La surroga del mutuo

riduci la rata con la surroga del mutuoLa surroga del mutuo o portabilità dell’ipoteca è quella procedura per mezzo della quale un istituto bancario può sostituirsi ad un altro, su richiesta del mutuatario, sub entrando all’ipoteca iscritta sul bene immobile della persona richiedente, cioè chi detiene la proprietà del bene oggetto del contratto ed è intestatario dello stesso.

Questa prassi è sempre esistita nel nostro codice civile art 1202 ma in realtà non è stata mai praticamente applicabile in quanto nei contratti di mutuo erano sempre presenti delle clausole volte a negare questa possibilità al cliente, solo con la legge Bersani (decreto legge 7/2007 poi convertito in legge 40/2007 art.8) viene introdotto questo strumento del quale il debitore può avvalersi senza chiedere il permesso della banca che inizialmente aveva erogato il prestito.

Ricordiamo inoltre che ogni azione della banca iniziale atta ad impedire e/o ostacolare, o rendere oneroso in qualsivoglia modo la suddetta surroga, può considerarsi illeggittima e nulla in quanto le nuove normative parlano chiaro.

Questo strumento è sicuramente una nota positiva nel campo dei finanziamenti poichè mette in condizioni la parte mutuataria di avvalersi di un prodotto migliore rispetto a quello inizialmente scelto, ed ha “costretto” gli istituti di credito a proporre prodotti sempre più concorrenziali e quindi convenienti per l’utilizzatore finale.

La surroga può essere applicata ad ogni tipo di mutuo, fisso, variabile o misto e non comporta la decadenza dei benefici fiscali (che nel caso del mutuo consistono nel pagamento dell’imposta sostitutiva in misura ridotta pari allo 0,25% contro il 2% di un acquisto senza agevolazione, sulla cifra erogata) di cui si è goduto nel caso di acquisto prima casa.

Abbiamo precedentemente visto a cosa serve la surroga del mutuo, ora vediamo, perchè richiederla e come metterla in atto.

Le cause che più solitamente portano il cliente a volere la surrogazione, sono caratterizzate dalla ricerca di condizioni economiche migliori, sia in termini di spread, cioè il guadagno della banca, sia in termini di indice di riferimento (Irs per il fisso, Euribor o BCE per il variabile) oppure ancora situate nel costo delle spese di gestione mutuo, come commissioni d’incasso rata o servizi di monitoraggio dell’ammortamento.

Inoltre non è raro che la prassi venga richiesta per diminuire il costo della rata, solamente per mezzo dell’allungamento, in termini cronologici, del mutuo, talvolta anche quando i tassi d’interesse sono uguali o maggiori di quelli inizialmente previsti, nel senso che se l’obbiettivo della persona è quello di ridurre l’importo della rata si è disposti anche ha pagare ulteriori quote interessi.

Ora veniamo ai passi da compiere per richiedere la portabilità; prima di tutto è necessario richiedere alla banca che subentra nell’ipoteca (e che vi dirà quali sono le modalità per farlo) di acquisire il residuo debito dalla vecchia banca; in questo frangente, mentre l’importo potrà essere solo pari al debito residuo in, altri parametri del contratto, come tipo di tasso e durata del piano d’ammortamento, potranno essere cambiati.

A questo punto la nuova banca pattuirà, contestualmente alla richiesta dei conteggi per l’importo del debito rimanente, una data per la formalizzazione della pratica che dovrà necessariamente svolgersi dal notaio sotto forma di atto pubblico o scrittura privata autenticata.

Per quanto riguarda i costi non ci saranno penali o commissioni da pagare, nessuna imposta o tassa, ne tantomeno il costo della perizia e dell’istruttoria e le spese notarili per l’atto di surroga e quello di quietanza.

Queste sono tutte voci di spesa delle quali si fa carico la banca che sub entra, per lo meno così dice la legge, ma non è raro sentire di alcune banche che fanno pagare, o la perizia, anche nel caso in cui la pratica non vada a buon fine, o le parcelle notarili.

Infine un’aspetto fondamentale da considerare quando s’intende effettuare un’operazione del genere è che, se il vecchio contratto è in dirittura d’arrivo, cioè mancano pochi anni alla sua naturale scadenza, probabilmente l’operazione non conviene più in quanto di solito la parte finale del piano d’ammortamento non comporta la corresponsione sulla rata di quote interessi, ma solo capitale da abbattere; motivo questo che vanifica completamente le eventuali condizioni economiche migliori di spread e tasso, visto che il nuovo piano di rimborso eventuale comporterebbe altri interessi da pagare.

Il mercato dei mutui è ormai ricco di prodotti dedicati a questa finalità, molto richiesti in momenti di forti trend al ribasso dei tassi; in questa sezione puoi trovare tutte le recensioni disponibili al momento, o anche richiedere, direttamente con questo strumento un preventivo gratis.

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4 Commenti

  1. HO CHIESTO LA SURROGA DEL MUTUO CHE NON E’ ANDATA A BUON FINE,LA BANCA MI RICHIEDE 250 EURO PER LA PERIZIA.E’ GIUSTO O NO? GRAZIE

    • salve Rosaria, alcune banche non fanno pagare nulla, altre fanno pagare sia perizia che atto notarile, ma questo sempre e comunque nel caso in cui la surroga si perfezioni, quando non si perfeziona di solito la banca chiede indietro le spese sostenute (che ovviamente sono solo quelle della perizia), ma comunque la situazione varia e seconda dell’istituto,
      cordiali saluti.

  2. IL mio mutuo prevede attualmente un debito residuo di circa 25000 euro con esaurimento nei
    prossimi 8 anni,è possibile la surroga o l’importo è troppo basso.

    Grazie

    • Salve Gregorio, l’unico modo certo per avere una risposta completamente esaustiva al suo quesito, è quello di provare a “caricare” una pratica del genere, può farlo direttamente da qui e vedere se ci sono banche disposte a questo tipo di operazione, sinceramente non ho idea se effettivamente la cifra residua sia troppo bassa per far si che la banca accetti di surrogare, ma considerato che moltissime, ormai la maggior parte delle banche, accordano le surroghe per vendere in un secondo momento prodotti correlati (tipo assicurazione) potrebbe essere fattibile. Provi con la Mutuionline il servizio è gratuito e senza nessun tipo d’impegno,
      cordiali saluti.

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