ stata indicata modalità di avviso da parte del mediatore ne’ n. di fax ne’ racc. o telegramma che per il momento non ho ricevuto. Nel retro del modulo c’e’ una dichiarazione dove io proponente dovevo apporre firma dichiarando che avevo ricevuta notizia di accettazione :li’ non ho firmato. IL compromesso e’ fissato per il 30.03.2011,e mettiamo caso che io non riceva la famosa comunicazione formale, che possibilità ho di passare “indenne”? la cifra da pagare al compromesso e’ di 55.000,00 euro, perdo quelli? oppure chi e’ che mi deve convocare per il luogo del compromesso che nel preliminare non e’ stato indicato. la ringrazio veramente per l’aiuto.

  67. mi correggo, la stipula del compromesso e’ fissato entro e non oltre il 30.03.2011. grazie ancora e buonasera.

    • Salve Laura, il fatto che non sia stato allegato nessun assegno alla proposta non fa venire meno la sua validità, e nel caso in cui decida di non perfezionare l’acquisto rendendosi inadempiente, il venditore potrebbe chiedere ed ottenere che il contratto venga portato a termine, oppure chiedere danni economici. Il fatto che non sia stata esplicitamente indicata una modalità di avviso dell’accettazione, fa si che anche la modalità verbale possa andare bene. Il fatto che lei non abbia voluto firmare la proposta per presa visione dell’accettazione, non credo possa comportare l’eliminazione dei rischi che sta correndo. Nessuno la deve convocare per il preliminare, di solito c’è accordo verbale, comunque mi sembra di capire che le cifre in ballo sono tutt’altro che esigue, quindi siccome mancano ancora quindici giorni al preliminare, io se fossi in lei non perderei altro tempo, e mi recherei subito da un avvocato, perchè ripeto che l’agenzia con la storia tengo in stand by la proposta ha fatto la furbetta, e lo sapeva bene come sarebbe andata, mi dia ascolto si rivolga ad un legale,
      cordiali saluti.

  68. ho fatto una proposta d’acquisto presso una regolare agenzia controfirmata dalla proprietaria. Ho lasciato una caparra intestata alla proprietaria in custodia in agenzia. Il compromesso dal notaio stabilito dopo 1 mese e mezzo al fine di sistemare una burocrazia comunale, burocrazia che è stata sistemata da un regolare professionista assunto dalla proprietaria. Passato il termine le questioni burocratiche non sono state risolte, ho aspettato altri 5 mesi, dopo varie peripezie e riunioni sia in agenzia che con i tecnici del comune, è emerso che quella è “la casa che non c’è”, nel vero e letterale senso della parola. la proprietaria credeva di avere due appartamenti, ne possiede invece uno solo diviso in due piani nella realtà, ma non nelle carte comunali.secondo me il professionista ha mancato e l’agenzia pure. Posso chiedere il doppio della caparra per perdita di tempo e denaro visto che l’immobile io lo comperavo per investimento?

    • salve Silvana, mi sembra di capire che l’agenzia gli stava vendendo un’immobile che non esiste, ma perchè non esiste? Fu presentata all’epoca una pratica di frazionamento mai accettata, oppure la casa è stata solo materialmente divisa? E’ fondamentale accertare dove siano le responsabilità se si vuole procedere in giudizio, così a braccio le dico che potrebbe aver diritto a chiedere il doppio di quanto versato, ma sono molti gli aspetti che andrebbero esaminati per dare una risposta esaustiva. Comunque se lei non ha subito ulteriori danni economici da questa vicenda, ed il venditore è d’accordo nel restituire solo la caparra percepita io ci penserei a riprendermi la cifra sborsata, in quanto nel caso di un procedimento civile, sappiamo tutti quanti anni passano, a volte decenni. Mentre se il venditore non è neppure disposto a restituire quanto già percepito, si rivolga subito ad un legale,
      cordiali saluti.

  69. salve! ho fatto una proposta per l’acquito prima casa, pero dopo aver firmato la proposta ho scoperto dall’administratore condominiale che le spese condominiale non sono 600 euro come era stabilito prima. l’importo era di 851 euro.
    visto questo volevo annullare la proposta, l’agenzia non ha l’intenzione di restituire l’assegno. cosa posso fare?
    Grazie!

    • Salve Andrei, mi sembra di capire che l’importo delle spese non è stato indicato esplicitamente nella proposta, se così fosse purtroppo non si può fare nulla in quanto sicuramente nella stessa vi è una clausola dove la parte promissaria acquirente accetta di acquistare come visto e gradito, resta inteso che se lei pensa di essere stato vittima di una sorta di raggiro, si rivolga ad un avvocato che carte alla mano potrà cercare ed eventualmente trovare un’escamotage per uscire da questa situazione, oppure potrebbe parlarne con il proprietario e chiedere un piccolo sconto sul prezzo totale,
      cordiali saluti.

  70. vedo che lavora anche in un giorno di festa quindi auguri. Mi sono avvalsa del suo consiglio di rivolgermi ad un avvocato dove mi rechero’ domani. Volevo comunque essere piu’ precisa e dirle che nessun assegno e’ stato lasciato in deposito, anche se poi viene indicato che tale assegno (che non esiste) puo’ essere richiesto all’atto della sottoscrizione (come caparra) o all’atto di acquisto come parte del prezzo. La cifra che le ho indicato non e’ stata definita caparra confirmatoria.Ieri le ho rivolto quelle domande perche’ c’e’ un punto in cui si dice :la proposta e’ irrevocabile e perde ogni efficacia qualora entro il (nessuna data e’ stata indicata) non sia portata a conoscenza la proponente dell’accettazione. il punto successivo dice che il contratto dovra’ intendersi concluso,oltre che a seguito della ricezione da parte della proponente di copia della proposta completa di sottoscrizione della Proprietà,anche nell’ipotesi di una sua trasmissione a mezzo telefax al n (nessun numero) nonche’ nel caso di conferma dell’avvenuta accettazione,comunicata al proponente dalla proprietà,da un suo incaricato/ag., a mezzo telefax, telegramma o lettera racc a.r. quindi mi rechero’ domani dall’avvocato e mi avvalgo di un suo ulteriore parere, mi scuso se mi rendo un po’ noiosa e le auguro una buonaserata.

    • Salve Laura, auguri anche a lei, infatti la proposta perde efficacia decorso il termine della sua durata, ma non essendo indicata esplicitamente la durata stessa, a mio avviso nel caso in cui si voglia recedere in mancanza di una risposta del venditore, lo si dovrà comunicare in forma scritta, ma sono sicuro che il suo legale, potendo leggere il contratto le saprà dare informazioni più precise ed esaustive,
      cordiali saluti.

  71. una domanda:dopo l’accettazione di una proposta d’acquisto di immobile e dopo aver comunicato l’accettazione all’acquirente, se non è ancora stato consegnato al venditore l’assegno previsto sul modulo prestampato dall’agenzia immobiliare, a titolo di caparra confirmatoria,la proposta si ritiene comunque obbligatoria per il veditore anche se non ha ancora ricevuto l’assegno da parte dell’agenzia? anche se l’acquirente ha firmato una postilla in cui accetta che l’assegno sia trattenuto per visure ipotecarie? Oppure il proprietario potrebbe ancora non considerare valida e quindi impegnativa la proposta d’acquisto?

    • salve Paola, la proposta può ritenersi valida a prescindere dall’assegno, ma se è stata inserita una clausola sospensiva riguardante l’esito negativo delle visure ipotecarie, nel caso in cui venga meno la condizione sospensiva a quel punto la proposta perde la sua efficacia, molto probabilmente l’assegno non è stato ancora consegnato proprio perchè tale condizione non è ancora stata soddisfatta, quando si verifica la condizione si conclude il contratto e va consegnato l’assegno. Questo in linea di massima, poi ogni situazione necessita sempre di un esame specifico,
      cordiali saluti.

  72. Salve, sto cercando di acquistare la mia prima casa, ne ho vista una che mi piace molto, ma l’agenzia mi ha detto che per la proposta di acquisto la legge dice che è necessario un assegno del 10% del prezzo della casa. ora non non disponiamo di quella somma, quindi dovremmo fare un finanziamento che di sicuro annullerebbe ogni possibilità di far passare il mutuo. l’agente ha detto che è solo una formalità, che posso fare comunque l’assegno tanto, a meno che non dovessi recedere io, mi verrebbe riconsegnato a fronte dell’erogazione da parte della banca del mutuo. ma mi chiedono di versare un assegno scoperto! volevo cercare su google una guida (procedura) all’acquisto di una casa.. ma sono o troppo vaghi o troppo complicati con linguaggio prettamente “legalese” non capisco cosa devo fare..

    • Salve Anna, prima di tutto non esiste alcuna legge che imponga di allegare un assegno dell’importo del 10% del totale sul prezzo di vendita (che è tantissimo, di solito bastano 2000-5000 euro), poi al preliminare la consuetudine (che non è una legge) vuole, ma non è assolutamente obbligatorio, che sia versato al venditore un’importo pari a circa il 20-30% del totale. Detto questo, il proprietario potrebbe decidere di accettare anche una vostra proposta in cui, ovviamente, siete voi a dettare le vostre condizioni, riguardanti sia il prezzo totale, sia l’importo da allegare alla proposta, sia i modi e i tempi dei pagamenti; è chiaro che un buon agente immobiliare (che sa fare il suo mestiere ce ne sono pochi ma ci sono), sa già a priori quelle che sono le richieste del proprietario e quindi di conseguenza (sul prezzo, sugli acconti e sui tempi) da delle indicazioni al potenziale acquirente nel caso in cui quest’ultimo sia intenzionato a sottoscrivere una proposta. Mi spiego meglio, se per esempio voi volete offrire 200 mila euro, e l’agente immobiliare sa già (perchè ha ricevuto precise istruzioni dal venditore) che questa è una proposta che non verrà accettata, non ve la farà neanche sottoscrivere. Spero di essere stato chiaro, ma a parte quanto su detto, se fossi in lei lascerei perdere l’idea di acquistare la casa in oggetto, in quanto l’agenzia ha già iniziato col piede sbagliato dicendovi di un obbligo di legge che non esiste, e consigliandovi una prassi assolutamente non corretta ed anche molto pericolosa e poco intelligente (non si fanno assegni scoperti mai se non ci si vuole minare la possibilità di ottenere del credito); se il proprietario si sbaglia (succede spesso) ed manda all’incasso l’assegno, cosa succede?
      Cordiali saluti.

  73. Per cortesia vorrei sapere:quando si da mandato ad una agenzia immobiliare ,per la vendita del proprio immobile, ed l’immobile in questione e’ cointestato,ma c’e’ una sola firma …il mandato e’ valido????
    Grazie mille per la risposta

    • salve Giuseppe, in teoria l’incarico dovrebbe essere firmato da entrambi i proprietari oppure da uno soltanto con una dichiarazione ed assunzione di responsabilità dello stesso dalla quale si evince che il coniuge è d’accordo. Però il caso vuole che alcuni anni fà capitò una situazione del genere dove appunto la firma era solo una con relativa dichiarazione di cui sopra, ma alla fine andati in causa, dopo che era stato trovato l’acquirente ma l’altro coniuge si è rifiutato di vendere, l’agenzia perse in terzo grado di giudizio, quindi la situazione è tutt’altro che chiara è la realtà è che quando si va in giudizio non si sa mai come va a finire,
      cordiali saluti.

  74. Buongiorno, approffitto della sua immensa gentilezza e pazienza per farle una domanda:
    io e mio marito il 22 febbraio abbiamo firmato una poposta d’acquisto tramite agenzia e versato 5000 euro di caparra, per l’acquisto di una casa di nuova costruzione, la porposta è stata accettata dal costruttore ma i permessi per costruire nn arriveranno prima di luglio di quest’anno. la mia domanda è: tutto quello che fino a questo momento è stato fatto, è giusto? devo pretendere una fidejussione subito? il fatto che ci sia un’agenzia di mezzo dovrebbe tutelarci giusto?? Aspetto con ansia una sua risposta spero positiva e colgo l’occasione per porgere cordiali slauti.

    • Salve Giorgia, la fideiussione è obbligatoria quando si acquista dal costruttore, i suoi estremi vengono riportati nel compromesso e non nella proposta, quello che è importante è che nella proposta l’agenzia non abbia aggiunto che lei rifiuta tale fideiussione, infatti alcuni costruttori utilizzano questo escamotage per non sopperire all’obbligo, e nel caso in cui sia stato aggiunta questa clausola sarebbe come dire che voi accettate di portare avanti la compravendita senza la sicurezza della fideiussione,
      cordiali saluti.

  75. Salve, sto vendendo casa con un agenzia, senza incarico, dopo alcune visite mi ha portato una proposta d’acquisto con caparra ma non sottoscritta dalla parte acquirente, io purtroppo ho sottoscritto il documento, dopo alcuni giorni ho mostrato l’intenzione di non vendere più il mio immobile, ma l’agente mi ha chiesto la provvigione, come devo comportarmi?

    • Salve Emilio, se esiste una proposta accettata e lei non intende più perfezionare la vendita dovrà corrispondere la provvigione, mentre se la proposta accettata non c’è di provvigione non se ne parla proprio. Quando lei ha firmato questa proposta senza la firma del proponente ne ha trattenuto una copia? Se si allora può provare che la proposta di fatto non esisteva e quindi non si può accettare una cosa che non esiste, mentre se invece non ha nulla in mano, oppure ha incassato l’eventuale assegno penso che sarà difficile ovviare al pagamento della parcella,
      cordiali saluti.

  76. Salve.
    Ho fatto una proposta imm. tramite un’agenzia imm. per l’acquisto di una casa con data di atto per giugno (l’agente ha detto che poi sarebbe potuta essere spostata + avanti).
    Verbalmente mi è stato detto che è stata accettata.
    Arrivato al compromesso (avevo chiesto telefonicamente che la data dell’atto venisse posticipata a novembre e l’agenzia diceva che non c’era problema e che poteva slittare più avanti) il venditore si è tirato indietro e non ha voluto firmare il compromesso.
    L’agenzia imm. può richiedermi i soldi della provvigione?

    • Salve Luigi, il diritto del mediatore al percepimento della provvigione matura nel momento dell’avvenuta conoscenza da parte del proponente dell’avvenuta accettazione della proposta d’acquisto (conclusione dell’affare), ora io mi chiedo, la sua proposta è stata veramente accettata? Se si allora l’agenzia può pretendere la provvigione e poi lei potrà rivalersi sulla parte inadempiente. Quindi la prima cosa da fare è verificare se tale proposta sia stata veramente accettata con tanto di comunicazione scritta dell’avvenuta accettazione o almeno del modulo firmato dal venditore,
      cordiali saluti.

  77. Salve,
    ho firmato una proposta di acquisto con assegno di 5 mila euro allegato, la proposta è vincolante al mutuo (ho dovuto insistere per inserire questa clausola), l’unica cosa preso dalla casa, mi sono fidato dell’agente di un importante agenzia!!(sono stato troppo ingenuo) e dopo aver firmato mi dice che la casa proviene da una donazione…comunque sono stato in banca e mi hanno che per fare domanda di mutuo c’e’ bisogno che il venditore accetti la proposta, la clausola del mutuo vale fino al giorno 8/04/2011, quindi sicuramente non avro’ risposta dalla banca entro quella data. i miei quesiti sono questi:
    se per quella data la banca non mi da’ risposta posso ritirarmi??
    la proposta scade comunque il giorno 8/04/2011
    la risposta negativa o positiva mi deve essere comunicata per iscritto??
    grazie per un’eventuale risposta

    • salve Marco, prima di tutto vorrei stendere un velo pietoso sul fatto che l’agenzia non le abbia comunicato prima che l’immobile proviene da donazione, detto questo nel caso in cui la sua proposta venga accettata ma non sia accordato il mutuo, non perde nulla, il venditore dovrà restituire quanto percepito in quanto si è verificata la condizione sospensiva del contratto. Per quanto riguarda la donazione, se sono passati 20 anni allora non c’è da preoccuparsi, altrimenti nel caso in cui non siano decorsi non c’è da preoccuparsi lo stesso, anche perchè la banca difficilmente le accorderà il mutuo e quindi la cosa si concluderà con un nulla di fatto e niente di perduto,
      cordiali saluti.

  78. il mio dubbio è questo se entro l’8 di aprile non ho risposte dalla banca, posso tirarmi indietro??
    grazie per la sua pazienza..

    • salve Marco, il fatto che la banca non dia risposta entro la data di validità della proposta e della relativa clausola sospensiva, equivale al decadimento della proposta non essendo verificatasi la condizione entro il tempo utile, quindi non ha bisogno di tirarsi indietro, decade tutto automaticamente; certo che per essere sicuri al 100% andrebbe visto come è stata redatta la proposta e la clausola in essa contenuta,
      cordiali saluti.

  79. Buona sera, ho firmato una proposta di acquisto in data 17/03/2011 con un’agenzia immobiliare per una casa in edilizia convenzionata. Ho dato la caparra di € 3000,00 e non mi hanno dato la copia. Ho dovuto presentare la dichiarazione all’ufficio tecnico del comune per sapere se sarei rientrata nelle fasce per i requisiti di redditività, ma il comune ha tempo 30 giorni per il responso.Ad oggi il proprietario non ha ancora firmato la proposta perchè aspetta il responso per evitare di versare e poi ridarmi la caparra. Ma la proposta scadeva il 29/03/11, si può prorogare ancora se compaiono solo le firme mie e del mediatore? se si di quanto? Il proprietario può non firmare la proposta ed aspettare?
    Grazie
    Daniela

    • Salve Daniela, non ci sono limiti alla durata di una proposta, a mio avviso non c’è bisogno di prorogare nulla in quanto anche nell’ipotesi che la proposta duri due mesi il proprietario può decidere di rifiutarla dopo un giorno ed accettare altre eventuali proposte, un problema sorgerebbe nel caso in cui lei non rientri nella fascia di reddito prevista, ma il venditore decida comunque di accettare la sua proposta, in questo caso (a meno che nella proposta non sia esplicitamente indicata una condizione sospensiva riguardante il reddito d’accesso a questa convenzione) lei sarebbe inadempiente e perderebbe quanto versato,
      cordiali saluti.

  80. Buon giorno, la mia domanda riguarda un “passo” prima dell’eventuale proposta. Mi sona recata presso un’agenzia immobiliare per informazioni su un immobile in costruzione. Mi hanno fatto firmare un documento nel quale veniva dichiarato che mi erano state rilasciate le planimetrie dell’immobile.Il prezzo dell’immobile mi è stato comunicato SOLO verbalmente. Il medesimo immobile mi è stato, in seguito, proposto da un’altra agenzia ad un prezzo di 20.000 euro in meno. Sono comunque vincolata con la prima?
    La ringrazio per la risposta. Cordiali saluti

    • Salve Elisa, purtroppo nell’ipotesi in cui lei decida di acquistare il su detto immobile con la seconda agenzia sarebbe comunque dovuta la provvigione anche alla prima, però bisogna dire che considerata la differenza di prezzo (20000 euro) a mio modesto parere le conviene comunque acquistare con la seconda.porto un esempio pratico: supponendo che la casa in questione costi 200 mila euro, anche considerando una provvigione del 4% (ma può cambiare in base alla localizzazione geografica su Roma per esempio la consuetudine è il 3%) acquistando con la prima agenzia, pagherebbe un totale di 208 mila euro, mentre acquistando con la seconda pagherebbe un totale di 195200 euro, quindi un risparmio di 12800 euro che non sono pochi. Morale della favola per sapere dove eventualmente acquistare l’immobile è necessari fare un conto come quello su citato,
      cordiali saluti.

  81. salve,
    ho fatto una proposta di acquisto vincolata all’ottenimento del mutuo in data 25/03/2011, casa proveniente da donazione (l’agente non mi aveva detto nulla finche’ non ho firmato la proposta)sono stato da un notaio per delle verifiche e mi ha detto di stare tranquillo in quanto si tratta di una donazione equa, in quanto ad una figlia hanno lasciato la casa e all’altro 200.000€…oggi mi ha chiamato l’agente imm per incontrarci, e che molto probabilmente la proposta è stata accettata, dalla banca prima dell’8/04/2011 non avro’ risposta…come dovro’ comportarmi con l’agente imm?? purtroppo non mi fido piu’ di questo personaggio!! compromesso fissato per l’11/04/2011 e rogito per il 31/5/2011..
    la ringranzio per un’eventuale risposta.

    • Salve Marco, finchè la condizione sospensiva della proposta non viene soddisfatta l’affare non può considerarsi affettivamente concluso, e quindi anche nell’ipotesi in cui la proposta venga accettata, nel caso in cui la banca non accordi il mutuo lei riavrà indietro quanto versato, per lo meno questo è quanto dovrebbe accadere se la clausola sospensiva è stata scritta in modo corretto ed esplicito all’interno della proposta,
      cordiali saluti.

  82. Buon giorno,
    Mio marito ed io abbiamo firmato una proposta di acquisto relativamente ad un immobile(1 settimana fa); purtroppo a causa di un grosso imprevisto, succeduto nei giorni seguenti, abbiamo dovuto recedere la proposta, avvisando tempestivamente (1 g e mezzo dopo).
    In questo caso vorrei sapere cosa se è vero quanto ci ha intimato l’intermediario; ovvero: oltre a perdere la caparra di 5.000,00€ dovremo pagare le provvigioni e può darsi che la società venditrice non accetti la ns recessione e che ci “obblighi” pertanto ad acquistare.
    E’ davvero così?
    Grazie per la Vs risposta (possibilmente entro oggi poiché domani è previsto l’incontro decisivo).
    Cordiali saluti,
    Monica

    • Salve Monica, la proposta d’acquisto è irrevocabile per tutta la sua durata, per tanto se entro tale termine dovesse venire accettata nel momento in cui voi vogliate tirarvi indietro perdereste la caparra versata e la provvigione dell’egenzia, per quanto riguarda il fatto di essere costretti a perfezionare l’acquisto è una possibilità piuttosto remota, ma comunque il venditore potrebbe decidere di citarvi in giudizio per ottenere il perfezionamento della compravendita, ma ripeto considerato che siete nella fase iniziale della transazione mi sembra molto difficile che il venditore voglia avviare una causa del genere che come minimo dura dieci anni, in fondo lui si ritrova ad avere ancora l’immobile da vendere ed in più gli rimane la caparra. Se invece la proposta non dovesse venire accettata niente di fatto riavrete indietro la vostra caparra e non perderete nulla,
      cordiali saluti.

  83. Salve, ho fatto una proposta di acquisto, regolarmente accettata dall’acquirente perchè me lo ha comunicato l’agenzia intermediaria tramite telegramma. La stipula avrebbe dovuto avvenire il 31/03 ma nessuno si è fatto vivo. Posso reclamare la caparra confirmatoria indietro oltre che la sua penale o la data di scadenza è meramente indicativa?

    • Salve Gabriella, se si riferisce alla data entro la quale doveva essere stipulato il rogito notarile, o il preliminare, non è affatto indicativa, il venditore non presentandosi si è reso inadempiente. Ora a mio avviso prima di procedere per obbligare, nel caso in cui sia possibile, il proprietario a perfezionare la compravendita, mi accerterei sul motivo per il quale nessuno si è presentato. Fatto ciò certamente potrà reclamare il doppio della caparra ovviamente tramite l’intervento di un legale che effettuerà la prassi con le necessarie modalità,
      cordiali saluti.

  84. Buongiorno,
    il mio compagno ed io abbiamo trovato un immbobile che ci piacerebbe acquistare, stiamo ancora trattando sul prezzo, ma ammesso che si riesca ad arrivare alla cifra che con molti sacrifici potremmo permetterci di spendere si presenta un problema.
    Il costruttore (importante e noto sia per costruzioni residenziali che per grandi interventi su infrastrutture) ci ha comunicato che non accetterà proposte di acquisto (di 5.000€) vincolate alla concessione del mutuo.
    Per noi questo è un grosso problema, visto che per problemi di liquidità abbiamo bisogno che la casa venga, anche se di poco, “sovra stimata” dal perito.
    Abbiamo chiesto, per questo motivo, di poter far fare una perizia dalla banca, prima di dare l’anticipo e di fare la proposta, la banca giustamente ci chiede alcuni documenti relativi all’immobile, ma il costruttore si rifiuta di darceli prima di aver ricevuto una proposta (con relativo assegno), perchè a suo dire sono “riservati”.
    Come possiamo uscire da questo groviglio? A suo dire c’è qualcosa di anomalo nel comportamento del costruttore?
    Gli appartamenti sorgono su una cascina demolita e ricostruita e sono già pronti.
    La ringrazio, saluti.

    • salve Sara, a mio avviso nel comportamento del costruttore non c’è nulla di strano, e la prassi più consuetudinaria quella che vede la consegna dei documenti relativi all’immobile solo dopo l’accettazione della proposta d’acquisto (proposta nella quale il venditore si impegna a garantire la regolarità urbanistica ed edilizia di quanto promesso in vendita), e molto difficile che anche un venditore privato sia disposto a consegnare tali documentazioni prima di un impegno scritto. Purtroppo se il costruttore non accetta (ed è in tutto diritto di farlo) di consegnarvi documenti prima della stipula del contratto, non vedo strade percorribili, certo una proposta vincolata al mutuo l’avrebbe potuta anche accettare ma comunque è sempre a sua discrezione, evidentemente il costruttore non sta riscontrando problemi nel vendere gli immobili, per questo è poco elastico,
      cordiali saluti.

  85. Tramite agenzia ho accettato e firmato una proposta d’acquisto del mio appartamento.
    L’acquirente ha versato un assegno di 5000€ che al momento(è passato oltre un mese) è ancora in giacenza presso l’agenzia visto che si è dovuto attendere la richiesta di mutuo da parte dell’acquirente e il benestare del perito che tarda ad arrivare.
    In sostanza dopo un mese io non solo non ho percepito nulla,ma non posso impegnarmi nell’acquisto di un nuovo appartamento perchè non è ancora pervenuto il parere del perito.
    Nel frattempo ho perso l’occasione di fare a mia volta una proposta d’acquisto per un appartamento che mi interessava perchè nel frattempo è stato venduto.
    Vorrei sapere: visto che questa situazione comincia a stufarmi e a danneggiarmi posso recedere dalla vendita senza pagare penali.
    Grazie e cortesi saluti

    • Salve Piero, se nella proposta è stata esplicitamente indicata una condizione sospensiva riguardante il mutuo, finchè tale condizione non viene soddisfatta l’affare non può considerasi concluso, pertanto il mediatore non può consegnare l’assegno di caparra. Chiaramente questa condizione (nel caso in cui fosse stata inserita) deve avere una scadenza, decorso il termine lei può svincolarsi. Se invece non esiste tale condizione l’affare è concluso e lei ha diritto a percepire quanto pattuito,
      cordiali saluti.

  86. Buongiorno,
    stiamo per fare una proposta d’acquisto per una casa venduta tramite agenzia, ma il venditore da noi conosciuto ha firmato per la possibilità di vendere anche a privati trovati da loro e non solo dall’agenzia. conoscendo noi i venditori ci siamo messi d’accordo per il prezzo e varie condizioni direttamente. i venditori abitando lontano come d’accordo con l’agenzia useranno la medesima come intermediara dandogli però meno soldi (1%invece che 2). da un primo colloquio con l’agenzia essa insisteva per avere il 2% + iva da noi. dobbiamo pagarle per forza qualcosa anche se non abbiamo intenzione di utilizzare i suoi servizi? oltretutto abbiamo già trovato noi il mutuo.
    saluti e grazie

    • Salve Federica, se il primo contatto con il venditore è avvenuto tramite l’intervento dell’agenzia, la provvigione è comunque dovuta, il fatto che il venditore abbia la possibilità di vendere anche privatamente è riferito solo alla situazione in cui il potenziale acquirente non abbia mai avuto a che fare con l’agenzia in merito all’appartamento oggetto della compravendita,
      cordiali saluti.

  87. Buon giorno, altro giorno abbiamo firmato la proposta dell’acquisto. Agente immobiliare ha detto solo a parole che la proposta è accettata ma comunque se si trova in tempo un’altro acquirente (proposte è per 4 mesi) la casa la vende a lui. Abbiamo lasciato anche assegno di 10.000€. Debbiamo chiedere di farci scrivere che il proprietario accetta e allora non può vendere a nessun altro? E poi un’altra domandina.. agente immobiliare si ha strappato dalla proposta il pezzo, dove era la parte che trattava provvigioni!! Poteva farlo? Ho paura che abbiamo trovato uno che ci vuole fregare..

    • salve Romana, la proposta può considerarsi accettata solo quando chi la sottoscritta (acquirente) riceve comunicazione scritta dell’avvenuta accettazione, o per lo meno verificate che la proposta sia stata veramente controfirmata dal venditore, le parole se le porta via il vento e quando si tratta di compravendite immobiliari l’unica cosa che conta è ciò che viene messo nero su bianco. Per quanto riguarda la parte della proposta sulla provvigione, non può strapparla altrimenti voi come fate a sapere quanto dovete corrispondere nel caso in cui tale proposta venga accettata?
      Cordiali saluti.

  88. Buongiorno,
    avrei bisogno di una informazione. Lunedì mi sono recata a visitare una casa da tempo in mano all’agenzia, essendo interessata ma, ovviamente mi occorre un mutuo, ho chiesto al mediatore in caso di proposta di acquisto, di inserire la clausola “proposta vincolata al buon esito del mutuo”.
    Per vedere comunque l’andamento dei tassi ho chiesto comunque una consulenza al loro consulente finanziario. Successivamente però ho trovato per conto mio,una banca che mi applica un buon tasso fisso.
    Quando ho fatto comunicazione all’agenzia,loro stessi mi hanno detto che se avessi fatto il mutuo con loro mi avrebbero vincolato la proposta al buon esito del mutuo,altrimenti no.
    Volevo chiedervi se questa cosa è legale, dal momento che sono io il compratore e decido io ciò che voglio mettere sulla proposta,eventualmente non vincolassero la proposta al mutuo, posso vincolarla al buon esito della documentazione dell’immobile?
    L’accettazione o non della proposta, deve comunque avvenire per scritto da parte del venditore?
    Grazie

    • salve Giulia, la proposta è sottoscritta dal potenziale acquirente che ne decide tutto il contenuto e quindi anche l’eventuale inserimento della clausola sospensiva, è chiaro però che l’agente se è a conoscenza del fatto che determinati tipi di proposte non sarebbero comunque accettate può non farle sottoscrivere, ma non può dire che una determinata clausola si può inserire solo a patto che determinati servizi vengano acquistati da chi dice lui. Per quanto riguarda l’accettazione della proposta va comunicata in forma scritta o comunque nella forma esplicitamente indicata nella proposta stessa, invece la non accettazione può anche ridursi solamente al decorso dei termini di validità della proposta, cioè se per esempio la proposta dura 10 giorni ed entro quella data non vi è stata comunicazione dell’accettazione la proposta può considerarsi non accettata,
      cordiali saluti.

  89. buonasera
    sono vicino a fare una proposta di acquisto per un immobile (prima casa), con agenzia.
    la mia domanda è?
    posso non allegare assegno e scrivere nella proposta, che verrà versata caparra di € x al momento della risposta positiva prima del venditore poi della banca per il mutuo (20gg di tempo) poi il denaro ci vorrà 2 mesi per l’erogazione. tanto al rogito viene firmato a garanzia per il venditore il mandato irrevocabile.
    ovvero se io allego assegno alla proposta, il venditore accetta ma il mutuo non lo danno, lui si tiene l’assegno perchè con l’accettazione è diventato caparra. per il mutuo mi hanno detto che non ci dovrebbero essere problemi ma prima di inserirlo e avvuare la pratica voglio sapere a quanto prenderò l’immobile, e di conseguenza regolarmi con le richieste del mutuo.
    sarà tutto a discrezione dell’agenzia e del venditore?
    grazie saluti

    • salve Alessandro, nella proposta è lei che propone, e quindi può determinare il contenuto della stessa, se poi il proprietario accetta vorrà dire che ha accettato tutte le sue condizioni. Per quanto riguarda il discorso del mutuo basterà inserire una condizione sospensiva, cioè una clausola per la quale nel caso di non erogazione del mutuo lei non perderà nulla ne andrà incontro a penali,
      cordiali saluti.

  90. Buongiorno, mi chiamo Paola. Il 7 Aprile io e mio marito abbiamo accettato una proposta di acquisto del nostro immobile; la data del compromesso era stata definita per venerdì 15 Aprile, ossia entro 10 giorni dall’accettazione della proposta stessa. La parte acquirente ha spostato tale data di 4 giorni causando a noi altri problemi (anche noi stiamo acquistando un altro appartamento). Ho due domande: può la parte acquirente spostare tale data? Se la parte acquirente dovesse tirarsi indietro, perderebbe soltanto l’assegno iniziale di 5.000€? E noi (che ci siamo impegnati con l’acquisto di un’altra casa) potremmo comunque farle causa e richiederle i danni? Grazie infinite!

    • Salve Paola, nel caso in cui la parte acquirente decida di ritirarsi dalla compravendita perderà ovviamente quanto versato, e se la parte che ha subito il danno (venditore) non può ritenersi soddisfatta può intentare una causa per ottenere un risarcimento maggiore, ma dire come poi potrebbe andare a finire non è mai possibile, ed inoltre ci sono da considerare anche i tempi delle cause civili che sono a dir poco biblici. Per quanto riguarda lo spostamento della data senza l’accordo tra le parti l’acquirente non può spostare nulla, il fatto di non aver stipulato il preliminare nei tempi stabiliti lo rende già inadempiente e quindi si torna al discorso su detto. Comunque in questi casi è bene rivolgersi al più presto ad un avvocato che potendo esaminare la situazione saprà darvi maggiori delucidazioni e consigliarvi per il meglio,
      cordiali saluti.

  91. salve vorrei avere delle delucidazioni riguarda ad una situazione.mi sono rivolto ad un agenzia , che mi ha fatto vedere un appartamento , ad un prezzo che per me non andava bene, la costruzione essendo nuova ha ancora delle possibiltà di acquistare direttamente dal costruttore oltre che tramite agenzie.il costruttore mi ha fatto una proposta migliore per lo stesso appartamento,ed io ho accettato,ora l’agenzia in questione mi ha detto che siccome la casa me l’hanno fatta vedere loro io gli devo comunque una penale , non mi ha detto di quanto ma quasi pari alla provviggione.vorrei precisare che il costruttore non ha dato l’escusiva a nessun’agenzia.

    ha ragione l’agenzia?e se io prendessi un’altro appartamento uguale ma su un altro lato della struttura (quindi non precisamente quello che mi ha fatto vedere l’agenzia?)

    attendo una vostra risposta

    grazie e buona giornata

    Denis

    • Salve Denis, nel caso in cui lei acquisti un qualsiasi immobile di quella struttura che sicuramente sarà del medesimo proprietario, la provvigione/penale è comunque dovuta a prescindere dalla forma dell’incarico conferito dal venditore all’agenzia scritto, non scritto, in esclusiva o non in esclusiva, la situazione non cambia,
      cordiali saluti.

  92. buongiorno, ho un problema.
    tempo fa ho fatto una proposta d’acquisto vincolata al buon esito del mutuo con caparra di 5000 E che è stata accettata. successivamente l’agenzia mi ha chiesto ulteriori 3000E perchè, secondo lei, 5000 erano pochi per bloccare l’immobile. l’agenzia stessa ha preteso la provvigione immediatamente.
    oggi che dopo tre richieste di mutuo non accettate, mi sono reecato in agenzia per avere in dietro i miei soldi mi dice che la venditrice non può restituirmeli i soldi perchè li ha spesi e che l’agenzia non mi può restituire la provvigione a meno che non acquisto un nuovo immobile con loro.
    è legittimo tutto questo? come mi devo comportare?
    aiutatemi!

    • Salve Omar, se la proposta d’acquisto è vincolata (in modo corretto) alla delibera del mutuo, e quest’ultima non viene concessa, anche se il venditore accetta e controfirma la su detta proposta l’affare non può considerarsi concluso in quanto non è stata soddisfatta la clausola sospensiva, solo nel momento in cui il mutuo viene concesso l’affare si conclude ed è maturato sia il diritto del mediatore alla provvigione, sia quello dell’acquirente ad incassare l’assegno che tra l’altro doveva essere custodito dall’agente e non consegnato al venditore. Comunque si rivolga al più presto ad un legale che potrà tutelarla nel migliore dei modi potendo esaminare la situazione di persona,
      cordiali saluti.

  93. Sale,ho visionato un appartamento con garage.In agenzia nella trascrizione della PROPOSTA D’ACQUISTO IMMOBILE,nella sez.descrizione immobile scopro che il garage diventa “posto auto”.Nella sezione riguardante la “parte venditrice” la proprietaria dichiara la sua proprietà a norma,tranne il cucinino ed il balcone del soggiorno che non sono condonati(chiusi da infissi in alluminio con vetri).Accetto emettendo un assegno a nome della proprietaria di(3000.00 euro)ed un assegno di(5.300.00 euro)all’agenzia.Chiedo il mutuo a più banche che mi fanno presente che sul progetto risulta un “posto auto coperto” e non un “garage”,perciò il mutuo non può passare.L’agenzia nel giro di 3 giorni consegna l’assegno alla venditrice che lo incassa.Io ritorno all’agenzia chiedendo di sistemare la quistione “garage,che risulta illegale” o di riavere indietro i miei soldi.Cosa posso fare? AIUTO…..

    • Salve Marcello, vedo già diversi punti molto poco chiari, il primo è quello della provvigione del mediatore che a quanto mi sembra di aver capito lei ha consegnato al mediatore stesso ancora prima di sapere se la proposta fosse stata accettata o meno, niente di più sbagliato il diritto del mediatore alla provvigione matura solo all’avvenuta conoscenza del proponente dell’avvenuta accettazione della proposta d’acquisto. Comunque ripeto che la situazione è tutt’altro che chiara, se fossi in lei mi recherei al più presto in agenzia, chiedendo spiegazioni e facendo presente che la banca ovviamente non eroga un mutuo su un immobile con diverse irregolarità, se si rende conto che non c’è l’intenzione di risolvere il problema (sempre se possibile risolverlo e portare avanti la compravendita), si rivolga ad un avvocato che saprà consigliarla per il meglio sulla strada da percorrere,
      cordiali saluti.

  94. buon giorno vorrei fare una domanda pochi giorni fa ho firmato una proposta d’acquisto da un mediatore senza lasciare alcun assegno ma il mediatore non mi ha voluto rilasciare una copia in originale e neanche una fotocopia della proposta , sono tornato il quarto giorno per inserire una clausola per il mutuo che in caso di non accettazione non avrei potuto acquistare la casa , ma il mediatore non ha voluto neanche cancellare la proposta anche se il venditore non l’aveva ancora accettata . voglio chiedere è possibile non perdere niente nel caso di rinuncia prima della firma dei proprietari ho è dovuta una penale e a chi .grazie

    • Salve Angelo, la proposta è irrevocabile per tutta la sua durata, indicata esplicitamente nella stessa (esempio 15 giorni), se s’intende revocarla prima si potrebbe dover corrispondere una penale all’agenzia, che di solito è inferiore alla provvigione pattuita, ma è sempre necessario vedere come è stata redatta la proposta,
      cordiali saluti.

  95. Salve, nel caso di una proposta di acquisto vincolata alla concessione del mutuo all’acquirente, vorrei sapere qualora il mutuo non fosse concesso alle condizioni volute ma potenzialmente potrebbe essere concesso ad altre condizioni (durata, tasso, ecc.) non gradite a chi acqusita, può il venditore, nel caso accetti la proposta, o l’agente immobiliare vincolare comunque all’acquisto il soggetto acquirente?

    • salve fabio, il mutuo deve essere concesso con le modalità che l’acquirente richiede, altrimenti sarebbe come dire che se l’acquirente vincola la proposta d’acquisto all’erogazione di esempio 150 mila euro, e glie ne concedono solo 120 mila è chiaro che l’affare non si potrà concludere, poi bisogna vedere come è stata scritta la clausola,
      cordiali saluti.

  96. salve,
    ho firmato una proposta di acquisto in una agenzia immobiliare per l’acquisto di un appartamento. Il venditore ha controfirmato la proposta, quindi l’ha accettata. Solo allora l’agenzia mi ha fornito i dati catastali dell’immobile e l’atto di provenienza dal quale, poi ho potuto appurare che si tratta di un immobile avuto in donazione da madre ancora in vita e per tale motivo le banche mi hanno negato il mutuo. Voglio e devo perciò recedere dalla proposta di acquisto anche perchè non mi va di affrontare tutti i problemi che potrebbero derivare da una donazione. posso farlo senza essere poi attaccata? nella proposta di acquisto da me firmata non si parla di “irrevocabilità” e nemmeno ho dato un assegno di caparra. Il preliminare avremmo dovuto farlo per il 30 aprile.

    • Salve Ilaria, certamente l’agente avrebbe dovuto far presente che l’immobile proviene da donazione pertanto non si è comportato bene. Il fatto che non sia stato allegato un’assegno alla proposta non rende inefficace la stessa che potrebbe mettere in condizioni sia il venditore di chiedere dei danni eventuali, sia l’agenzia di chiedere la provvigione, ma sarebbe necessario vedere come è redatta la proposta. Comunque considerato che manca ancora qualche giorno alla stipula del preliminare se fossi in lei mi rivolgerei ad un avvocato per tutelarmi nel migliore dei modi, anche perchè è risaputo che le banche sono molto restie a concedere mutui su immobili provenienti da donazione,
      cordiali saluti.

  97. salve nel gennaio di qst anno hpo firmato una proposta d’acquisto ad una agenzia locale per l’acquisto di un cespite fatiscente la proposta da me controfirmata aveva durata 60gg, corredato d’assegno intestata alla venditrice, solo ieri ho appreso che la proprieta’ non vuole essere piu venduta tramite agenzia, perche i venditori hanno un loro acquirente, sono andato su tutte le furie con l’agenzia perche gli ho chiesto di vedere il mandato di vendita, se all’interno c’era stabilito che anche i venditori potevano trovare un’acquirente alla vendita, il responsabile si e’ rifiutato di esibirlo inoltre lui dice che i venditori stanno nel giusto a fare questa mossa, gli ho anche aggiunto che avrei sborsato lo stesso importo che gli offrivano i compratori della parte venditrice, e lui a tutto questo mi ha allontanato in mal modo e mi voleva consegnare l’assegno facendomi firmare una dichiarazione nella quale oltre a restituirmi l’assegno vi era la clausola nulla a pretendere, morale mi sono rifiutato sia di rifiutare l’assegno che di firmare, alla luce di tutto questo mi posso rivolgere ad un legale? inoltre preciso che dal momento dela stipula della proposta m’informato come andavano le cose e lui mi rispondeva stiamo lavorando per me cliente, grazie dell’aiuto e buo lavoro

    • Salve Corallino, purtroppo non credo ci siano gli estremi per un azione legale, in quanto il venditore è in tutto diritto di non accettare una sua eventuale proposta, o anche di non vendere più. A proposito di questo io credo che non sia vero che il proprietario abbia trovato un acquirente che sborsa di più, ma semplicemente non vuole più vendere, e l’agente immobiliare che lo sa fa finta di niente perchè ha lavorato senza mandato in esclusiva, questa è la mia ipotesi,
      cordiali saluti

  98. Salve! Solo una precisazione: circa 2 mesi fa io e il mio compagno abbiamo visionato un’appartamento nuovo con un’agenzia con cui non abbiamo concluso nulla (ho però firmato col mio nome il fatto che avevamo visto l’appartamento). A distanza di mesi siamo risaliti al proprietario dell’immobile e saremmo interessati a concludere con lui (con l’agenzia non abbiamo più contatti). Il proprietario ci ha informato che dovrà pagare una penale all’agenzia ovviamente per chiudere il contratto. L’agenzia può risalire al mio nome e far pagare anche me anche se il nostro unico appuntamento era a titolo informativo (avevamo visto anche altri appartamenti)? Se usassimo il nome del mio compagno che loro non hanno potremmo evitare disguidi? Il fatto è che siamo molto stretti economicamente e anche i 3000 Euro per l’agenzia per noi sono un bel risparmio.Grazie mille in anticipo.

    • Salve Giulia, certo se l’agenzia non viene a sapere nulla ovviamente non ci sarò nessuna provvigione da pagare, ma nel caso in cui il mediatore venga a conoscenza dell’avvenuta conclusione dell’affare è in diritto di chiedere la provvigione, e questo diritto si prescrive solo dopo un anno dalla conclusione stessa,
      cordiali saluti.

  99. Salve, vorrei porre un quesito: ho dato mandato ad un’agenzia di vendere un immobile di mia proprietà. Un giorno l’agente mi sottopone una proposta di acquisto/preliminare di compravendita firmata da un proponente, che io sottoscrivo per accettazione. L’agente mi consegna anche un assegno di 1.000€ (a me intestato) a garanzia dell’offerta. Passano circa 10 giorni e mi giunge una raccomandata del proponente che mi comunica che, non avendo ricevuto comunicazione scritta della mia accettazione, nè da parte mia, nè dall’agenzia (entro i termini di irrevocabilità della proposta) considera decorso il termine di validità della proposta e richiede indietro l’assegno. L’agente mi dice che ha comunicato verbalmente, entro i termini, la mia accettazione ma non ha materialmente consegnato la copia della proposta da me controfirmata nè ha inviato comunicazione scritta dell’accettazione della proposta/preliminare, entro i termini di irrevocabilità dichiarati nella stessa. Come mi devo comportare? basta la comunicazione verbale dell’accettazione o l’agente o io stessa dovevamo comunicare per iscritto l’accettazione? devo restituire l’assegno? può l’agente pretendere l’importo della mediazione da me o dal proponente? che succede se non restituisco l’assegno?
    Grazie
    Gisa

    • Salve Gisella, se nella proposta d’acquisto viene esplicitamente indicato il mezzo con cui l’avvenuta accettazione della proposta deve essere comunicata al proponente allora decorsi i termini di validità secondo me la proposta non è più valida e quindi il proponente è in diritto di riavere indietro l’assegno. Il mediatore, che avrebbe dovuto ottemperare lui a questa comunicazione, non può pretendere la provvigione se l’affare non è concluso, e l’affare si conclude quando il proponente viene a conoscenza dell’avvenuta accettazione della proposta. Se invece nella proposta non vengono indicate esplicitamente le modalità con cui l’avvenuta accettazione deve essere comunicata potrebbe essere sufficiente la comunicazione verbale. Purtroppo non ci sono delle leggi scritte riguardanti quelle che dovrebbero essere le giuste modalità, ci si riferisce quindi alle consuetudini, ma per esperienza le dico che in diverse cause i giudici si sono espressi in modo diverso. Se fossi in lei chiederei all’agente di organizzare un incontro con il proponente per cercare di trovare una soluzione che possa soddisfare tutte le parti in causa,
      cordiali saluti.

  100. Salve,
    nei prossimi giorni mi rechero in agenzia per sottoscrivere una Proposta d acquisto. Quando pero io richiedo all agente di scrivere alcune clausule (esempio: esito positivo perizia) lui mi dice che tutti questi accertamenti si faranno alla data del rogito perche secondo lui adesso e’ presto. il fatto mi puzza un po, e’ l agenzia obbligata ha scrivere tutte le clausule richieste da me?
    grazie mille

    • Salve Fcamp, nella proposta è lei che parla e può inserire tutte le clausole che vuole, sarà poi il proprietario a valutare se accettare o meno le sue condizioni,
      cordiali saluti.

  101. Buongiorno, vorrei acquistare un immobile da un privato senza agenzia immobiliare. Qualora si trovasse un accordo senza dover fare la classica proposta di acquisto ci sono problemi se viene stipulato subito il contratto preliminare di compravendita? Se nel fare questo contratto si stabilisce ad esempio di dare un acconto di 20.000 euro, qualora il venditore prima del rogito decide di non vendere più cosa succedere? ho diritto ad avere indietro i 20.000 euro + altri 20.000 come succede con la caparra di una proposta di acquisto?
    Grazie e cordiali saluti

    • Salve Mario, certo che si può fare direttamente il preliminare, volendo si potrebbe fare direttamente anche il rogito. Nel caso di stipula del preliminare se il proprietario si tirasse indietro lei certamente avrebbe diritto al doppio della caparra versata, salvo diversamente specificato nel contratto, consideri inoltre che la proposta d’acquisto quando viene accettata costituisce già un preliminare, quindi all’atto pratico non vi è differenza,
      cordiali saluti.

  102. Buongiorno,
    Qualche giorno fa ho firmato una proposta d’acquisto per un immobile. Ho lasciato un assegno non trasferibile di 5000,00 euro in agenzia che verrà incassato dal proprietario nel caso questo accetti la proposta.
    Riflettendo, non sono più convinto di acquistare quella casa quindi ho chiamato l’agenzia per metterli al corrente della mia decisione. In questo caso cosa può accadermi? L’assegno verrà incassato?
    Distinti saluti ivan.

    • salve Ivan, la proposta è irrevocabile per tutta la sua durata indicata esplicitamente in essa. Pertanto nel caso in cui dovesse ricevere comunicazione dell’avvenuta accettazione entro i termini stabiliti, l’assegno verrà incassato. Se dovesse ripensare a quanto fatto perderebbe la caparra versata più la provvigione del mediatore che ad affare concluso è gia maturata. Se invece il proprietario non accetta la sua proposta nulla di fatto rientrerà in possesso del suo assegno, senza pagare alcun chè,
      cordiali saluti.

  103. Buongiorno, ho fatto una proposta d’acquisto per un immobile ad una agenzia. Oggi è scaduta e non è stata accettata dal venditore.
    Il venditore ha messo proprio ieri l’immobile in vendita anche ad un altra agenzia ad un prezzo inferiore di Euro 20.000 rispetto al prezzo dell’agenzia con la quale ho fatto l’offerta.
    La domanda è : sono sempre vincolato alla prima agenzia se voglio fare una nuova proposta o posso fare una proposta con la seconda agenzia, che vende la casa a Euro 20.000 in meno ? Grazie
    Cordiali Saluti

    • Salve Davide, per l’acquisto non è assolutamente vincolato con nessuno, va detto però che nel caso dovesse concludere l’affare con la seconda agenzia la provvigione alla prima sarebbe comunque dovuta, quindi è necessario farsi due conti per vedere la convenienza dell’acquisto, anche se così ad occhio le dico che se il proprietario con la seconda agenzia chiede 20 mila euro di meno, è probabile che anche dovendo pagare due provvigioni ci sarebbe comunque un risparmio,
      cordiali saluti.

  104. Salve,
    Mi chiamo Marco, ho fatto una proposta di acquisto vincolata al buon esito del mutuo in aprile con 5000€ come deposito, i quindici giorni scadevano l’8/04/11 la proposta è stata accettata il giorno 6/04/11. Il giorno 6/04 stesso sono stato in banca a consegnare tutti i documenti, siccome non potevo avere risposta entro l’8/04 il compromesso è saltato, la perizia è stata fatta ieri e sono in attesa della relazione notarile, siccome è una casa proveniente da donazione, voglio essere sicuro al 99% dell’erogazione del mutuo in banca la delibera reddituale è positiva ora manca la parte tecnica-legale, oggi mi chiama l’A.I. e mi dice cosa voglio fare se acquistare o meno visto che mi stanno aspettando da quasi un mese, gli ho detto che appena la banca mi da l’ok possiamo andare anche a rogito subito gia’ fissato sulla proposta per il 31/05. Ero gia’ stato dal notaio e mi aveva detto di stare tranquillo, ora mi chiedo perche’ devo riandare in agenzia e togliere il vincolo del mutuo? a questo punto come mi devo comportare? io voglio comprarla ma voglio essere sicuro del mutuo soprattutto perche’ la casa proviene da donazione e le banche sono molto restie anche se il consulente bancario mi dice di stare tranquillo (a parole).

    • Salve Marco, se la proposta d’acquisto è stata vincolata al mutuo, l’affare si conclude solamente quando la condizione sospensiva viene soddisfatta, quindi anche nel momento in cui la sua proposta viene controfirmata l’affare non si conclude fin quando non le viene concesso il mutuo. Non vedo per quale motivo lei dovrebbe eliminare questa clausola proprio quando manca pochissimo al “verdetto” finale sul mutuo. Inoltre dire che il compromesso è saltato a mio avviso non è corretto in quanto non essendo ancora stata soddisfatta la condizione sospensiva non poteva neppure essere fissato; come si fa a stipulare il preliminare (versando altri soldi) se non si sa ancora se il mutuo verrà concesso? Comunque i venditori sanno a priori, o dovrebbero sapere, che quando si tratta di proposte vincolate al mutuo c’è sempre il rischio della perdita di tempo che si verifica nel caso in cui il mutuo non venga concesso. Questo in linea di massima poi per dare risposte veritiere al 100% è sempre necessario leggere ciò che si è firmato. Se fossi in lei comunque chiederei all’agente immobiliare di fissare un appuntamento con il proprietario per chiarire la situazione, ribadire il reale interesse all’acquisto e chiedere di portare ancora qualche giorno di pazienza,
      cordiali saluti.

  105. Salve.Mi chiamo Rosalba ed in data03/05/2011 io e mio marito abbiamo firmato una proposta d’acquisto presso un’agezia immobiliare per l’acquisto di un appartamento.Al momento della firma non abbiamo versato alcuna caparra,ma l’agente immobiliare ha specificato che l’acconto e la provvigione d’agenzia sarebbero stati versati in occasione di un succesivo compromesso fissato per il 14/05/2011.Valutando poi la nostra difficolta’ a versare tali acconti prima dell’erogazione del mutuo e del rogito notarile(fissato entro il 30/07/2011),abbiamo deciso di non andare avanti con la pratica.A quali conseguenze andiamo incontro e come possiamo evitarle?L’agenzia ci ha comunicato che il venditore ha accettato la proposta e che dobbiamo firmare tale accettazione.Inoltre abbiamo chiesto all’agente se c’era la possibilita vincolare la proposta all’accettazione del mutuo,ma ha risposto negativamente….cio’ aumenta le nostre perplessita’.Che via d’uscita abbiamo?aspetto presto riposta,grazie

    • Salve Rosalba, la proposta poteva essere vincolata al mutuo, sarebbe stato poi il proprietario a decidere se accettare o meno le vostre condizioni, evidentemente l’agente immobiliare già sapeva a priori che una proposta con clausola sospensiva per il mutuo non sarebbe stata presa in considerazione. A oggi considerato che la vostra proposta è stata accettata se deciderete di non perfezionare più l’acquisto dovrete corrispondere la provvigione all’agenzia in quanto l’affare si è concluso, per quanto riguarda il proprietario non avendo voi versato una caparra insieme la proposta lui non potrà trattenerla, ma potrebbe sempre chiedervi eventuali danni subiti. Comunque se non volete più acquistare cercate magari di trovare un accordo sia con l’agenzia (per pagare una provvigione ridotta) sia con il proprietario nel caso in cui sia intenzionato a chiedere dei danni,
      cordiali saluti.

  106. buonasera!al 17/01/2011 ho firmato una proposta d’acquisto attraverso un agenzia versando un assegno di tremila euro con la seguente approvazione della venditrice.sulla proposta viene segnato che l’atto definitivo di vendita verrà sottoscritto entro il mese di febbraio 2011,per via del rifacimento delle schede catastali e planimetrie sono arrivato a maggio senza aver fatto compromesso e rogito. Nel caso io non voglia più acquistare l’appartamento posso riavere il mio assegno che non è stato ancora incassato e non pagare la provvigione da dare in agenzia,visto che non è stato rispettato il tempo previsto? cordiali saluti

    • Salve Rino, a mio avviso lei ha diritto al doppio della caparra versata, in quanto mi sembra di capire che i tempi della compravendita non siano stati rispettati a causa di un ritardo nella produzione di documentazioni che sono a carico del proprietario ( e comunque mi sembra molto strano che in circa 4 mesi non si sia riusciti a reperire delle visure ed una planimetria, forse c’è qualche altro problema), questo sempre se nella proposta non sia stata inserita una clausola riguardante proprio questi documenti, purtroppo io non conoscendo la specifica situazione non posso dare una risposta più precisa, comunque in questi casi la miglior cosa è il dialogo sia con l’agenzia che con il proprietario per cercare di trovare un accordo,
      cordiali saluti.

  107. Buongiorno sono Stefano.
    Dieci giorni fa ho fatto in una agenzia immobiliare una proposta di acquisto per un appartamento intestato a due persone.
    Non ho versato nessun acconto, ma ho promesso Euro 5000 al preliminare e il saldo (95000 Euro) al rogito.
    Tutto questo è avvenuto alla presenza di uno dei ventitori, che ha firmato subito, e dell’agente immobiliare.
    Dopo alcuni giorni, mi è stato detto dall’agente che non volevano più vendermi la casa e il cointestatario non firmava.
    Posso chiedere 5000 Euro della prevista caparra (visto che li avevo promessi) al preliminare come rivalsa?
    Grazie dell’aiuto

    • Salve Stefano, no non può chiedere nulla in quanto a mio avviso se la proposta non viene firmata da tutti e due i proprietari , l’affare non può ritenersi concluso, pertanto non vi possono essere rivalse di alcun tipo,
      cordiali saluti.

  108. Proposta di acquisto sottoscritta il 30/3
    solo da me compratore; preliminare da sottoscrivere entro il 15/4, rogito entro e non oltre il 30/5 ultimo termine perchè sia registrato il cambio di destinazione d’uso da effettuarsi a cura e spese del venditore
    ( vincolante per l’acquisto ); acconto versato 1500 Euro(intestato al mediatore).Il 14/4 il venditore non è disponibile per il preliminare ed io firmo lo stesso giorno una carta che mi impegno comunque all’acquisto dell’immobile ed a effetture il preliminare enro 10 giorni dall’avvenuto cambio di destinazione che dovrà avvenire entro e non oltre il 15/6. Domanda: se scrivo che non sono più interessato, cosa perdo e cosa eventualmente devo pagare? ( ho versato solo i 1500 euro ) Grazie

    • salve Giorgio, se la proposta è stata controfirmata dal venditore, nel caso in cui lei non voglia più acquistare perde quanto versato più le provvigioni dell’agenzia, mentre se la proposta non è nemmeno stata accettata non perde nulla in quanto l’affare non si è concluso. Questo in linea di massima, poi bisognerebbe vedere cosa c’è scritto sui contratti stipulati e quali sono le scadenze,
      cordiali saluti.

  109. Salve,
    voleva fare una domanda: quando è stata firmata la proposta di acquisto, l’agenzia può continuare le visite della casa in attesa della risposta del venditore?

    Grazie

    • salve Vincenzo, fin quando la proposta non viene accettata il mediatore può continuare con le visite, ma non può far sottoscrivere un’altra proposta, anche se a mio avviso non è deontologicamente corretto,
      cordiali saluti.

  110. Buongiorno,
    tramite agenzia ho finalmente trovato un appartamentino che fa per me e vorrei fare, a breve, una proposta di acquisto.

    Mi potete consigliare la lista di documenti da chiedere all’agenzia prima di fare la proposta (in modo da avere le informazioni necessarie per capire cosa sto acquistando e presentare eventualmente richiesta di mutuo alla banca)?
    Al momento mi sono stati inviati per email solo i pdf con la planimetria (non so se sia la planimetria catastale: come si fa a capirlo?)
    Grazie in anticipo per la vostra risposta!

    • Salve Tiziana, la planimetria catastale riporta il timbro del nuovo catasto edilizio urbano (NCEU), oltre questo darei un’occhiata all’atto di provenienza ed alla visura ipotecaria,
      cordiali saluti.

  111. buongiorno, la settimana scorsa io e il mio fidanzato abbiamo firmato una proposta di acquisto “prima casa” per un immobile proponendo 153000 euro con una caparra di 1000 euro rimandando al lunedì l’invio di tutti i documenti relativi all’immoblile.Ci siamo fatti vivi solo noi il martedì per sollecitare l’invio dei documenti per verificare con mano che l’immobile non abbia problemi di vincoli etc.. ci è stata inviata solo la visura camerale e il resoconto del mutuo stipulato dalla proprietaria sette anni fa. A noi la casa interssa moltissimo e infatti ci aspettavamo una controproposta per trattare il prezzo e magari trovare un punto in incontro, ma dopo circa 5 giorni l’agenzia ci dice che oltre la nostra proposta ne è stata fatta un’altra di 160000 euro. La nostra domanda è: non avevamo noi la possibilità e il diritto di arrivare anche a quella cifra visto che con la proposta di acquisto noi abbiamo fermato la casa? Non ha più valore la nostra proposta rispetto a quella posteriore alla nostra? Grazie mille per la consulenza

    • salve Erika, certo che voi avreste dovuto avere la possibilità di rilanciare, ma purtroppo molti agenti puntano solo a concludere l’affare il prima possibile molte volte non conportandosi in modo deontologicamente corretto, d’altra parte non mi sembra che esista una normativa specifica che regola queste situazioni,
      cordiali saluti.

  112. buonasera, volevo porvi una domanda.
    Nel caso in cui un venditore accetti con delle condizioni una prpopsta di acquisto immobiliare e i termini di consegna degli assegni di caparra confirmatoria non siano stati stati rispettati, il venditore puo’ recedere dalla proposta di acquisto immobiliare?

    • salve Rosa, se la proposta è stata accettata ed il proponente ne ha ricevuto notifica (quindi l’affare è concluso) nel momento in cui il promissario acquirente non rispetta le condizioni del contratto diviene inadempiente, pertanto il venditore può rescindere e chiedere anche eventuali danni, poi è chiaro che per dare una risposta completamente esaustiva bisognerebbe leggere il contratto che si è stipulato,
      cordiali saluti.

  113. Buonasera,

    aggiungo ancora una domanda: come proponente l’acquisto, sono obbligata ad indicare il nome del notaio scelto già nella proposta di acquisto oppure posso confermarlo anche nei giorni successivi? (il motivo è che vorrei sentire qualche preventivo)

    grazie di nuovo
    tiziana

    • Salve Tiziana, il notaio lo può scegliere benissimo in un secondo momento, non esistono obblighi in merito,
      cordiali saluti.

  114. nel mese di ottobre ho stipulato una proposta di acquisto per una casa , purtroppo nella stagione invernale è successo che si è allagato l’alloggio causa perdita d’acqua, rovinando paurosamente il palchetto. Ho dato disdetta della casa , con raccomandata di ritorno ma l’agenzia non mi ha risposto, ho diritto al rimborso? grazie

    • Salve Rosy, se parla del rimborso riferito alla provvigione pagata, no non ha diritto a nessuna rimborso, in quanto non vedo come sia imputabile all’agenzia questo difetto (se di questo si tratta),
      cordiali saluti.

  115. Buongiorno! Ho hatto circa un mese fa una proposta di acquisto che è stata accettata dal venditore. Ora stiamo preparando il documento del compromesso.La domanda è questa: è obbligatorio registrare la proposta d’acquisto? Oppure possiamo non farlo e registrare solo il compromesso? Alla proposta d’acquisto ho infatti consegnato un assegno bancario di 10.000 euro come caparra confirmatoria e vorrei indicare questa somma e il numero dell’assegno sul documento del compromesso. L’agenzia invece mi ha detto che siccome non abbiamo registrato la proposta d’acquisto, nel documento del compromesso non va inserito il numero di questo assegno, ma soltanto quello di un nuovo assegno circolare… Mi sembra una cosa strana… è regolare secondo voi?
    Spero di essere stata chiara. Grazie.

    • Salve Sabrina, regolare non direi, la proposta d’acquisto va registrata anche nell’ipotesi in cui s’intenda redarre una scrittura ripetitiva comunemente chiamata compromesso, comunque sono in molti a non registrarla facendo risultare tutte le somme nel preliminare, se la fa sentire più tranquilla registri anche la proposta tanto le spesse sono tutte a suo carico,
      cordiali saluti.

  116. Salve, vorrei sapere se posso inserire nella proposta di acquisto la richiesta di verifica della situazione urbanistica ed amministrativa dell’immobile e tutte le sue certificazioni (imp.elettrico,idraulico,gas)ed abitabilità prima del compromesso, pena il decadimento della proposta e rimborso della caparra versata in caso eventuali problematiche o mancanza di certificazioni. A meno che il venditore non se ne faccia carico prima del rogito.
    grazie

    • Salve Roberto, per quanti riguarda gli impianti non esiste l’obbligo di metterli a norma per compravendere l’immobile, ed anche il certificato di agibilità non è un documento necessario alla stipula notarile, l’importante è che chi compra sia a conoscenza dello stato degli stessi e lo accetti, altrimenti può decidere di non proporsi e non acquistare Per quanto riguarda la regolarità urbanistica ed edilizia l’immobile deve essere a posto per il giorno del rogito, non ho capito cosa intende per richiesta di verifica,
      cordiali saluti.

  117. quanto tempo di validità ha una proposta di acquisto?ho fatto una proposta di acquisto a novembre,immediatamente accettata dal venditore. il rogito era fissato x dicembre. ho lasciato un deposito cauzionale all’agenzia immobiliare, che ha poi trasferito al venditore. ad oggi, giugno, la pratica x l’erogazione del mutuo non è ancora chiusa. posso riavere i miei soldi?

    • Salve Eleonora, se la proposta è stata vincolata al buon esito del mutuo allora nel caso in cui quest’ultimo non venga concesso lei è in diritto di riavere i suoi soldi, altrimenti perde quanto versato, detto questo comunque mi sembra molto strano che da novembre ad oggi la banca non abbia ancora dato una risposta (positiva o negativa che sia) secondo me c’è qualcosa che non quadra, se fossi in lei mi recherei in banca per sapere come stanno le cose,
      cordiali saluti.

  118. Buonasera.
    Nel mese di feb ho fatto proposta d’acquisto e ho lasciato a deposito assegno.
    La proposta d’acquisto non è stata compilata a dovere.
    La stessa è stata accettata e l’agente non fidandosi del venditore non ha consegnato l’assegno, dicendo che tutto sarebbe stato consegnato all’atto.
    In fase di preparazione al compromesso il ns notaio ci dice che la casa non ha i requisiti a posto e che, difficilmente, urbanisticamente parlando la situazione si potrà sistemare.
    NON VOGLIO UNA CASA ABUSIVA!!!
    Nella proposta d’acquisto non viene citato l’assegno a caparra.
    Ebbene l’agenzia ha consegnato l’assegno al venditore ma noi non abbiamo proceduto con il compromesso e il venditore non ha portato i documenti regolarizzati al notaio.
    Come possiamo muoverci per avere indietro l’assegno?
    Cordiali saluti

    • Salve Sam, si rivolga ad un avvocato che farà tutti i passi necessari affinchè possiate riprendere la caparra versata, ovviamente prima di fare questo mi sembra lecito recarsi dal venditore e cercare una soluzione bonaria d’altro canto mi sembra di capire che la compravendita non vada in porto in quanto il bene non è commerciabile, se così fosse è tutto interesse del venditore restituire in “amicizia” l’assegno onde evitare di pagare anche le spese processuali,
      cordiali saluti.

  119. se la proposta di acquisto (non accompagnata da cauzione perchè non richiesta dall’agenzia) accettata dal vneditore non venisse onorata da quest’ultimo, quali diritti può accampare il proponente? E sarebbe in questo caso il proponente obbligato alla provvigione per l’agenzia, anche se l’affare non è andato in porto per volontà dell’acquirente?

    • salve Francesco, se la proposta viene accettata la provvigione è comunque dovuta da entrambi le parti poi sarà una delle parti a rifarsi sull’altra inadempiente, non sono i soldi a dare valore al contratto ma la firma che vi viene posta, quindi lei nel caso su detto potrebbe comunque chiedere eventuali danni al venditore,
      cordiali saluti.

  120. Salve. A giorni devo firmare una proposta d’acquisto e consegnare un assegno d’acconto di 5.000€. Intanto, sto aspettando risposta da un notaio cui sottoporrò la documentazione per la verifica. Mi conferma che, in caso di discrepanze importanti rilevate nella documentazione, la proposta verrà a decadere e otterrò la restituzione dell’assegno? Può essere accettabile aggiungere alla proposta una postilla che chiarisca questo punto? (Es. “da ritenersi valida solo in caso di parere positivo del mio notaio, da consegnare entro tot giorni”?). Grazie

    • salve Carlo, è chiaro che se la compravendita non si conclude per problemi imputabili all’immobile le verrà restituito il tutto, poi è sempre necessario vedere cosa viene scritto nei contratti che si firmano (la proposta è un contratto), se fossi in lei farei leggere anche il modulo della proposta al notaio, onde stare tranquilli, di clausole se ne possono inserire quante se ne vogliono, nella proposta è lei che parla e detta le condizioni,
      cordiali saluti.

  121. Salve. Approfitto di nuovo della sua cortesia per un chiarimento (e intanto clicco Mi piace sul suo Facebook :-). In una risposta dell’11 maggio scorso, ha scritto che quando è stata firmata una proposta di acquisto (ma, se ho capito bene, non controfirmata dal venditore), l’agenzia “non può far sottoscrivere un’altra proposta”. Me lo conferma? Cordiali saluti.

    • Salve Carlo, in teoria a livello deontologico non è corretto far sottoscrivere un’altra proposta quando ce ne già una in essere, ma poi all’atto pratico non esiste una normativa specifica che vieta o non vieta, certamente se la proposta in questione è stata accettata dal venditore è tutto un’altro discorso, quindi non non potrebbe far sottoscrivere un’altra proposta, ma poi la maggior parte dei mediatori non seguono questa strada,
      cordiali saluti

  122. buongiorno,mi accingo a fare una proposta di acquisto per un appartamento attualmente locato. Il venditore sostiene che il locatario gli ha promesso che liberera la casa entro 3 mesi..quindi il rogito si farà tra 3 mesi e mezzo.come posso integrare la proposta per vincolare da subito il venditore alla condizione che per la data del rogito il contratto di affitto deve essere risolto? posso chiedere una penale per ogni settimana di ritardo nell’effettuazione del rogito? Qualora l’affare non vada a buon fine perché l’inquilino non risolve il contratto o non libera la casa, posso vincolare il pagamento della provvigione all’agenzia alla conclusione del rogito?

    • Salve fabio, per mia esperienza personale le dico che il fatto che il conduttore abbia promesso che libera la casa lascia il tempo che trova, purtroppo le locazioni sono sempre un punto interrogativo e nel caso per qualsivoglia motivo il conduttore non dovesse liberare l’immobile, c’è poco da fare. Certamnet che di penale se ne possono inserire e studiare quante se ne vogliono bisogna però che le due parti siano d’accordo lei di sua unica iniziativa non può inserire una penale del genere. Per quanto riguarda la provvigione stesso discorso, se l’agenzia è d’accordo nel percepire la somma a rogito effettuato allora non ci sono problemi, altrimenti la provvigione viene maturata dal mediatore nel momento della conclusione dell’affare e cioè all’avvenuta conoscenza da parte del prponente dell’ìavvenuta accettazione della proposta dìacquisto,
      cordiali saluti.

  123. buongiorno, io ho fatto una proposta di acquisto per una casa indicando euro 155.000,00 comprese le spese di allacciamento(che il venditore voleva a parte,circa 2.000 euro)percio’ chiedeva 155.000+2.000 x gli allacciamenti.l’agente immobiliare ha cancellato le spese di allacciamento dalla proposta e ha fatto firmare la proposta al venditore e gli ha gia’ fatto incassare l’assegno di euro5.000 dato x caparra.posso tirarmi indietro?

    • Salve Lara, certamente se lei è in grado di provare che il mediatore ha cambiato le condizioni da lei indicate nella proposta, può tirarsi indietro senza problemi, non solo potrebbe anche decidere di prendere provvedimenti nei confronti del mediatore stesso che ovviamente non può variare le condizioni del contratto senza che le parti in causa ne siano a conoscenza. Spero per lei che abbia trattenuto una copia della proposta d’acquisto sottoscritta in modo da poter provare al di la di ogni dubbio che ci sono stati i cambiamenti di cui sopra,
      cordiali saluti.

  124. Salve a giorni dovrei fare una proposta d’acquisto e mi chiedevo se nel modulo e’ obbligatorio precisare che se non mi verra’ concesso il mutuo mi dovra’ essere restituita la somma versata..
    grazie

    • salve Andrea, se non vuole perdere la cifra versata all’atto della sottoscrizione della proposta nel caso in cui quest’ultima venga accettata e a lei non venga concesso il mutuo, deve ovviamente vincolare il tutto alla delibera del mutuo stesso e farlo scrivendo un’apposita clausola nella proposta stessa. Se non si è fatto ancora un’idea di quella che più o meno potrebbe essere la rata per l’importo che le necessita provi questo strumento e chieda un preventivo gratuito non comporta nessun tipo d’impegno,
      cordiali saluti.

  125. salve,
    sono a riscriverle perchè ormai la compravendita dell’appartamento di cui le ho spesso fatto domande sta diventando una soap opera!Solo oggi (dopo 3 mesi) una proposta d’acquisto accetata ho saputo che l’immobile ha una ipoteca oltre al mutuo e l’agenzia questo non me lo diceva, temporeggiava facendo da “intermediario”anche col notaio(avrò sbagliato anche io a delegare l’agenzia per tutte le pratiche col loro notaio che io ho accettato in quanto non ne conoscevo altri!).
    Oggi ho telefonato personalmente al notaio e ho saputo tutto: nonostante la mia banca e il notaio si prendano l’impegno per la cancellazione dell’ipoteca, la banca creditrice non “si fa sentire”!
    Ora la mia domanda è: la banca potrebbe rifiutarsi e negare la cancellazione?
    <Io rischio qualcosa anche se l'ipoteca viene cancellata?
    e……..visto che nella proposta c'era scritto che avremmo fatto il rogito se non ci fossero stati problemi sull'immobile e si è scritto che entro il 30/6/11 AVREMMO DOVUTO FARE IL COMPROMESSO CHE NON ABBIAMO FATTO, POSSO tirarmi indietro e dire che non voglio più quell'immobile?
    Scusi per la lungagine, spero di essre stata chiara.
    Cordiali saluti

    • salve Debora, se l’ipoteca di cui parla è solo la formalità e non c’è debito residuo non c’è molto da preoccuparsi sopratutto se la sua banca che deve erogare il mutuo non fa problemi. Detto questo però, visto che nessuno si è degnato di dirle di tale formalità, o peggio ancora non lo sapevano, se fossi in lei prima di rogitare e scoprire ulteriori sorprese, farei vagliare l’intera operazione e documentazione ad un suo avvocato esperto del settore immobiliare. La banca in questione, se il debito è stato estinto, non vedo perchè si debba rifiutare di dare assenso alla cancellazione, se lo fa ci sarà forse un motivo, per questo incaricherei il suo avvocato anche di preoccuparsi della cancellazione in quanto mi sembra di aver capito che ne il notaio ne tanto meno l’agenzia abbiano fatto il loro dovere fino in fondo. Certamente l’immobile per il giorno del rogito deve essere libero da ogni gravami altrimenti niente rogito, e nel caso l’inadempienza e di colui che non ha provveduto alle necessarie formalità di cancellazione, cioè il proprietario, che poi nel caso si potrà rifare sulla parte veramente colpevole, mi sembra di capire la vecchia banca. La situazione comunque la vedo un pochino ingarbugliata a mio avviso l’intervento di un legale è assolutamente necessario, le costerà un pochino di soldi, ma sicuramente ben spesi,
      cordiali saluti.

  126. Salve, ho ricevuto una proposta di acquisto sottoscritta presso l’agenzia immobiliare alla quale ho affidato la vendita dell’immobile. Ora il compratore ha scoperto (e con lui anche io) che la suddetta agenzia non è ancora iscritta alla camera di commercio ma ha solo fatto domanda. E’ vero che il compratore può declinare la proposta di acquisto? E se sì io posso rivalermi sulla suddetta agenzia? A titolo esaustivo l’agenzia ha anche detto che può far comparire all’atto del rogito un’altra agenzia con tutte le carte in regola, si puo?
    Grazie
    Saluti

    • Salve Nick, nel caso in cui l’agenzia non abbia le carte in regola per svolgere l’attività di mediazione, non vedo come questo possa inficiare la validità di eventuali contratti stipulati tra venditore ed acquirente, quindi no secondo me è tutto ugualmente valido, a rigor di logica comunque se una delle parti recede ed è in condizioni di farlo per una mancanza dell’agenzia ovviamente la parte che si ritiene danneggiata può rifarsi sul mediatore, comunque io non sono un’avvocato e quindi le mie risposte non possono considerarsi veritiere al 100%,
      cordiali saluti.

  127. ciao a tutti ,volevo chiedervi cosa fare nella situazione che mi si è venuta a creare,l agente immobiliare mi ha tenuto nascosto il fatto che sull appartamento che stavo per comprare c era una donazione,dopo mesi siamo riusciti ad ottenere un mutuo,ma il giorno dopo mi hanno chiamato dalla banca dicendomi appunto dellla donazione e che sarebbe stato complicato.ora io dico posso farmi pagare i danni da ueste persone?

    • Salve Giovanni, è necessario vedere se sulla proposta d’acquisto viene riportato il tipo di atto di provenienza (in questo caso donazione) se è stato riportato non si può fare niente, in quanto lei ha accettato di acquistare, mentre se invece non c’è scritto niente in merito o meglio ancora c’è scritta una cosa sbagliata (per esempio compravendita) allora c’è qualche speranza, comunque in questi casi nei quali si vuole, giustamente, chiedere i danni è sempre necessario rivolgersi ad un avvocato,
      cordiali saluti.

  128. salve io le scrivo per avere delle delucidazioni in quanto non sono affatto competente in materia immobiliare…io e il mio ragazzo abbiamo visto una casa che vorremmo acquistare,tramite agenzia (ho visitato la casa prima da sola,firmando il tagliandino della visita e poi con il mio ragazzo senza firmare piu’ nulla).La casa è in vendita su internet ad un determinato prezzo. Ora “questa”agenzia (A) dice che è tutto ok,di andare in ufficio cosi facciamo la proposta di acquisto (premetto che il padrone di casa durante la nostra visita ha proposto un prezzo di 20.000 euro superiore a quello su internet,ma l’agente mi ha rassicurato dicendo che ci ha provato ma che sicuramente è disposto ad accettare il prezzo indicato dall’agenzia in quanto ha difficoltà finanziarie.) Il mio problema è il seguente:cercando sempre su internet altre villette ho contattato un’altra agenzia,che tra le altre cose mi ha proposto la stessa casa,io correttamente ho detto all’agente (B) che la casa mi piaceva ma che l’avevo già visitata con un’altra agenzia. A questo punto l’agente B mi dice che però ci sono delle cose da controllare,e prima di fare qualsiasi cosa bisogna tutelarsi facendo firmare due o tre fogli al venditore e che comunque secondo lui il venditore non è disposto a vendere al prezzo che ha detto alle agenzie (non dicendomi però quali siano i provlemi a meno che non conceda a lui l’incarico).Ora,visto che parliamo di somme rilevanti volevo sapere se il venditore rifiuta la proposta se io devo pagare qualche cosa all’agenzia o posso considerarmi libera da qualsiasi impegno e in secondo luogo come posso fare a sapere se effettivamente la casa ha dei problemi,vincoli,ipoteche (l’agente A ripete che la casa è libera al rogito e non ha alcun problema).Eventualmente mi converrebbe recarmi all’agenzia A per fare la proposta con un notaio o un avvocato per valutare tutto?Grazie mille (aggiugno che non essendo in vendita esclusiva ho sentito anche altre agenzie che propongono la stessa casa e anche queste altre mi hanno detto che la casa non ha alcun problema)

    • Salve Barbara, se l’eventuale sua proposta non viene accettata dal venditore non deve nulle a nessuno e non c’è nessun tipo di vincolo, per quanto riguarda la regolarità dell’immobile, fatta la proposta ed accettata il notaio da lei incaricato farà tutti i controlli del caso, comunque se se lo può permettere è sempre meglio anche in sede preliminare avvalersi dell’aiuto di un’avvocato esperto del settore,
      cordiali saluti.

  129. Salve, volevo chiederle se la cifra pattuita per un immobile al momento della firma della proposta d’acquisto è vicolante oppure al momento del preliminare può subire variazioni. Inoltre, l’assegno versato al momento della firma della proposta, nel caso in cui non si arrivase ad un accordo al momento del preliminare, può essere trattenuto??
    scusi se sono stata contorta ma mi trovo in un’attimo di seria difficoltà! Grazie per l’attenzione.

    • salve Morgan, certamente la cifra che viene indicata nella proposta è vincolante e una volta che la proposta viene accettata e lei ne riceve comunicazione non si può più cambiare, a meno che entrambe le parti non siano d’accordo a modificarla. Per quanto riguarda l’assegno, nel caso in cui la proposta, che una volta accettata è già un preliminare, venga appunto accettata l’accordo è già trovato pertanto la caparra viene incassata. Se dopo l’accettazione della proposta qualcuno intende ritirarsi e non perfezionare la compravendita, nel caso in cui questo qualcuno sia il proponente, lo stesso perderà quanto versato, mentre nel caso in cui fosse il venditore a ritirarsi, il proponente avrebbe diritto a percepire il doppio di quanto versato a titolo di caparra,
      cordiali saluti

  130. ho fatto una proposta di acquisto con 5 giorni di tempo per avere risposta; si contano giorni di calendario o lavorativi? Es. fatta il mercoledi, 5 giorni quando scadono?

    • salve Virginia, se non diversamente specificato dovrebbero essere da calendario, ma non mi sembra ci sia una regola precisa in merito,
      cordiali saluti.

  131. Salve, tra qualche giorno farò l’offerta tramite agenzia per una casa.
    Volevo sapere quanto tempo ho – in caso di accettazione da parte del venditore – per poter scegliere mutuo e quant altro? Cioè una volta che il venditore ha accettato ho un lasso di tempo per cercare mutuo, notaio ecc? anche per il notaio lo sceglierò io quindi dovrò organizzarmi con il venditore presumo.

    • Salve Marco, le consiglio vivamente di cercare prima il mutuo e poi sottoscrivere l’offerta, altrimenti quello che potrebbe succedere è che la proposta viene accettata ma il mutuo non viene concesso, pertanto perderebbe la caparra versata. Se non si è ancora fatto un’idea dei mutui disponibili in questo momento provi questo utile strumento per richiedere una predelibera gratuita e senza impegno, con i canali online si risparmia parecchio rispetto alla classica filiale su strada.
      Per quanto riguarda le tempistiche vengono indicate già nella proposta, cioè il tempo che intercorre tra proposta e rogito è lei a deciderlo se il proprietario accetta, vuole dire che le sue condizioni gli stanno bene. Per esempio potrebbe scrivere nella proposta che s’impegna ad effettuare il rogito entro e non oltre il 28 febbraio 2012, data solo indicativa per stare tranquilli, poi una volta che il mutuo è pronto, e sono state effettuate da parte del notaio tutte le verifiche, si può tranquillamente rogitare prima della su detta data,
      cordiali saluti.

  132. tempo fa una agenzia mi chiamò che avevano trovato un immobile interessante, andai a vederlo e rimasi in attesa di risposte sul mio appartamento (valutazione). Essi non avevano un mandato di vendita di quell’immobile. Per caso guardando su internet vidi un analogo immobile con le medesime casatteristiche, lo contattai, era una altra agenzia che stava proponendo lo stesso immobile ma ad un prezzo minore, anche questa agenzia come la precedente non aveva il mandato esclusivo di vendita dell’immobile. Andai così avanti con la seconda agenzia ed acquistai la casa versando il giusto compenso alla seconda agenzia per il lavoro da essi svolto. Con la prima agenzia come devo comportarmi,io non ho mai sottoscritto nessun documento con loro, ho degli obblighi o no? Grazie per le risposte.

    • salve Daniele, in teoria se la prima agenzia dovesse chiedere le provvigioni entro un anno dalla conclusione dell’affare lei sarebbe tenuto a pagarle, in quanto è stata la prima agenzia che per la prima volta lìha messa in contatto con l’immobile in questione, tutto questo a prescindere dalla forma data all’incarico,
      cordiali saluti.

  133. Salve, ho fatto un compromesso per un appartamneto con annesso garage interrato, l’atto dovrebbe essere fatto a nel 2012.
    Il problema è che nel garage sono venute fuori infiltrazioni di acqua dalla soletta con conseguente gocciolamento di acqua ogni volta che piove.
    Posso recdere senza perdita della caparra o pretendere che il tutto sia messo a regola d’arte visto che i soldi sono buoni?
    Grazie 1000

    • Salve Paolo, recedere dal contratto senza perdere mi sembra poco probabile in quanto sicuramente ci sarà nel contratto una dicitura del tipo “accetta di acquistare l’immobile come visto e gradito senza riserva alcuna” o qualcosa del genere, certo è che si deve certamente parlarne con il proprietario che ovviamente era al corrente, magari per ottenere uno sconto oppure il ripristino della situazione. Questo in linea di massima, poi è chiaro che bisognerebbe vedere in cosa consiste il difetto/danno e quanto ci vuole per ripararlo, e cosa c’è scritto sul contratto stipulato dalle parti,
      cordiali saluti.

  134. Se sottoscrivo una proposta di acquisto ad un certo prezzo e questa alla scadenza non viene accettata dal venditore, ho una prelazione per un eventuale rilancio o alla scadenza potrebbe “insinuarsi” un altro acquirente interessato con un’altra proposta di acquisto?

    • Salve Etruc, non mi risulta ci sia per legge in questo caso un diritto di prelazione, ma è chiaro che la logica vuole che una volta non accettata la proposta si chieda al proponenete se vuole rilanciare visto che ha già manifestato un concreto interesse per l’acquisto, ma non credo si possa parlare di un diritto di prelazione,
      cordiali saluti.

  135. salve sono Anna.
    le chiedo un consiglio abbiamo sottoscritto proposta di acquisto per la vendita del nostro immobile gia da 3 mesi. dopo 3 mesi di attesa il compratore ha avuto la delibera di mutuo e l’abbiamo riscritta con nuove scadenze e rogito entro 10settembre e versamento caparra confirmatoria entro 30 luglio. ad oggi il compratore non ci ha ancora versato assegno e questo ci servirebbe per fermare la casa che noi a nostra volta stiamo comprando…come possiamo pretendere il versamento dell’assegno nei termini previsti?abbiamo qualche diritto sul compratore anche se abbiamo sottoposto una proposta…?!aiuto e’ urgente la ringrazio molto!!!

    • Salve Anna, in linea di massima quando una delle due parti non rispetta i termini dell’accordo, diviene inadempiente. nel suo caso essendo l’acquirente che non rispetta i tempi dei pagamenti lei potrebbe anche rescindere il contratto e trattenere le cifre versate (o chiedere l’esecuzione del contratto), inoltre con l’aiuto di un legale può chiedere, ove ve ne siano, i danni subiti. Per esperienza le dico che questa compravendita mi sembra già che sia andata troppo per le lunghe, tre mesi per una delibera del mutuo è una cosa ridicola, se fossi in lei mi rivolgerei ad un suo avvocato di fiducia che saprà darle maggiori delucidazioni potendo leggere i contratti firmati dalle parti,
      cordiali saluti.

  136. Buonasera, ho effettuato una proposta d’acquisto per un immobile che risulta cointestato a tre eredi, tramite agenzia immobiliare. Nella mia proposta ho allegato un assegno di 5000 euro. La proposta scadeva il 23 luglio, ma dopo alcuni giorni non avevo ancora ricevuto risposta. Così chiamavo l’agente immobiliare che mi diceva di avere la firma di accettazio di due degli eredi, ma per motivi logistici non era ancora riuscito ad ottenere quella del terzo erede, residente all’estero, che per la verità risulta essere rappresentato da un legale di fiducia. Vengo al dunque: avrei deciso di recedere dall’acquisto dell’immobile per motivi che non sto a specificare. Cosa comporta questo? Perdo i 5000 euro? Devo corrispondere anche la provvigione dell’intero prezzo pattuito per l’immobile (ovvero il 3% dell’intera cifra)? Devo la provvigione anche se questa non era specificata nella proposta d’acquisto?
    Grazie

    • Salve Giorgio, se allo scadere del termine della proposta lei non ha ancora ricevuto notifica dell’avvenuta accettazione da parte del venditore, può ritirarsi senza perdere nulla, ne la provvigione ne tanto meno la caparra versata, poi è sempre necessario vedere cosa c’è scritto sul modulo che si è sottoscritto, ma in linea di massima non perde nulla,
      cordiali saluti.

  137. Questo vale anche se verbalmente, sempre oltre i termini, mi veniva comunicata l’intenzione di accettare la mia proposta? In altri termini, mi posso appellare al fatto di non aver ricevuto nulla di scritto allo scadere della proposta? Sul modulo firmato non e’ specificata la modalità con cui mi avrebbero dovuto comunicare l’accettazione o meno della proposta. Grazie per la disponibilità e rapidità nella risposta.

    • Salve Giorgio, l’avvenuta accettazione della proposta va comunicata in forma scritta e comunque come specificato nella stessa (se non è specificato a mio parere va comunque notificata per iscritto altrimenti come si fa ad averne la prova?), verbalmente come si dice lascia il tempo che trova, secondo me lei non ha nessun obbligo ne nei confronti dell’agenzia ne tanto meno del venditore, ma certo sarebbe necessario leggere attentamente cosa c’è scritto nella proposta se l’agenzia insiste nel farle acquistare l’immobile si rivolga ad un legale,
      cordiali saluti.

  138. Salve, ho sottoscritto una proposta di acquisto di un immobile, accompagnata da un assegno di 20 mila € a titolo di caparra. La proposta è stata fatta senza l’ausilio di intermediari o agenzie immobiliari (direttamente al proprietario). La proposta viene accettata, ma non mi viene notificata ufficialmente (mi viene detto solo telefonicamente che la stessa è stata accettata). Dagli accertamenti condotti dal mio notaio, scopro che l’immobile è pervenuto al proprietario per atto di donazione del 2008. E’ opportuno chiarire che la proposta di acquisto del cespite in parola, non fa alcun accenno all’atto di provenienza del bene (al riguardo non viene detto nulla!). In considerazione delle difficoltà di futura commerciabilità del bene e di erogazione del mutuo ipotecario, decido di non stipulare il successivo contratto preliminare di compravendita. Il venditore mi fa scrivere dal suo avvocato, il quale mi comunica che essendo inadempiente (non ho stipulato il preliminare nei termini stabiliti), considerano superata la mia proposta e, pertanto, trattengono la caparra.
    Ho diritto almeno alla restituzione della mia caparra? Oppure il venditore ha il diritto di trattenersela? Ps. La provenienza donativa mi è stata fatta rilevare solo dal notaio dopo la sottoscrizione della proposta! Il proprietario non ha fatto mai accenno della cosa e non mi ha mai consegnato ufficialmente (ad es. a mezzo raccomandata) la documentazione relativa all’atto di donazione!

    • Salve GP, a mio avviso il venditore è in diritto di trattenere la caparra, in quanto anche se non viene menzionata la donazione si potrebbe pensare ad un’accettazione tacita da parte sua; certamente il venditore che sapeva della situazione (non troverà mai una banca disposta ad erogare credito su atto di donazione) non si è comportato bene. A questo punto se fossi in lei avendo poi versato una caparra cospicua, mi rivolgerei ad un legale visto anche che il venditore si è già avvalso dell’aiuto del medesimo, purtroppo vorrei essere di maggiore aiuto ma non essendo io un’avvocato e non potendo leggere i contratti stipulati, questo è tutto quello che posso fare per lei,
      cordiali saluti.

  139. Noi abbiamo firmato una proposta d’acquisto ieri mattina con scadenza il 9.08.11 ma mio marito ha cambiato idea…così dovevamo consegnargli l’assegno della caparra di 5000 euro venerdi…ma non vogliamo più procedere nell’acquisto così abbiamo mandato un’email in agenzia chiedendo di bloccare tutto…è possibile retrocedere visto che ancora non abbiamo consegnato l’assegno della caparra?
    grazie…sono disperata…

    • Salve Annalisa, per quanto ne so io non è l’assegno che da validità alla proposta ma la firma che vi viene posta sopra; capisco la sua situazione ed il consiglio che le do è quello di recarsi in agenzia e cercare di trovare un’accordo, non credo si possa parlare di recessione di diritto ma bisognerebbe anche leggere quello che c’è scritto sulla proposta stessa, ricordi che il dialogo è la miglior cosa,
      cordiali saluti

  140. Buongiorno, io e mio marito abbiamo sottoscritto una proposta di acquisto tramite agenzia accompagnata da un assegno di 5000 €.Dopo qualche giorno l’agente immobiliare ci comunica che la parte venditrice ha accettato la proposta ma che ci sono delle irregolarità.Ci vengono consegnate una serie di visure dalle quali si evince che la parte venditrice ha dei pignoramenti in atto, anche se l’immobile è libero da ipoteche.Ci viene consigliato dall’agente di rivolgerci ad un legale assicurandoci di non consegnare l’assegno al venditore.Il legale ci informa che un qualunque creditore del soggetto venditore potrebbe rivalersi sull’immobile in questione entro 5 anni dall’atto di acquisto e ci consiglia di non acquistare.A questo punto mi chiedo se la proposta decade in automatico o se la parte venditrice può pretendere risarcimento.Grazie
    Cordiali saluti

    • Salve Carla, la parte venditrice non può chiedere nulla in quanto è stata lei per prima ad omettere, così mi sembra di aver capito, il discorso dei pignoramenti tutt’altro che trascurabile. Comunque certo è che per dare una risposta completamente esaustiva è sempre necessario leggere il contratto (proposta) che si è sottoscritto,
      cordiali saluti.

  141. Salve,
    il mese scorso ho presentato una proposta di acquisto (rilasciando anche un assegno come caparra) la quale è stata accettata dal venditore e da me controfirmata e contestualmente ho dovuto anche firmare un modulo che diceva che in caso la proposta fosse stata accettata avrei dovuto pagare anche la provvigione all’agenzia. Succesivamnete sono nate delle divergenze con il venditore e l’agenzia immobiliare mi ha restituito l’assegno di caparra utilizzando un modulo che diceva che la proposta non era stata accettata dal venditore e che quindi mi restituiva l’assegno(sinceramente per le divergenze avute preferisco non acquistare più detta casa). I miei dubbi sono i seguenti:
    1)La proposta d’acquisto (non registrata)anche se firmata da entrambi non ha più valore (quindi decadono eventuali penali)?
    2) non sono più vincolato all’acquisto dell’appartamento?
    3)non devo più nessuna provvigione all’agenzia?
    Grazie

    • Salve Nino, bisognerebbe leggere il foglio con il quale si è rescisso il contratto preliminare già stipulato, cioè la proposta accettata che è già un preliminare. Comunque in linea di massima non dovrà corrispondere ne eventuali penali ne tanto meno la provvigione ed ovviamente se la proposta è stata correttamente rescissa non ha nessun obbligo nei confronti del venditore,
      cordiali saluti.

  142. Salve,
    il giorno 05/07/2011 ho presentato una proposta di acquisto (rilasciando anche un assegno come caparra) la quale è stata accettata dal venditore.Ho dovuto chiedere un mutuo che mi è stato concesso ma al momento di stipulare , il notaio mi dice che mancano i documenti relativi alla concessione edilizia per alcune modifiche interne all’immobile. per tanto siamo ancora in attesa di una SCIA in sanatoria. ora il mio quesito è, visto che il termine trascritto sul preliminare per quanto riguarda il rogito notarile è fissato per il giorno 20/09/2011 io, alla scadenza posso rinunciare al tutto e ricevere la mia caparra versata, visto che è passato molto tempo e non so quanto altro tempo passera poer avere questa sanatoria…
    grazie mille.

    • Salve Rocco, in linea di massima le dico che mancando una documentazione necessaria alla stipula notarile del mutuo se entro il termine stabilito tale documento non è stato prodotto da chi secondo gli accordi doveva produrlo (immagino il venditore) lo stesso sarebbe inadempiente pertanto lei come acquirente avrebbe diritto a percepire il doppio di quanto versato. Certamente la mia risposta deve considerarsi solo indicativa e non esaustiva non potendo io leggere i contratti che si sono stipulati, il consiglio che le do è quello di chiedere un parere ad il suo avvocato di fiducia onde evitare di incorrere in spiacevoli e costosi inconvenienti,
      cordiali saluti.

      PS mi sembra a dir poco starno che ne la banca ne il notaio si siano accorti prima della mancanza di tale documentazione, per questo le ribadisco che mi sembra indispensabile l’intervento del suo legale che vaglierà la situazione tutelandola nel migliore dei modi.

  143. buona sera.
    ho fatto circa un mese fa una proposta di acquisto di immobile allegando assegno come caparra. tale proposta e’ stata accettata per iscritto dal venditore. ora, per motivi troppo lunghi da spiegare, non posso piu’ acquistare l’immobile. oltre a perdere la caparra (pazienza)a cosa vado incontro ??
    grazie

    • salve Nicola, in teoria perde anche l’eventuale provvigione dell’agenzia (se ce ne una) ed è anche passibile di richiesta di danni da parte del venditore, ma comunque di solito in queste situazioni parlando sia con il venditore che con l’eventuale agente si può trovare un’accordo che alla fine di solito porta a perdere la caparra versata ed ha pagare una percentuale ridotta rispetto a quella pattuita, ma è comunque tutto da vedere, la cosa importante è parlarne con le parti in causa,
      cordiali saluti.

  144. buonasera,
    ho fatto circa un mese fa una proposta di acquisto di immobile allegando assegno come caparra. La proposta viene accettata, ma non mi viene notificata ufficialmente (mi viene solo fatto vendere un fax dove il venditore accetta ma nn firma la proposta che io stessa avevo firmato)e inoltre adesso il mutuo nn mi viene concesso posso riavere il mio assegno ?cosa devo farmi rilasciare dalla banca che nn ha concesso il mutuo affinche’ posso presentarlo al mediatore per annullare il tutto?(nella porposta di vendita c è la clausola del mutuo )
    grazie
    cordiali saluti marghe

    • Salve Marghe, non vedo come una proposta non controfirmata dal venditore possa essere accettata. Pertanto non essendo stata accettata decorso il termine di validità della stessa le deve essere restituito l’assegno a prescindere dalla concessione o meno del mutuo. Anche nell’eventualità in cui la proposta sia stata realmente accettata essendo in essa indicata una clausola sospensiva del mutuo nel momento in cui quest’ultimo non viene concesso tutto decade e l’assegno viene restituito, non ho mai sentito di dichiarazioni della banca atte a far valere clausole del genere,
      cordiali saluti.

  145. buona sera ,
    il mio istituto bancario mi ha rilasciato l esito della perizia e la cifra richiesta non mi viene concessa ma è molto piu bassa di quella stabilita ,mi reco quindi dal mediatore per l annullamento della proposta dove è specificato al buon esito del mutuo.Adesso il mediatore non accetta di annullare la proposta ed insiste nel propormi altri istituti bancari dove le spese io ritengo non poter sostenere . Specifico che la clausola mutuo non riporta il nome di alcuna banca.
    come mi devo comportare per riavere indietro la mia caparra e evitare le vie legali? io credo di essere in regola .
    grazie
    cordiali saluti
    marghy

    • salve Marghy, se il mediatore si rifiuta di restituire la caparra a fronte di una condizione (quella del mutuo) non soddisfatta, non vedo altre vie che quelle legali. Resta inteso che la mia risposta è da considerarsi puramente indicativa in quanto non ho la possibilità di leggere il contratto stipulato,
      cordiali saluti.

  146. voglio fare una proposta di acquisto immobile allegando assegno ma subordinando tutto all’accettazione di mutuo da parte della mia banca. nel caso la banca non mi conceda il mutuo o me lo conceda ad una cifra inferiore al necessario non perdo nulla OPPURE PERDO LA CAPARRA e non la provvigione dell’agenzia oppure perdo la caparra E DEVO ANCHE PAGARE la provvigione ?
    grazie 1000

    • Salve Nicola, se nella proposta viene inserita una clausola sospensiva riguardante la concessione di un’ipotetica cifra di mutuo, nel momento in cui tale mutuo non viene concesso non perde nulla ne la caparra (che non sarà versata al venditore ma trattenuta dall’agente) ne la provvigione dal momento che l’affare non si è concluso,
      cordiali saluti.

      PS magari per la redazione di tale clausola si faccia consigliare da un suo avvocato di fiducia o notaio.

  147. buona giornata.
    sto recedendo per mia iniziativa da una proposta di acquisto. il venditore e’ d’accordo e mi restituira’ la caparra in quanto sembra aver trovato un altro acquirente. l’agenzia immobiliare vuole comunque la sua provvigione per intero anche se prendera’ alla vendita la provvigione dal venditore e dall’altro acquirente. ho parlato con l’agente piu’ volte proponendo una riduzione della commissione ma mi viene risposto che non c’e’ nulla da fare e che la legge e’ dalla sua parte. credo purtroppo che sia cosi’ ma gradirei un suo parere. la ringrazio sentitamente.

    • Salve Nicola, il mediatore ha ragione nel dire quanto afferma, l’unica cosa è che a mio avviso non si può parlare di provvigione ma bensì di penale per rinuncia all’acquisto, che di solito è inferiore alla provvigione pattuita da contratto. Inoltre cosa c’è scritto sulla proposta in merito al discorso rinuncia all’acquisto e penali? Che io sappia comunque non ci sono leggi specifiche di riferimento ne tanto meno percentuali se non quelle indicate dalle consuetudini locali. Il mio consiglio è quello di chiedere un parere al suo avvocato che potendo leggere la proposta potrà consigliarla per il meglio,
      cordiali saluti.

  148. Buona sera, sono Greta, ho firmato alla societa’ venditrice un assegno pari a 2500,00€. L’offerta e’ stata accettata, ma visto che solo dopo sono venuta a conoscenza che la normativa prevede 2 anni nei quali in caso di fallimento della societa’ le banche o chi per esse si possono rivalere sull’immobile da me acquistato. Cosi’ perderei l immobile e continuare a pagare il mutuo. Mi posso tutelare? oppure posso sciogliere il tutto perdendo la caparra di 2500,00€? Grazie

    • Salve Greta, se si tratta d’immobile in costruzione tutte le somme pagate devono essere garantite da una fideiussione bancaria a suo favore, nel caso in cui decdesse di non acquistare più perderebbe la caparra versata, ma in questi casi è comunque necessario leggere cosa c’è scritto sul contratto firmato, quindi le consiglio onde evitare eventuali ulteriori richieste da parte del venditore di farsi consigliare dal suo avvocato di fiducia che potendo esaminare la situazione di persona saprà consigliarla per il meglio,
      cordiali saluti.

  149. Buon pomeriggio. Verso metà maggio ho firmato una proposta che aveva allegata un assegno intestato al venditore. Premetto che non ho mai ricevuto copia della proposta firmata anche da parte del venditore, ma questo dopo due giorni, l’assegno l’ha incassato. Ora, e siamo a settembre, per diversi motivi devo fare marcia indietro e l’agente immobiliare sostiene che non ho diritto a riavere l’assegno, o meglio i miei soldi visto che l’assegno non esiste più. E’ vero che la colpa è mia che ho fatto dietro front e non siamo arrivati al compromesso, ma preciso che non ho mai avuto comunicazione scritta che la mia proposta è stata accettata. Ho solo avuto conferma verbale da parte dell’agente immobiliare. Domanda, se l’agente immobiliare ha lì in ufficio la copia firmata anche dal venditore, ho diritto a riavere il mio assegno? Per legge è vero che devono inviarmi comunicazione (come leggo sopra) tramite telegramma o raccomandata? E’ giusto che lui l’assegno lo abbia incassato due giorni dopo averlo consegnato all’agente? Non pretendo il doppio, ma solo riavere i miei soldi. In attesa di risposta, ringrazio cordialmente.

    • Salve Carmen, se la proposta è stata accettata e lei ne ha ricevuto comunicazione a mezzo raccomandata/ telegramma o altro esplicitamente indicato nella stessa, allora nel caso in cui lei non intenda più perfezionare l’acquisto, la caparra versata andrà persa, mentre se la proposta non è stata accettata e quindi non esiste una copia di essa controfirmata dal venditore e lei non ne ha ricevuto comunicazione, l’agente immobiliare deve restituire l’assegno in quanto l’affare non è concluso. Nel primo caso comunque anche nell’ipotesi della perdita della caparra lei ha diritto ad avere una copia della sua proposta controfirmata dal venditore. Il mio consiglio è quello di cercare prima una soluzione in amicizia tra le parti, ma se dovesse capire che non esiste una copia della sua proposta controfirmata dal venditore, allora quest’ultimo non ha nessun diritto di trattenere l’assegno; in questo caso si rivolga al suo legale di fiducia che potendo esaminare la situazione di persona saprà darle maggiori delucidazioni, le mie possono considerarsi solo indicazioni di massima, ogni situazione merita sempre un’esame specifico,
      cordiali saluti.

  150. Innanzitutto grazie per la celere risposta. Allora:
    so che la proposta è stata accettata perchè così mi ha detto l’agente immobiliare solo telefonicamente, ma a me in 3 mesi non è mai pervenuto nulla ne’ per raccomandata, ne’ per telegramma, ne’ tantomeno l’agente immobiliare si è premurato di farmi avere a mano copia della proposta controfirmata dal venditore. Ripeto, l’agente immobiliare ha solo dato conferma verbalmente. Il venditore, (che non ho mai visto ne’ sentito) però, dopo due giorni dalla mia consegna all’agente, ha incassato l’assegno. Premesso che si, era già nostra intenzione trovare un accordo pacifico, in base a questa ulteriore precisazione, lei cosa mi dice?

  151. Dimenticavo, non so se l’agente immobiliare ha nel suo cassetto una copia della proposta firmata dal venditore e si è solo “dimenticato” di farmela avere. Posso provare a chiederla ma se lui tergiversa, mi dice “te la farò avere” che fare? Posso far presente che avrebbe dovuto inviarmela già 3 mesi fa mezzo raccomandata/telegramma e fargli notare che non avrebbe dovuto consegnare l’assegno, o meglio, dire al suo cliente di non incassare l’assegno. Grazie nuovamente

    • salve Carmen, il discorso è questo: l’assegno che il proponente allega alla proposta intestato al venditore con modalità non trasferibile, non può essere incassato dallo stesso fin quando il proponente non viene a conoscenza dell’avvenuta accettazione che di solito avviene attraverso raccomandata o telegramma, ma non ci sono leggi specifiche si fa riferimento alle consuetudini, come farebbe un’eventuale giudice in un’eventuale controversia. A mio avviso il fatto di sapere a voce che la proposta è stata accettata non è sufficiente, ma ripeto che ogni situazione merita sempre un’esame specifico,
      cordiali saluti.

  152. Buongiorno,

    sono in procinto di compilare la proposta di acquisto per la mia prima casa. Vorrei sapere quanto tempo intercorre tra l’accettazione della proposta di acquisto e il preliminare?
    Il termine del preliminare deve essere specificato nella proposta di acquisto?
    Infine, a quanto ammonta in genere l’acconto; quando viene versato, prima o dopo il preliminare?
    Vi ringrazio anticipatamente per la disponibilità.
    Cordiali Saluti

    • Salve Cristian, tutte le condizioni nella proposta d’acquisto vengono dettate da chi la sottoscrive e quindi da lei, tempi modi e pagamenti sarà lei a decidere in che misura e con quali modalità temporali effettuarli, se il proprietario accetta le sue condizioni il gioco è fatto. Comunque solitamente alla proposta 3000 euro possono bastare, tra accettazione della proposta e preliminare di solito non passano più di 20 giorni (ma ripeto è solo indicativo non ci sono leggi in merito), al preliminare un 20-30% del totale è la consuetudine ed inoltre si ricordi che nella proposta andranno indicati sia la data entro la quale si dovrà stipulare il preliminare, le date entro le quali andranno versati al venditore altri eventuali acconti concordati, sia la data entro la quale si dovrà stipulare il rogito notarile,
      cordiali saluti.

  153. buonasera.
    ho fatto una proposta di acquisto immobile non di recente costruzione ed il venditore e’ una societa’, piu’ precisamente una sas. ci possono essere problemi in futuro e, se si, per quanto tempo? il notaio e/o la banca che mi da il mutuo faranno delle verifiche in tribunale o altrove prima del passaggio di proprieta’? firmando un compromesso e pagando quindi un congruo anticipo posso chiedere una fidejussione? grazie per la cortese risposta.

    • Salve Nicola, i problemi ci potrebbero essere nel momento in cui il soggetto fallibile venga sottoposto ad una revocatoria fallimentare, certamente la banca eseguirà, (o dovrebbe farlo è nel suo interesse) un certificato fallimentare del soggetto in questione o di mancato concordato preventivo (non ricordo se sia la stessa cosa). Le cose che lei potrebbe fare sono due, la prima è quella di saldare tutto al rogito, e la seconda è quella di trascrivere un’eventuale compromesso ma prima di farlo effettuare delle visure ipotecarie per vedere che non ci siano eventuali altre trascrizioni (per esempio di un creditore della società), altre trascrizioni successive alla sua saranno inefficaci. Comunque se fossi in lei andrei a colloquio con il notaio per essere cosciente dei rischi che si corrono,
      cordiali saluti.

      PS se sta cercando un mutuo provi questo strumento per richiedere una predelibera gratis e senza impegno, riceverà risposta entro 24-48 ore.

  154. Buongiorno.
    Ho fatto una proposta di acquisto che e’ stata accettata, ma poi il venditore ha deciso di ritirarsi. L’agenzia vuole comunque le sue provvigioni. come devo procedere per riavere il doppio della caparra? cosa devo fare se il venditore non me la vuole dare? posso legalmente chiedere che l’agenzia se la veda con il venditore chiedendo a lui anche le mie provvigioni in vece del risarcimento che mi spetta (doppio della caparra o danni conseguenti al venir meno dell’impegno preso dal venditore)?
    Grazie mille delle eventuali risposte!

    • Salve Michele, se non si trova una soluzione “amichevole” si rivolga ad un suo avvocato che saprà consigliarla per il meglio. Comunque la prassi in questi casi e che anche chi adempie gli obblighi contrattuali nel caso in cui l’affare non si concluda saldi l’agenzia, e poi in seguito si rivarrà sulla parte inadempiente,
      cordiali saluti.

  155. Salve la mia domanda e un Po complessa e vi spiego subito. Sto comprando una casa locata , abbiamo stipulato il contratto preliminare di acquisto dove vi e specificato che la casa e locata e versato un anticipo come caparra cofirmataria. Durante il il tempo dal preliminare al rogito l inquilino per mia fortuna ha traslocato ed ora la parte venditrice che ha saputo ciò vuole un corrispettivo in denaro in piu. Ora la mia domanda e: puo il venditore chiedere piu soldi? posso a questo punto rifiutare l acquisto a queste condizioni e chiedere il doppio della caparra indietro? Vi ringrazio anticipatamente .

    • Salve Gianni, per rispondere correttamente alla sua domanda sarebbe necessario leggere con attenzione il preliminare, comunque a mio avviso se nello stesso è previsto un aumento del prezzo nel caso da lei su citato allora il venditore è nel suo diritto, ma se, come credo, questa casistica non è stata erroneamente contemplata allora non vedo come il proprietario possa pretendere una maggiorazione sulla cifra, d’altra parte non vedo molta differenza se l’inquilino va via qualche mese prima. Questo in linea di massima, resta inteso che per avere una risposta completamente esaustiva è sempre necessario un’esame specifico del contratto da parte di un’avvocato o comunque un’esperto in materia che sapranno consigliarla per il meglio,
      cordiali saluti.

  156. Buongiorno.
    Sono interessata ad un immobile, il mediatore mi ha chiesto di fare un assegno pari al 5% del valore della casa da versare alla proposta che verrebbe incassato solo dopo il compromesso. Il rogito pero’ verrebbe fatto tra circa un anno perche’ l’attuale proprietario (che pare abbia nominato un procuratore) e’ ancora in vita e gli eredi ne attendono il trapasso. I miei dubbi sono: possono chiedermi una cifra cosi’ elevata alla proposta? Perche’ devo aspettare un anno se c’e’ un procuratore nominato, non dovrebbe avere anche la facolta’ di vendere l’immobile dato che e’ attualmente vuoto? Grazie mille

    • Salve Elisa, se parliamo di un cinque per cento di, per esempio, un totale di 100 mila euro allora sarebbero 5 mila euro che può anche andare nbene per una proposta, ma se parliamo di cifre più elevate mi sembra tanto; comunque nella proposta d’acquisto è lei che parla, per tanto può dettare le sue condizioni, se il proprietario, o chi per lui, accetta allora accetta anche tutte le condizioni indicate. Per quanto riguarda la facoltà di vendere con procura dipende di che tipo di procura parliamo, comunque le ribadisco di fare lei la sua proposta senza accettare i consigli del mediatore, e mi raccomando intesti l’assegno (non trasferibile) a uno dei proprietari e non al mediatore,
      cordiali saluti.

      PS come fanno gli eredi ad essere così sicuri che entro un’anno ci sarà il trapasso???? Resta inteso che se non si sente sicura e crede di essere vittima di una sorta di raggiro, si faccia assistere da un suo legale.

  157. Salve,
    ho firmato un preliminare di vendita a luglio allegando un assegno di 5.000 euro per bloccare la casa. in questo preliminare redatto dal proprietario e firmato da me in una stanza senza altre persone, non c’era scritto niente dell’immobile ed era solo un impegno a comprare quella casa.era stata messa anche una clausula che diceva che qualora io al 31 agosto io non avessi trovato il mutuo, il proprietario er atenuto a restituirmi la caparra. il mutuo non sono riuscita a trovarlo e ora il proprietario non vuole restituirmi la caparra perchè dice che io gli devo allegare un documento della banca che attesti che non posso avere il mutuo. ho contattato varie banche ,ma nessuno vuole farmi questo documento anche perchè nel foglio del preliminare non c’era assolutamente scritto che io dovevo allegare questo foglio qualora non avessi avuto il mutuo. allora chiedo:il proprietario è tenuto a non restituirmi la caparra? grazie mille

    • Salve Vincenza, non ho mai sentito dell’esistenza di un documento apposito che attesti la non concessione del mutuo ma potrebbe sempre trovare una banca che le fa una dichiarazione anche se la vedo difficile, inoltre se sul contratto c’è scritto che nel caso di non concessione del mutuo la caparra va restituita, n on vedo altre strade. Se il proprietario insiste sul punto si rivolga ad un avvocato che potendo leggere il contratto in questione saprà consigliarla per il meglio, 5000 euro non sono pochi,
      cordiali saluti.

  158. Buongiorno,
    a giugno ho firmato una proposta di acquisto di un immobile, versando una caparra di € 2.000,00 e vincolando la stessa proposta all’ottenimento del mutuo. Premetto che la data di scadenza della proposta era 30 settembre. Ad oggi (4 ottobre)la proposta è scaduta e la banca non ha ancora deliberato circa la concessione del mutuo. In questo caso la propietaria dell’immobile ha il diritto di trattenere la caparra pur non avendo la banca ancora deliberato? Grazie mille e cordiali saluti-

    • salve Mario, se la proposta è stata vincolata all’ottenimento del mutuo, e lo stesso non è stato concesso nei limiti di tempo stabiliti dal contratto, non vedo come il proprietario possa trattenere le somme versate a titolo di caparra; dovrà restituirle. Questo in linea di massima poi ogni situazione ha sempre bisogno di un’esame specifico effettuato dal vero e non attraverso il web che si è molto utile ma a mio avviso per quanto riguarda le compravendite immobiliari va considerato solo indicativo,
      cordiali saluti.

  159. Salve,a luglio ho firmato una proposta d’acquisto di un immobile con un’agenzia immobiliare. Versando 2000 euro. la proposta scadeva il 30 settembre e la banca mi deve ancora fare la delibera.L’agenzia mi ha fatto la proroga fino al 31 ottobre. Vorrei sapere se in caso la banca non riesce a ottenere il mutuo entro tale data o cmq ottengo la delibera ma il rogito viene fatto dopo la data della proroga, se l’agenzia ha diritto di tenersi la caparra o mi deve essere restituita .

    • Salve Anna, per prima cosa nell’eventualità non è l’agenzia che trattiene la caparra ma il proprietario al quale spero che lei abbia intestato l’assegno allegato alla proposta, in secondo luogo non è l’agenzia che proroga ma sempre il proprietario e terza cosa nell’eventualità in cui non le venga concesso il mutuo entro i termini previsti dal contratto (a meno che lo stesso non sia stato vincolato all’accettazione del mutuo) perderà quanto versato,
      cordiali saluti.

  160. Salve, ho firmato in data 1 ottobre una proposta di acquisto con caparra di 15 mila euro, con secondo acconto da versare entro maggio di altri 15 mila euro. Il venditore ha accettato la prorposta. se decidessi di tirarmi indietro perderei solo i primi 15 mila o dovrei versare anche gli altri promessi entro maggio??? Sulla proposta c’è scritto che entrambi i versamenti fanno parte della caparra confirmatoria.
    Ho cambiato idea ma mi sa che è tardi… spero di no almeno per la seconda parte.
    grazie

    • Salve Daniela, nel caso in cui decidesse di non perfezionare l’acquisto perderebbe quanto versato più eventuali provvigione ove ce ne siano; resta inteso che è comunque sempre necessario leggere il contratto che si è stipulato per sapere al di là di ogni dubbio a cosa si potrebbe andare incontro, quindi se pensa di volersi ritirare si consulti prima con il suo legale di fiducia,
      cordiali saluti.

  161. Buonasera,
    mia mamma ha firmato circa 10 giorni fa un preliminare di compravendita con scritto che avrebbe fatto il rogito entro il 30/11/11. ha versato la caparra di €5.000 che pero’ la venditrice non è neancora riuscita ad incassare perchè ha sbagliato a dargli l’ intestazione dell’ assegno. E’ successo che mio papà ha avuto dei problemi con le gambe (di circolazione gli stava quasi andando in cancrena il piede) fatto stà che non possono e non vogliono comprare piu’ la casa in quanto si trova in una palazzina al terzo piano senza ascensore e mio papà non riuscirà piu’ a farle… volevo sapere a cosa vanno incontro? l’ ag. immob. mi ha detto che deve parlarne al venditore… il nuovo assegno della caparra lo devono fare lo stesso? chiedo a lei cosa potrebbe succedere nel peggiore dei casi. in attesa della sua risposta La ringrazio

    • Salve Cristina nel peggiore dei casi potrebbe ritrovarsi a perdere quanto fino ad ora versato, più le provvigioni pattuite (anche quelle del venditore) ed eventuali danni richiesti dall’attuale proprietario. Solitamente comunque si perdono le somme versate e le provvigioni, il mio consiglio è quello di parlarne direttamente al venditore e spiegare la situazione,
      cordiali saluti.

  162. Buonasera,
    sono in procinto di firmare una proposta di acquisto (per me 2a casa) in alto adige. Il venditore mi dice che la casa è convenzionata (non nuova, ha una 15na di anni ma il venditore dice che è stata occupata solo dallo scorso anno) ma che posso acquistarla tranquillamente “perchè la legge lo consente”, il fatto è che poi o l’affitto ad un residente oppure trasferisco la mia residenza in alto adige. La casa ha un costo appetibile rispetto al valore di mercato si risparmia un 40%. Dato che la voglio acquistare come casa vacanza sia la 1a ipotesi che la 2a non sono percorribili
    Cosa rischio ? ne vale la pena? mi da un consiglio? Grazie!

    • Salve Roberta, cosa significa che è convenzionata? Con quale ente? comunque bsterà recarsi all’ente che ha emesso la convenzione, se di ente si tratta, e girare a loro la domanda, io non conoscendo la situazion e non mi sento di dare consigli che potrebbero essere sbagliati,
      cordiali saluti.

  163. Buongiorno sono domenico,il 21/09/11
    ho fatto una proposta d’acquisto per un appartamento presso una agenzia, ho intestato L’assegno ad unica proprietaria indicatami dall’agente che ha accettato e firmato la proposta dove è scritto che la provenienza dell’appartamento è da compra-vendita,quindi è stata fissata entro il 31/10/11 la data del rogito.leggendo l’atto di provenienza mi sono reso conto che proprietari oltre la madre erano anche i figli per successione.L’agente immobiliare mi HA assicurato della tranquillità dell’operazione e dopo alcuni giorni mi ha fatto vedere l’atto notarile dove il 4/10/11 per divisione ereditaria diventa unica proprietaria la signora che ha incassato il mio assegno “ancora l’atto non risulta registrato,e l’agente dice per ritardi burocratici” LA DATA DELLA SCADENZA DEL 31/10/11 PER IL ROGITO E’MOLTO VICINA E TANTO TRANQUILLO NON SONO ANCHE SE L’AGENZIA MI SI DICE CHE E’ SERIA.Come mi devo comportare??? non vorrei perdere la casa ma neanche l’assegno della proposta ed i soldi versati all’agenzia .Grazie anticipatamente per l’aiuto

    • Salve Domenico, sinceramente non mi sembra ci siano particolari problemi, a mio avviso quando ci sono questo tipo di perplessità l’unica cosa da fare per tranquillizzarsi e rivolgersi al notaio incaricato, per il resto non conoscendo io la situazione in modo specifico non posso dare consigli più precisi,
      cordiali saluti.

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