Compromesso

Il compromesso acquisto immobileIl contratto preliminare di compravendita, detto anche compromesso, è un contratto, di natura negoziale, con il quale le parti promettono e si obbligano a prestare un futuro consenso detto contratto definitivo (o rogito notarile), del quale, pur assolvendo solo una funzione preparatoria, ne determina il contenuto.
Nel contratto preliminare dovranno di nuovo (come nella proposta d’acquisto) essere indicate: le generalità delle parti (venditore-acquirenti), gli identificativi catastali del fabbricato, il prezzo concordato, modi e tempi dei pagamenti (contanti e/o istituto bancario), data del rogito notarile e relativa consegna fisica dell’immobile.

Inoltre verranno riportate anche le somme già versate all’atto della proposta d’acquisto con il relativo numero assegno, la regolarità urbanistico-edilizia alle norme vigenti ed eventuali ipoteche, trascrizioni pregiudizievoli, ipoteche giudiziali, pignoramenti ecc. che la parte venditrice si obbliga ad estinguere e cancellare a sue esclusive spese entro e non oltre la data dell’atto definitivo nel quale la proprietà dell’immobile dovrà essere trasferita senza gravami alcuno.

Per quanto riguarda la somma da versare alla sottoscrizione del suddetto contratto la consuetudine vuole che, salvo accordo tra le parti, sia versato un 20-30 % del totale pattuito.

Ricordiamo infine che il preliminare, come vedremo nei capitoli seguenti, va necessariamente registrato presso l’Agenzia delle Entrate, può essere trascritto, ed è consigliabile ma non obbligatorio farlo, e come precedentemente detto riguardo anche alla proposta, non è indispensabile per effettuare la compravendita, è infatti possibile, se c’è l’accordo tra le parti, andare direttamente all’atto definitivo.

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147 Commenti

    • Assolutamente si, dovranno necessariamente essere presenti tutti coloro i quali godono di diritti reali sull’immobile,quali il diritto di proprietà, se quindi l’immobile risulta essere di proprietà di tre diverse persone, per esempio, dovranno tutte essere presenti e firmare la promessa di vendita
      saluti.

  1. Il proprietario non puo’ presentarsi al compromesso perche’ fuori dall’Italia ma l’agenzia mi ha garantito che inviera’ via fax il compromesso gia’ firmato. E’ una procedura corretta?
    Tra l’altro non potendo riscuotere l’assegno consegnato all’offerta e quello che consegnero’ al compromesso, mi e’ stato chiesto di effettuare in sostituzione un bonifico.ma non occorre necessariamente utilizzare quale strumento di pagamento l’assegno che poi viene tracciato nel compromesso?

    Grazie

    • Salve Angela, si può fare, nel senso che il fatto che la firma del compromesso avvenga in momenti e posti distinti non costituisce nullità delle procedura, ma sarebbe il caso che il tutto venga svolto in presenza, da una parte del notaio del venditore e dall’altra del suo di notaio in modo tale da garantire ad entrambe le parti la veridicità delle firme.
      Quindi in pratica la prassi è questa: il venditore firma in presenza del suo notaio il preliminare lo invia al notaio dell’acquirente (Angela) che a sua volta firma il contratto, a questo punto il notaio dell’acquirente comunica al collega del venditore l’avvenuta stipula e l’emissione del bonifico, che come mezzo di pagamento può essere benissimo utilizzato, e il gioco è fatto.
      Mi scuso per l’attesa ma una prassi del genere non mi era mai capitata, rimango a disposizione per eventuali domande.

  2. quanto tempo può trascorrere al massimo tra la proposta e il compromesso?? il rogito notarile sarà fatto tra 12 mesi.. l’agenzia però mi mette fretta per firmare il compromesso.
    Urge urge urge risposta. grazie

    • Salve Ilenia, non esiste un tempo massimo di legge, ma di solito la data entro la quale viene stipulato il preliminare (compromesso) è indicata nella proposta stessa, di solito 15/20 giorni dall’accettazione della proposta ma non è una regola, probabilmente l’agenzia preme per farlo il prima possibile in quanto è consuetudine che le provvigioni vengano corrisposte contestualmente alla sottoscrizione del compromesso.
      Saluti.

  3. salve, mia moglie e il fratello hanno un appartameto da vendere solo che mia moglie nn puo’ andare a firmare il compromesso per motivi di lavoro mio cognato e al estero , se possono incaricare me per andare a firmare in agenzia immobiliare grazie con urge… per favore grazie

    • Salve Marco, se il preliminare viene stipulato sotto forma di scrittura privata non autenticata, può bastare una delega dei proprietari (anche se a mio avviso sarebbe meglio una procura notarile a vendere), mentre se viene stipulato come scrittura privata autenticata o come atto pubblico (e quindi anche trascritto) e necessaria la procura notarile, che comunque rimane l’ipotesi in ogni caso più auspicabile. Saluti.

  4. salve

    nel caso in cui all’interno di un compromesso, una volta redatto, sia necessario cambiare alcuni dati, nel dettaglio:

    1 – nominativo della parte promissaria

    2 – prezzo d’acquisto dell’immobile

    sarà necessario procedere alla stipula di un nuovo compromesso in entrambe i casi oppure possibile procedere ad una modifica dello stesso ?
    E chi si dovrà accollare le spese relative alla redazione nel caso in cui sia necessario un nuovo documento ?
    In caso affermativo, il compromesso vecchio viene automaticamente annullato, così da non costituire un’ anomalia che potrebbe avere conseguenze fiscali in caso di controllo ?

    Grazie della risposta !

  5. salve davide, in questo caso andrà fatta una scrittura integrativa al preliminare per riportare le modifiche, le spese a mio avviso dovrebbero essere a carico di colui che rende necessarie tali modifiche, mentre per quanto riguarda il profilo fiscale le consiglio di rivolgersi all’agenzia delle entrate della sua zona onde evitare errori nel versamento delle imposte, saluti.

  6. salve,
    sto per acquistare una casa e volevo sapere alcune cose. Innanzitutto ho già fatto la proposta di acquisto e questa è stata accettata; ora dobbiamo incontrarci per il compromesso.
    Le squadre in campo, se così possiamo dire, sono le seguenti :io e la mia fidanzata da un lato e padre con due figli (tutti comproprietari dell’immobile) dall’altro.
    Le domande che vorrei porle sono le seguenti:
    1) bisogna necessariamente essere presenti tutti (noi e loro) in sede di stipula del compromesso? Io,personalmente, nel periodo fissato per la stipula del compromesso sarò all’estero per lavoro… potrei delegare per esempio mio padre?
    2) Per quanto riguarda,invece,l’assegno da consegnare in sede di stipula del compromesso(pari ad 1/3 del prezzo pattuito) esso va intestato a tutti e tre i comproprietari o a uno solo di essi?
    Mi spiego meglio… in sede di proprosta io ho consegnato all’agenzia un assegno di 5.000€ intestato soltanto al padre.
    Il terzo del prezzo pattuito in sede di proposta è 90.000€.
    Io ritengo che in sede di stipula del compromesso potrei consegnare un assegno di 30.000€ ad un figlio, un assegno di 30.000€ all’altro figlio ed un assegno di 25.000€ al padre : in questo modo riuscirei a riequilibrare la situazione. Oppure, in alternativa, se mi venisse riconsegnato l’assegno rilasciato in sede di proposta(cosa che non so se è possibile visto che c’è traccia di tale assegno nella proposta), farei un assegno di 90.000€ cointestato ai tre proprietari.
    In sede di stipula del rogito notarile sceglierò sicuramente questa seconda opzione; il problema riguarda,appunto, il momento del compromesso perchè voglio riequilibrare la situazone, visti i 5.000€ intestati al solo padre in sede diproposta.
    Non lo so se la penso bene o cos’ altro posso fare …. ad ogni modo aspetto un suo consiglio.
    grazie mille

  7. Salve Wilander, per quanto riguarda l’essere fisicamente presenti al preliminare non è indispensabile, potrà delegare chiunque, mentre per quanto concerne gli assegni andranno intestati a uno dei proprietari o a tutti e tre pro quota, non fa differenza, quello che conta sono le firme, di solito comunque quando sono più propietari a vendere conviene chiedere direttamente a loro come vorrebbero che gli assegni fossero emessi,
    saluti.

  8. VENDITA IMMOBILE, COMPROMESSO – PENALI DA INSERIRE

    Un saluto a tutti Voi.

    DOMANDE:

    1)L’Acquirente vuole inserire la clausola del pagamento di una Penale nel caso di non rispetto della data del rogito da parte Mia. Posso chiedere lo stesso, ovvero che sia tenuto anche Lui al pagamento nel caso di non rispetto della data?

    2) Se io (Venditore) mi ritiro dalla Vendita sono tenuto a versare il doppio della caparra confirmatoria. Per contro, io posso richiedere all’Acquirente una Penale nel caso sia Lui a non volere più procedere?
    3) Nel COMPROMESSO devo anche specificare che la CAPARRA CONFIRMATORIA è per me CAPARRA PENITENZIALE e dove lo devo specificare?

    Grazie, cordiali saluti.

    • Salve Bruno, per quanto riguarda l’inserimento della penale per mancato rogito entro la data pattuita, mi sembra chiaro e giusto che se inserita lo si faccia per entrambi le parti; nel caso in cui sia il venditore a ritirarsi dalla vendita l’acquirente ha diritto a richiedere il doppio di quanto già versato, mentre nel caso in cui sia l’acquirente a ritirarsi il venditore potrà trattenere quanto già percepito.
      La differenza tra caparra confirmatoria art 1385 e caparra penitenziale art 1386 sta nel fatto che nella prima chi è adempiente/inadempiente dovrà corrispondere o trattenere quanto su detto, mentre nel secondo caso (penitenziale) andrà specificatamente inserito l’importo che è quello convenzionalmente stabilito come corrispettivo del diritto di recesso, in poche parole chi decide di recedere dovrà corrispondere all’altro quanto stabilito come caparra penitenziale senza poi poter richiedere altri danni.
      Spero di essere stato chiaro, un saluto.

  9. VENDITA IMMOBILE, COMPROMESSO – PENALI DA INSERIRE.

    Un saluto a tutti Voi.
    Scusate la ripetizione, ma ho bisogno che cortesemente mi rispondiate ad ogni domanda il più chiaro possibile. Per me è molto importante.
    Vi informo che come PROPOSTA DI ACQUISTO E COMPROMESSO ho utilizzato la Vostra modulistica presente nel sito.

    DOMANDE:

    1)L’Acquirente vuole inserire la clausola del pagamento di una Penale nel caso di non rispetto della data del rogito da parte Mia. Posso chiedere lo stesso, ovvero che sia tenuto anche Lui al pagamento nel caso di non rispetto della data da parte Sua?

    2) Come posso io Venditore tutelarmi inserendo delle Penali e in che modo, ad esempio nella situazione che entro il ROGITO NOTARILE l’Acquirente (sono due ragazzi che si dovranno sposare), si lascino e rinuncino all’acquisto dell’immobile?

    3) Altra ipotesi, arriviamo al giorno del Rogito stabilito e non ci sono i soldi perché non concessi dall’Istituto Mutuante e/o arrivano in ritardo rispetto alla data stessa fissata del Rogito, e di conseguenza io non posso a Mia volta procedere a rogitare l’immobile che devo riacquistare dall’altra parte?

    4) Altra ipotesi. L’Acquirente vuole inserire la clausola del pagamento di una Penale nel caso di non rispetto della data del rogito da parte Mia. IN QUESTO CASO. Io Venditore non sono d’accordo e non voglio mettere nulla, nessuna penale. Cosa può succedere?

    5) Se io (Venditore) mi ritiro dalla Vendita sono tenuto a versare il doppio della caparra confirmatoria. Per contro, io posso richiedere all’Acquirente una Penale nel caso sia Lui a non volere più procedere? Lui vuole tutelarsi, e io a mia volta come mi tutelo?

    4) Nel COMPROMESSO devo anche specificare che la CAPARRA CONFIRMATORIA è per me CAPARRA PENITENZIALE e dove lo devo specificare ( nelle CONDIZIONI DI PAGAMENTO – ART. 7 punti a) b) ) o dove?

    Grazie, cordiali saluti.

  10. Salve Bruno, ripeto come già su detto, nel caso in cui sia il venditore a ritirarsi dalla vendita per qualsivoglia motivo l’acquirente ha diritto a pretendere il doppio di quanto versato, mentre nel caso sia l’acquirente a ritirarsi dalla vendita il venditore avrà diritto a trattenere quanto già percepito, non vi è alcun bisogno di inserire alcuna penale.
    Per quanto riguarda l’inserimento della penale per il mancato rogito nel giorno pattuito, cercate di trovare un accordo, poi chè non vedo altre strade percorribili, per quanto riguarda invece la caparra penitenziale, ripeto che questo tipo di caparra non è altro che un costo stabilito per esercitare il diritto di recesso dal contratto, ed ovviamente va inserita nel preliminare.
    Se le posso dare un consiglio Bruno, si rivolga di persona ad un professionista qualificato in quanto mi sembra di capire che ci sono diversi punti in cui acquirente e venditore non si trovano d’accordo, per cui onde evitare spiacevoli e costosi inconvenienti quello che potrebbe fare è organizzare un incontro tra lei, l’acquirente ed il notaio incaricato della stipula per trovare un accordo che vada bene per tutti.
    Nel ricordarle che il servizio offerto dal sito in modo completamente gratuito non costituisce consulenza legale, colgo l’occasione per porgere cordiali saluti.

  11. Salve , ho firmato un preliminare di vendita il 29/07/10 per un appartamento in un fabbricato da costruire senza che il costruttore avesse ancora presentato il permesso di costruire al comune . Poi all’ atto del preliminare non mi è stata consegnata la garanzia di fideiussione della caparra confirmatoria che ho dato al costruttore ( che ha incassato tramite assegno ).Oltre a questo il preliminare di vendita non è stato registrato.
    Io vorrei rescindere il preliminare , perchè non mi fido del costruttore .
    Anche perchè nel preliminare non vi è alcuna misura dell’ appartamento .
    Come posso fare ?
    ARRIVEDERCI

  12. Salve Aniello, prima di tutto non credo che il costruttore possa vendere o promettere di vendere un bene immobile che non si sa neppure se verrà mai costruito ( e se verrà costruito come verrà costruito) in quanto mi sembra di aver capito che la società costruttrice non abbia presentato neppure la domanda per il permesso di costruire.
    Per quanto riguarda la fideiussione, il Decreto Legislativo 122 del 20 giugno 2005 prevede che tale fideiussione sia obbligatoria per il costruttore nei confronti del promissario acquirente, pena la nullità del contratto. Tale fideiussione serve proprio per garantire le somme versate dall’acquirente prima del rogito notarile.
    Inoltre è obbligatoria, e deve essere effettuata a cura dell’acquirente, la registrazione del preliminare all’Agenzia delle entrate.
    Se fossi in lei mi rivolgerei al più presto ad un legale per fare chiarezza sulla situazione,
    cordiali saluti.

  13. Salve , scusi del disturbo.
    Ieri ho visionato il decreto che lei mi ha scritto e ho constatato che può essere eluso dal costruttore , perchè nella mia situazione ho firmato una vendita sulla carta ( anche se nel titolo del contratto c’è scritto ” preliminare di vendita ” ).Infatti in questo caso non prevede che ci sia il permesso di costruire e la consegna della garanzia di fideiussione .
    Forse mi potrei avvelere del D.lgs. 20/06/05 n.122 art.6 che regola la trascrizione del preliminare di vendita.
    Desiderei un suo consiglio in merito a questo mio problema.
    CORDIALI SALUTI

  14. Salve di nuovo non mi disturba affatto,effettivamente nel decreto vengono individuati come immobili da costruire “gli immobili per i quali sia stato richiesto il permesso di costruire e che siano ancora da
    edificare o la cui costruzione non risulti essere stata ultimata versando in stadio tale da non consentire ancora il rilascio del certificato di agibilita”.
    In considerazione di questo bisognerà innanzi tutto accertarsi che il permesso di costruire non sia stato effettivamente richiesto, e nel caso in cui non sia stato richiesto le consiglio di nuovo di rivolgersi ad un legale per cercare di trovare una scappatoia. Mentre nell’ipotesi in cui il permesso sia stato richiesto ma non ancora concesso molto probabilmente si potrà ritenere nullo il preliminare, a mio avviso però la migliore strada percorribile resta quella che passa attraverso l’intervento di un suo legale che potrà tutelarla; le costerà dei soldi ma saranno sicuramente ben spesi, saluti.
    PS mi scuso per le risposte non completamente esaustive, ma purtroppo non abbiamo il tempo materiale per entrare nello specifico di ogni singola situazione.

  15. Buongiorno mi scusa il disturbo ma devo risolvere una situazione particolare.quattro anni fa ho stipulato una scrittura privata per l’acquisto di un appartamento con il venditore nella quale veniva specificato,oltre che della caparra versata di euro 25.000 con assegno, il venditore riceveva il resto dei soldi al momento del rogito notarile.per una questione particolare ancora il venditore non mi ha fatto questo rogito…il problema e’che io non voglio piu questo appartamento per motivi che non sta qui a dire.volevo sapere a cosa vado incontro fermo restanto che io in quell’appartamento ho eseguito dei lavori d i ammodernamento (caldaia metano, infissi,pitturazione interna impianti bagno ecc…)tutte cose accettate da lui nella scrittura privata in quanto mi dava questa possibilita di fare qualsiasi tipo di lavoro.e’fattibile la cosa???ci perdo la caparra e pure i lavori o quelli posso chiedere il rimborso???mi risponda subito!!!!grazie.

  16. Salve Domenico, se nel preliminare è indicata una data entro la quale doveva essere stipulato il rogito ed il venditore superata tale data si rifiuta ancora di rogitare lei può chiedere il doppio di quanto versato in quanto lui si è reso inadempiente, certo è che visto che nell’immobile in questione sono stati svolti dei lavori e quindi spesi altri soldi per sapere se esiste la possibilità di recuperarli in qualche modo non le rimane che rivolgersi ad un legale , che conoscendo la situazione in modo approfondito la potrà consigliare per il meglio,
    saluti.

  17. Grazie per larisposta ma nel rogito non vi e’alcuna data per il rogito.ma io non voglio piu l’appartamento per altri motivi abbastanza seri e gravi.quindi perdo solo la caparra e i lavori ,non vado incontro a nient’altro…???spero di recuperare almeni i lavori di ammodernamento rivolgendomi ad un legale.grazie mille.saluti

  18. Salve di nuovo Domenico, immaginavo che non vi fosse indicata alcuna data nel preliminare, ripeto in prassi del genere tutt’altro che consolidate rivolgersi ad un legale carte alla mano, e spiegando la situazione nei minimi particolari, è l’unica strada percorribile per cercare di trovare una via d’uscita, in bocca al lupo,
    cordiali saluti.

  19. gentili signori vi pongo questo problema
    abbiamo fatto una proposta d’aquisto per un appartamento tramite un’agenzia , poco prima della scadenza dello stesso è saltato fuori chè l’immobile è vincolato da un compromesso presso un notaio .l’agenzia dice che questo aquirente si ritira previo rimborso dei soldi già versati.
    come mi devo comportare?
    grazie

  20. salve Giovanni, semplicemente attenda che l’immobile sia libero da questo vincolo, e poi porti avanti la sua trattativa, anche se il fatto che l’agenzia non abbia citato tale preliminare, oltretutto mi sembra di aver capito anche trascritto, la dice lunga sulla sua correttezza, se fossi in lei sarei già andato da un legale per chiarire la situazione, ma ovviamente prima di fare ciò si rechi all’agenzia per vedere se sono disposti a restituirle l’assegno (che dovrebbe aver allegato alla proposta) e trovare una soluzione amichevole,
    cordiali saluti.

  21. Sono in procinto di effettuare un compromesso (parte acquirente) in forma di scrittura privata, i miei 2 dubbi sono i seguenti:
    a) quale forma di pagamento della caparra confirmatoria è più idonea a mia tutela in caso di qualsivoglia problema(assegno bancario non trasferibile, assegno circolare, bonifico)?
    b) in caso di rifiuto di vendita da parte della parte venditrice il suo obbligo nei miei confronti di ripagarmi del doppio versato come caparra confirmatoria vale solo se l’atto è stato “trascritto” o anche nel mio caso di scrittura privata con sola registrazione?

    Grazie

  22. Salve Fabio, al preliminare di solito il mezzo più utilizzato per i pagamenti è l’assegno circolare intestato direttamente al proprietario, per quanto riguarda il caso in cui il venditore si ritiri dopo il compromesso, dovrà restituire il doppio di quanto incassato più l’eventuale provvigione dell’agenzia (se c’è stato l’intervento della stessa) il fatto che il compromesso non sia trascritto non comporta nulla in termini di restituzione delle somme, però va ricordato che la trascrizione è molto più tutelante in quanto la mette in condizioni di vantare i propri diritti nei confronti di tutta la collettività,
    cordiali saluti

  23. Buonasera,
    ho stipulato un’offerta di acquisto che è stata accettata dal venditore. In essa ho indicato le seguenti date:
    – compromesso –> 15 gg dopo accettazione dell’offerta
    – rogito –> 3 mesi dopo il preliminare

    Nel fine settimana avrò il compromesso e mi chiedevo se è possibile modificare la data del rogito dato che forse ho inserito una data troppo vicina e rischio di non ottenere il mutuo entro quei termini.
    Grazie

    • salve Lia, tre mesi per la delibera definitiva del mutuo, se non ci sono particolari problemi di reddito o di perizia dell’immobile, mi sembrano un tempo più che sufficiente, se la banca che ha scelto per l’erogazione del credito le dice che ci vuole più tempo, se fossi in lei proverei a sentire altri istituti; provi a fare la consulenza con una banca online è gratuita e senza impegno, può calcolare la rata da qui, per quanto riguarda l’eventuale spostamento della data del rogito è possibile farlo a patto che il venditore sia d’accordo, e nel caso in cui lo sia mi raccomando mettete tutto per iscritto, le parole se le porta via il vento,
      cordiali saluti

  24. Buongiorno,
    abbiamo fatto un compromesso con un’agenzia con caparra di 5.000 euro abbiamo versato la caparra dopo 2 mesi del compromesso, ora l’agenzia mi dice che non potevo versarlo perchè l’acquirente e in ritardo con la documentazione per il rilascio del mutuo
    e mi chiede di restituire la caparra versata a mio favore
    non mi sembra giusto.
    la mia paura e che l’agenzia voglia tutelale l’acquirente e io perderò la caparra ?
    senza contare che io e la mia famiglia abbiamo chiuso assicurazioni private per avere liquidità per l’acquisto di una nuova casa e liberato l’appartamento parzialmente perchè i tempi che avevamo pattuito era non molto stretti 5 mesi dopo 2 mesi siamo ancora fermi ed il perito dove ancora uscire per consentire l’avviamento delle pratiche bancari del venditore
    come mi posso tutelare
    devo restituire la caparra?
    Premetto che dal compromesso preliminare
    sono state deliberate date e firme di entrambi le parti compresa quella dell’agenzia.
    grazie
    cordiali saluti

  25. Salve Kikko, non ho ben capito la situazione, lei è il venditore ed ha stipulato un preliminare ricevendo una caparra di 5000 euro, che però non poteva incassare finchè l’acquirente non avesse espletato la pratica per la delibera del mutuo?
    Se così fosse dovrebbe essere indicato nel compromesso, anche se sinceramente non ho mai sentito di un preliminare vincolato al mutuo, di solito è la proposta che si vincola all’erogazione del credito dell’acquirente e nel caso in cui quest’ultimo ottenga il mutuo solo allora si procede con il compromesso,
    cordiali saluti.

  26. Salve,
    in data 29/11/2010 ho firmato con l’agenzia il compromesso per l’acquisto di un appartamento con rogito entro il 28/02/2011,versato caparra di 5000 euro con la clausola che me li ridanno se non mi deliberano il mutuo e nel frattempo ho inoltrato la richiesta per il mutuo ma la delibera non è ancora arrivata. Il problema è che in questo periodo ho trovato un’ altro immobile che mi soddisfa di piu’,a questo punto vorrei sapere,se arriva la delibera posso usare questa per l’acquisto dell’altro immobile o pagherò una penale? E per la caparra c’è modo di non perderla?

    • salve Luca, non credo sia possibile utilizzare il mutuo deliberato per un’immobile per l’acquisto di un’altro e comunque nella migliore delle ipotesi in cui la banca volesse procedere in questo senso andrà effettuata una nuova perizia che si andrà ad aggiungere ai costi (ma è molto poco probabile), per quanto riguarda la caparra versata nel caso in cui il mutuo venga deliberato se deciderà di non perfezionare la vendita perderà quanto versato più la provvigione,
      cordiali saluti.

  27. Cioè vuole dire che mi prendono anche il 3% dell’agenzia anche senza andare a rogito??Quindi se ho capito bene l’unica soluzione, se io non volessi piu’ acquistare il primo immobile sarebbe quella di non farsi deliberare il mutuo,giusto?

    • salve Luca, la provvigione di solito viene corrisposta all’avvenuta conoscenza da parte del proponente dell’accettazione della proposta d’acquisto o al massimo alla stipula del compromesso, ma se il suo accordo con l’agenzia ha stabilito che la provvigione va pagata al rogito notarile allora probabilmente non dovrà corrisponderla, è chiaro che tutto ciò deve essere scritto nero su bianco altrimenti a mio avviso nel caso in cui venga deliberato il mutuo ma lei intendesse comunque ritirarsi dall’acquisto la provvigione è dovuta al mediatore.
      Per quanto riguarda il secondo punto è chiaro che se la banca non delibera il mutuo lei non dovrebbe subire alcun danno, resta inteso che le mie considerazioni sono puramente teoriche in quanto per dare risposte reali è sempre necessario leggere i contratti stipulati, per questo le consiglio nel caso in cui dovessero insorgere controversie con l’agenzia o il proprietario di rivolgersi ad un legale che carte alla mano potrà darle tutti i consigli del caso,
      cordiali saluti.

  28. Riguardo al mio post precedente la delibera è arrivata e ora vedrò io se cambiare strada oppure no…sempre a riguardo del secondo immobile questo si trova in zona pep ed è stato acquistato da un privato il quale lo vuole vendere prima dei 5 anni,ma è possibile questo?
    Grazie mille!!

    • salve Luca, le abitazioni edificate in aree Peep possono essere di diversi tipi, a braccio le dico che non credo sia possibile rivendere prima della scadenza del vincolo, ad ogni modo nell’eventualità in cui voglia portare avanti l’acquisto, la prima cosa da fare è farsi consegnare una copia della convenzione stipulata con il comune all’epoca della costruzione, da quella , portandola al suo notaio potrà estrapolare tutte le informazioni riguardanti il singolo caso, di solito comunque le Peep sono in diritto di superficie,
      cordiali saluti.

  29. Salve, ho stipulato un preliminare davanti ad un notaio il quale ha riportato, sul preliminare stesso, una fideiussione diversa da quella che mi è stata consegnata 15gg dopo. La fideiussione, dopo vari accertamenti fatti da me, è risultata fasulla e la ditta costrutttrice è fallita. Ora non posso ecutere la fideiussione.
    La mia domanda è:
    Il notaio potrebbe risponderne in qualche modo?

    • salve Egidio, sinceramente per dare una risposta alla sua domanda andrebbe analizzata con cura la situazione, quindi se lei ha già verificato la falsità della fideiussione, si rivolga al più presto ad un avvocato per cercare di salvare il salvabile, ed individuare i responsabili dell’accaduto,
      cordiali saluti.

  30. Buongiorno, compromesso sottoscritto…vi e’ l’indicazione… il rogito dovra’ avvenire entro il 30/06/2011, senza prevedere nulla in caso contrario. Ecco qualora per validi motivi da parte del compratore, vi e’ neccessita’ di posticipare di 3 mesi il rogito, cosa puo’ succedere? Si tenga conto che per il 300611 il venditore ha gia’ incassato il 50% dell’importo pattuito (Euro 180.000,00=).
    Grazie e cordiali saluti

    • salve Lorenzo, non c’è il bisogno di prevedere in forma scritta una penale o qualcosa del genere, in quanto se una delle due parti per la data stabilità non dovesse essere disponibile per rogitare sarebbe inadempiente, e l’altra parte avrebbe il diritto di trattenere quanto percepito (se inadempiente è l’acquirente), o di percepire il doppio di quanto versato a titolo di caparra (se inadempiente è il venditore),
      per quanto riguarda la posticipazione della data, con accordo tra le parti non ci sono problemi, ma è chiaro che tutti e due dovranno essere d’accordo,
      cordiali saluti.

  31. in merito all’eventualità che la parte venditrice voglia recedere dal preliminare è prevista una penale come nel caso sopra citato? dove trovo gli estremi di questa cosa sul vs. modulo di preliminare? graziela

  32. salve Alessandra, se dopo la stipula del preliminare il venditore non intende più portare avanti la compravendita dovrà corrispondere il doppio di quanto percepito, questa è la legge non vi è alcun bisogno di prevederlo in forma scritta,
    cordiali saluti

  33. Buongiorno.
    Ho firmato una proposta d’acquisto vincolata al mutuo lasciando un assegno intestato al venditore. Ho ricevuto una pre-delibera dalla banca, quindi il venditore al compromesso si rifiutava di inserire il vincolo al mutuo.
    Non ho firmato e mi sono accordato con il venditore per richiedere una delibera completa che accertasse anche l’aspetto tecnico-legale dell’immobile in questione.
    Durante la perizia tecnica è emerso qualche problema.
    Nel frattempo il venditore si cautelava di inviarmi una diffida ad adempiere che richiedeva di versare entro 15 giorni quanto pattuito nella proposta d’acquisto. Ma quella somma avrei dovuto versarla contestualmente alla firma del compromesso, che è saltata per quanto descritto sopra.
    Cosa posso fare? Il venditore può trattenere l’assegno versato contestualmente alla scrittura della proposta d’acquisto e addirittura obbligarmi ad adempiere alla proposta?
    Devo obbligatoriamente firmare il compromesso svincolato dal mutuo per non perdere l’assegno?
    Grazie

    • Salve R, per prima cosa bisognerebbe vedere come è stata scritta la clausola sospensiva inerente il mutuo, in secondo luogo mi sembra di aver capito che la banca non eroga in quanto vi sono problemi sull’immobile, che a mio avviso sono imputabili al proprietario e non certamente a lei, quindi non vedo come il venditore possa chiedere l’adempimento del contratto, detto questo se ha già ricevuto un sollecito da parte del venditore, se fossi in lei mi rivolgerei subito ad un legale che potendo leggere quanto stipulato potrà consigliarla nel migliore dei modi,
      cordiali saluti.

  34. E’ possibile cedere a terzi, ad insaputa del venditore, un compromesso di acquisto di una casa.
    In pratica l’acquirente della casa non è chi ha fatto il primo compromesso.
    Ed in caso il venditore si rifiuti di vendere al nuovo acquirente vale la regola del doppio restituito.
    Grazie per la risposta

    • salve Raimondo, certo che si può effettuare la cessione del preliminare ma bisogna vedere come lo stesso è stato redatto, non è detto che sia possibile, le conviene prima di mettere in moto qualunque meccanismo, farlo leggere ad una persone competente che le saprà dare maggiori ragguagli,
      cordiali saluti.

  35. Sto firmando un compromesso con una società SAS di 50000 euro.L’immobile è gia finito, Se la società dovesse fallire prima del rogito, rischirei di perdere i soldi del compromesso? Come faccio a controllare che la società non sia in liquidazione?
    Mille grazie, saluti.

    • Salve Adriano, per sapere se la società è in liquidazione dovrebbe essere sufficiente richiedere un certificato fallimentare e di non concordato preventivo, se previsto per le sas, altrimenti potrebbe , un eventuale liquidazione essere individuata tramite visura camerale, ma sinceramente non sono molto esperto di società, quindi direi che prima di firmare qualunque cosa sarebbe il caso di andare a chiedere chiarimenti al commercialista,
      cordiali saluti.

  36. Salve,
    sto per accingermi a sottoscrivere il compromesso. Mi potrebbe dire quali documenti sono in diritto di richiedere di visionare in anticipo prima di firmare il compromesso?
    Immagino: il compromesso stesso(prima della firma), in modo da prendere atto delle clausole e apportarne eventuali modifiche e in più:
    – visura ipotecaria e catastale
    – piantine catastali
    – atto di provenienza
    -eventuali documentazioni condono

    Nel caso manchi ad esempio prima del compromesso la visura ipotecaria come faccio a tutelarmi?
    grazie
    T.

    • salve Tom, i documenti da lei elencati sono sufficienti per vagliare la situazione dell’immobile, per quanto riguarda la visura ipotecaria, a parte che nel preliminare c’è sempre scritto che la parte venditrice s’impegna a trasferire l’immobile libero da qualsiasi gravami (ipoteche), sarebbe meglio se si potesse fare prima della stipula del compromesso,
      cordiali saluti.

  37. BUonasera, la prossima settimana devo firmare un compromesso per l’acquisto di un appartamento vorrei sapere se oltre all’acquirente, al venditore e all’agenzia ci deve essere anche il notaio? Inoltre vorrei sapere se l’agenzia è obbligata a fare i vari controlli a riguardo dell’immobile (ipoteche ecc.) o se devo andare io e dove? Grazie cordiali saluti.

    • salve Carla, non è necessaria la presenza del notaio per la stipula di un preliminare, a meno che non lo si voglia trascrivere (cosa non obbligatoria ma sicuramente tutelante ed a totale carico dell’acquirente), per quanto riguarda le verifiche, certo che l’agenzia dovrebbe farle, ma non è obbligata in quanto fanno fede le dichiarazioni del venditore che attestano la regolarità dell’immobile. Detto questo, sarebbe il caso comunque di verificare eventuali ipoteche prima di sottoscrivere il preliminare,
      cordiali saluti.

  38. Salve, sto per comperare una casa,la proposta di acquisto e’ stata accettata da parte del venditore tramite un agenzia!!ho versato la somma di 5000 euro che sono stati gia’ incassati!!!la data del compromesso e’ fissata per il 9 marzo!!mi sono accorto che nella planimetria della casa, la superficie totale non corrisponde a quella trascritta nell annuncio!!la metratura era di 75mq ma controllando arriva al massimo a 60!!come mi devo comportare?? c’e’ la possibilita’ di avere indietro l assegno versato!!!grazie luca

    • salve Luca, il fatto che la metratura effettiva (cioè calpestabile) sia differente da quella scritta nell’annuncio non è un motivo valido per avere indietro l’assegno, in quanto molto probabilmente riferita alla metratura commerciale (che poi è quella che lei acquisterebbe) che comprende anche lo spazio che occupano i muri ed in percentuale anche le superfici non residenziali (terrazzi eccetera), e comunque anche nell’ipotesi in cui effettivamente la superficie sia inferiore ormai gli immobili vengono acquistati a corpo e non a misura quindi il fatto che ci sia una differenza nelle superfici non può a mio avviso costituire motivo di rescissione. Inoltre sicuramente nella proposta ci sarà scritto che lei propone di acquistare l’immobile come visto e gradito e nello stato di fatto e di diritto in cui attualmente si trova, o comunque una clausola del genere. Resta inteso che se lei crede di essere stato vittima di una sorta di raggiro si rivolga ad un legale che potrà cercare ed eventualmente trovare una strada percorribile,
      cordiali saluti.

  39. Salve, ho firmato davanti ad un notaio il compromesso per una casa con versamento di 30.000 euro di caparra più 5.000 euro all’agenzia per l’acquisto di un apparatamento che mi era stato detto costruito 10 anni fa, poi quando mi è stata consegnata dall’agenzia la visura catastale ho visto che era del 1996 quindi di 15 anni fa, chiamo l’agenzia che mi rassicura dicendo che quella riportata era la data della concessione edilizia,quindi arriviamo davanti il notaio per la firma del compromesso e salta fuori che la casa è vecchia di 15 anni, ma in quel momento non ho avuto la prontezza di non firmare +, ma col senno di poi sono passati 4 giorno dalla firma, credo che la mia sia stata una mezza truffa perchè il valore dell’immbile sicuramente è inferiore di quello pattuito essendo la casa più vecchia di quello che miera stato detto.
    Posso chiedere a questo punto uno sconto sul prezzo o recedere dal contratto senza penale e con la restituzione di quanto versato all’agenzia e alla parte venditrice?
    Sinceramente mi sento presa in giro dall’agenzia. Grazie

    • salve Giovanna, purtroppo non credo che il suo caso possa comportare uno sconto sul prezzo in quanto lei firmando il preliminare accetta tutte le condizioni in esso indicate e sicuramente in detto preliminare vi sarà una clausola del tipo “la Parte Promissaria acquirente promette di acquistare l’immobile come visto e gradito ed accettato senza riserva alcuna”. Inoltre, ma questo e solo un mio parere personale, non credo che cinque anni di differenza sull’età dell’immobile possano concorrere realmente ad una svalutazione dello stesso. Resta inteso che se lei crede di essere stata vittima di una sorta di raggiro si rivolga ad un suo legale di fiducia che potrà, carte alla mano, cercare ed eventualmente trovare una soluzione percorribile,
      cordiali saluti.

  40. Buongiorno,
    circa un mese fa abbiamo fatto una proposta ad un’agenzia per l’acquisto di una casa ancora in costruzione di 2000 euro vincolata al mutuo. La proposta è stata accettata. Sulla proposta è stato indicato come data del compromesso il 30 aprile e come data di rogito il 30 giugno. L’agenzia ci pressa per svincolare la proposta dal mutuo alludendo anche alla eliminazione del compromesso e il passaggio diretto al rogito. Seondo Lei ci conviene o il compromesso è un elemento importante per la vendita?
    La ringrazio anticipatamente

    • Salve Annalisa, non è obbligatorio stipulare il compromesso (ma è chiaro che l’intenzione di non stipularlo deve essere esplicitamente indicata nella proposta), ma di solito quando si passa direttamente al rogito, la cifra versata alla proposta è un pochino più consistente questo per evitare situazioni di facile ripensamento del venditore, o anche dell’acquirente. Il fatto di saltare eventualmente il passaggio del compromesso non c’entra nulla con lo svincolo della proposta dall’erogazione del mutuo, che certamente è sconsigliabile se non si è più che sicuri che il mutuo verrà accordato. Nel caso in cui decideste di svincolare tale proposta dall’erogazione del mutuo,e nel caso in cui lo stesso non venga accordato, perdereste quanto già versato, mentre nell’ipotesi in cui il mutuo non venga accordato in presenza della clausola sospensiva che lo riguarda non perdereste nulla in quanto è venuta meno la condizione sospensiva, io lascerei tutto com’è,
      cordiali saluti.

  41. Buon giorno,inanzitutto grazie x eventuale risposta. Ho firmato un compromesso con la parte venditrice con scadenza rogito il 13/03/2011 la parte venditrice ora ad un mese dal rogito mi informa che causa abusi edilizi non sanabili non potra effettuare il rogito.Come parte acuirente ho versato 30.000 euro come caparra confirmatoria e so che loro dovranno ridarmene in doppio ma oltre a questo io ho speso altri 8000 euro tra agenzia,banca e notaio ho diritto al risarcimento anche di questa somma? grezie risposta

    • salve Diego, certo che può pretendere ulteriori danni nel caso in cui vi siano, però va anche visto se conviene richiederli o accontentarsi del doppio della caparra, che se il venditore è subito d’accordo percepirà in tempi brevi, mentre se si va in causa, lo sappiamo bene come funziona in questo paese, passerebero degli anni,
      cordiali saluti

  42. salve, sto per firmare un compromesso come venditore.La parte acquirente ha inviato una bozza in cui ,visto che prevede un mutuo, indica che “nel caso il mutuo segua la compravendita(anche contestualmente)la parte promittente sara’ liquidata allo svincolo delle somme concesse in mutuo”.
    Questo contrasta con il pagamento contestuale al rogito? nel caso come posso fare cambiare la formula indicata?grazie

    • salve Lucio, per pagamento contestuale al rogito, di solito s’intende l’emissione da parte della banca di un mandato irrevocabile a suo nome, con il quale lei potrà prendere i soldi, svolte le formalità necessarie al consolidamento dell’ipoteca, che può comportare un’attesa anche di 11 giorni lavorativi, è chiaro ovviamente che la consegna delle chiavi dovrà avvenire solo ad accredito effettuato, se comunque vorrebbe cambiare la clausola del preliminare, ne parli con il proprietario o l’agenzia e cercate di trovare un’accordo, al posto del mandato revocabile si potrebbero richiedere gli assegni circolari ma non tutte le banche utilizzano questo metodo,
      cordiali saluti

  43. Salve,
    io e mio marito abbiamo trovato una casa adatta a noi… dato che non ci occupiamo direttamente di queste cose mio suocero, che pagherà parte dei soldi, ha preso appuntamento col venditore per redigere il compromesso martedi questo.
    sabato sera, dopo aver visto sia il venditore dell’immobile appena costruito ed il proprietari odella società che ci ha fatto vedere l’immobile ha chiesto a mio marito la carta d’identità ed il codice fiscale.
    Dato che non ha chiesto la stessa cosa anche a me, gli ho chiesto se questi documenti li dovevo portare martedi stesso, e lui mi ha detto che il compromesso non è il rogito, bastano i documenti di mio marito.
    dato che i miei suoceri non si sbottonano molto con me, non vorrei risultare magari in maniera poco prioritaria nell’atto, -magari non 50 e 50 ma 50 mio marito, 30 miei suoceri e 20 a me, dato che, purtroppo io non ho soldi in mio possesso.
    è possibile tutto ciò?
    attendo risposta, grazie e buona sera.

    • Salve Elena, non è necessario che sul preliminare vengano riportati tutti gli acquirenti in quanto nello stesso c’è sempre scritto che la parte promissaria acquirente promette di acquistare per sè, persona o ente da nominare al rogito notarile, quindi si esiste la possibilità che il suo nome venga inserito sul rogito. Comunque di solito coloro che intendono acquistare insieme vengono riportati entrambi nel preliminare, ma non è un obbligo,
      cordili saluti.

  44. salve,sono molto preoccupata il motivo gli e lo spiego subito:in data 21 febbraio ho firmato un compromesso con caparra di 5000 euro davanti a un notaio in cui e stata inserita una clausola che dice:entro il mese di marzo 2011 dovrà esserci la stipula del contratto definitivo.Il mio problema e che la banca non mi ha ancora dato la risposta se il mutuo viene accettato o no,ed ho il terrore che se la banca non mi da la risposta in tempo alla scadenza del mese io non avrò la caparra restituita.La prego ho bisogno di una sua risposta al più presto. GRAZIE

    • Salve Rosy, se nel su detto preliminare non è stata inserita una clausola sospensiva riguardante il mutuo, nel caso in cui non venga concesso, perderà quanto già versato, a meno che il venditore in via amichevole non decida si restituirle la somma magari perchè ritiene di non aver subito alcun danno dalla mancata conclusione dell’affare, ma in sincerità è una possibilità alquanto remota; quello che si potrebbe fare, nel caso sia solo una questione di tempo per quanto riguarda il mutuo, e parlarne con il venditore per ottenere una proroga del rogito notarile, ma nel caso in cui non si trovi l’accordo se non stipula entro i termini stabiliti nel compromesso perderà la caparra
      cordiali saluti

  45. grazie per la risposta ma vorrei sapere se per fine mese ancora non avrò la risposta della banca decade tutto?nel senso che il venditore può cercarsi un nuovo acquirente? o comunque rimane legato a me fino che non avrò la risposta della banca. grazie di nuovo

    • salve Rosy, no il venditore decorsi i termini del compromesso può cercare un’altro acquirente, in quanto lei non perfezionando l’acquisto diviene inadempiente e come già detto perde la caparra versata, si rechi in banca e faccia pressione per l’erogazione del mutuo. Poi ripeto se si tratta solo di un paio di settimane ne parli con il proprietario e cerchi un accordo, in fondo è interesse di entrambe le parti concludere l’affare, non è raro che vi siano ritardi di questo tipo nelle compravendite. Resta inteso che le mie risposte si possono considerare vere solo in linea di massima per avere una risposta che possa considerarsi vera al 100% sarebbe necessario leggere il contratto che si è stipulato,
      cordiali saluti

  46. Salve, ho fatto un compromesso di acquisto di una casa ad agosto 2010, il rogito andava stipulato entro il 31 marzo 2011. Insieme alla caparra penitenziale registrata presso l’agenzia delle entrate ho, via via, dato al venditore altri 15.000 euro quale acconti per il sucessivo acquisto. Inoltre ho dato un acconto all’agenzia immobiliare che ha portato avanti la mediazione. A fine febbraio mi è arrivata una lettera dell’avvocato del venditore che mi comunicava che il suo assistito non voleva più vendere la casa. Mi offriva il doppio della caparra e i circa 15.000 € spesi, ma non mi riconosce le spese di mediazione già anticipate e il rimborso dei costi vivi notarili in quanto l’atto non è stato fatto. Premetto che io già pago le spese dovute ai consumi di elettricità della casa in quanto la bolletta dell’Enel è a nome mio e che dal mese di marzo dovrei subentrare al suo mutuo bancario in quanto la banca lo ha già passato a me. Inoltre ho fatto delle migliorie al terreno circostante la casa. Vorrei andare per via legale cercando di obbligare a far vendere la casa, ma se non ci riesco almeno di ottenere una somma di denaro quale rimborso dei danni ce mi ha creato. Pensa che sarà possibile grazie

    • Salve Raimondo, sinceramente dare una risposta precisa e sicura alla sua domanda è praticamente impossibile, in quanto quando non si trova un accordo su una controversia, e si va in giudizio quello che può succedere non si può mai prevedere, ed anche i stessi giudici a volte si pronunciano in modo diverso sulle stesse questioni. Se fossi in lei accetterei la proposta dell’avvocato, certo a patto che la somma copra tutte le spese sostenute e che ci sia anche un surplus che possa considerarsi adeguato per i danni eventualmente scaturiti dal mancato perfezionamento della compravendita. Senza contare che nel caso in cui si decidesse di andare in giudizio non è neppure prevedibile il tempo che passerà, ma comunque si parla di almeno 3-5 anni (ma non sono assolutamente mancate cause da più di dieci anni), la situazione sarebbe da valutare insieme ad un avvocato, che potrà darle maggiori delucidazioni sui pro e contro dello specifico caso,
      cordiali saluti.

  47. Grazie per la risposta, quello che lei mi dice è già stato valutato e con un avvocato di fiducia, anche per principio, cercheremo ad obbligare il venditore a vendere la casa, in quanto sia le migliorie apportate che lo stesso pagamento delle bollette luce sono precedenti alla lettera di rinuncia a vendere del proprietario, inoltre il tempo gioca a nostro favore, in quanto il proprietario deve dal mese di marzo ricominciare a pagare il mutuo della casa bloccato per un anno in quanto non in grado di pagare. In sintesi il proprietario ha trovato un nuovo acquirente che compra la casa ad un prezzo superiore ma da quello che immagino la differenza di prezzo gli permette solo di rimborsarmi il doppio della caparra, ecco perchè non vuole rimborsarmi le eventuali altre spese da me sostenute ed eventuali danni subiti. Inoltre non credo che il nuovo acquirente possa aspettare 3-5 o più anni per l’acquisto della casa,mentre io non ho problemi di tempo. Grazie

  48. Salve, vorrei sapere, se acquisto una casa all’asta, posso rivenderla subito! oppure ci sono dei tempi da rispettare. in attesa di una vostra risposta vi porgo distinti saluti….Grazie

    • Salve Retlaw, a meno che non voglia acquistare utilizzando l’agevolazione prima casa, non mi sembra proprio che ci siano dei vincoli, ma comunque dovrà corrispondere la plusvalenza del 20% sulla differenza tra prezzo pagato e somma percepita per la rivendita. Comunque nel caso ci siano vincoli particolari le conviene rivolgere la domanda alla cancelleria in oggetto,
      cordiali saluti.

  49. Buon giorno, dimenticavo, adesso con l’entrata in vigore della legge sulla Conciliazione, devo presentare tutto al Conciliatore o ancora in Tribunale. Questa domanda parte dal fatto che chiesto a parecchi avvocati nessuno mi ha saputo dare una risposta, in quanto il caso specifico non è riportato tra i possibili casi previsti. Grazie per la sua gentilezza e le invio i miei più cordiali saluti Raimondo

    • salve Raimondo, certamente le sue considerazioni in merito sono tutte più che valide, quindi le auguro che si possa risolvere tutto per il meglio e nel minor tempo possibile. Per quanto riguarda la conciliazione il decreto è già entrato in vigore, ma nel milleproroghe è stata inserita una proroga di un anno per alcuni tipi di liti, ma sinceramente non saprei dirle quali sono nello specifico,
      cordiali saluti.

  50. Buona giornata! Ho appena fatto una proposta d’acquisto per un terratetto ristrutturato che si trova a Cascina(Pisa). Questo immobile è gravato da un “livello” con l’Ospedale S.Chiara di Pisa. L’Agenzia mi ha spiegato che tanti immobili in quella zona hanno questo “livello” e che anticamente l’Ospedale vendeva i suoi immobili a cifre agevolate in cambio poi di un certo quantitativo di olio o di grano che il contadino doveva poi corrispondere all’ospedale.
    Per “togliere” questo livello, l’agenzia mi ha detto che occorrono circa 5000 euro dal notaio, però mi ha detto di non preoccuparmi perchè, anche acquistando l’immobile con questo livello, a me non comporterebbe nessun tipo di problema…
    So che dovrebbe essere un problema del venditore liberare l’immobile da ogni gravame, prima della vendita, ma poichè abbiamo offerto una certa cifra (300.000 Euro)contrattando sul prezzo, il venditore non vuole acccollarsi ulteriori spese. Le mie domande sono:
    1)mi conviene toglierlo questo benedetto livello?
    2)ci sono delle conseguenze se dovessi tenermelo?
    3)E’ vero che per tirarlo via bastano 5000 euro (o giu di lì?)
    4)Dovendo chiedere un mutuo, potrei avere problemi nella concessione del mutuo, a causa di questo livello?
    5)In questo immobile c’è un sottotetto (quindi non abitativo), dove il venditore ha messo un bellissimo parquet e inserito un bagnetto che però non c’è sulle piantine. Potrei avere problemi nell’erogazione del mutuo, a causa di questo bagnetto?
    Grazie mille in anticipo del prezioso aiuto!!!
    Sabrina

    • salve Sabrina, sinceramente non ho capito cosa s’intende per “livello”, ma quello che le posso dire è che se sono tipi di situazioni locali nessuno più di un notaio del posto potrà rispondere meglio alla sua domanda in merito a questo tipo di gravame (se di questo si tratta), per quanto riguarda il discorso del sottotetto con bagno e parquet, io non mi preoccuperei, se non si dovessero erogare mutui sulle villette nelle quali sia l’autorimessa che il sottotetto sono adibiti ad abitazione (anche se catastalmente non lo sono) non si venderebbe più una villetta in tutta Italia, se la banca dovesse creare problemi per il bagno, cambi banca, ma vedrà che di problemi non ce ne saranno,
      cordiali saluti.

  51. Buongiorno,

    Sono in procinto di vendere il mio immobile per acquistarne un’altro (prima casa). In banca mi hanno parlato della possibilità di inserire una clausola nel compromesso, al fine di indicare che la caparra per bloccare il nuovo immobile che acquisterò, venga saldata al compromesso d’acquisto sottoscritto per il mio stesso immobile, di modo da consentirmi di rigirare direttamente la cifra che percepirò. Mi conferma che esiste questa possibilità e in caso affermativo cosa devo indicare esattamente nel compromesso? Grazie

    • Salve Bianca, di clausole nei preliminari se ne possono inserire di diversi tipi, inclusa quella da lei citata, bisogna vedere però se anche l’altra parte è d’accordo nell’inserire tale clausola, per quanto riguarda la scrittura della clausola, non siamo nelle condizioni di poter dare consigli in merito non conoscendo a fondo la situazione, ma sono sicuro che nel caso in cui nelle compravendite siano coinvolti dei mediatori saranno in grado di consigliarla per il meglio,
      cordiali saluti.

  52. Salve,devo firmare un compromesso, ho già scritto per la parte del finanziamento e mi siete stati molto utili,ora non riesco a superare altre due perplessità:(1) non voglio sia inserita la possibilità da parte dell’ acquirente di designare una società ma la dicitura :”indicherà per iscritto il designato o i designati all’acquisto” non mi pare garantisca l’ acquisto solo a persone fisiche , voi che ne dite?;
    (2)il notaio avrebbe “imposto” di togliere la dicitura standard che avevo fatto inserire nei patti relativa agli impianti non a norma perchè “nella nuova normativa come venditore non ho obblighi in tal senso” sarà vero ? e comunque non posso tutelarmi con una frase tipo :l’ acquirente prende atto che….? tenete conto che comunque mi ha imposto di fare redigere la certificazione energetica al posto dell’ autocertificazione.
    aspetto vostri suggerimenti sulle domande e ringrazio anticipatamente
    Lucio

    • Salve Lucio, per quanto riguarda la possibilità di nominare altre persone o società per il rogito, con accordo tra le parti si può anche eliminare ma ripeto dovete essere d’accordo, d’altra parte le imposte sono tutte a carico dell’acquirente quindi non cambia nulla per lei. Per quanto riguarda gli impianti a meno che non si tratti di un nuovo immobile non è obbligatoria la conformità, mentre per la certificazione energetica ogni regione ha una sua normativa, evidentemente quella di sua appartenenza non permette più l’autocertificazione, nel caso in cui non vi fosse una normativa regionale si applica quella nazionale che per quanto ne so io permette ancora l’autocertificazione, anche se la normativa in materia energetica è ancora in evoluzione quindi potrebbero esserci stati recenti cambiamenti, comunque non c’è molto da preoccuparsi la certificazione energetica non costa molto siamo nell’ordine di un 200 euro, per lo meno nella mia regione. Comunque è sempre auspicabile, se si hanno dei dubbi anche minimi, rivolgersi personalmente ad un professionista del settore, che potrà esaminare con cura la specifica situazione, costerà dei soldi ma saranno certamente ben spesi,
      cordiali saluti.

  53. salve,
    ho stipulato un contratto di compravendita e vorrei sapere se per essere valido devono essere trascritti tutti i punti che ho letto nell articolo,
    se solo uno di questi manca il contratto è valido?
    o può essere rescisso?
    grazie coediali saluti

    • Salve Antonio, sinceramente rescindere il preliminare per la mancanza di un dato mi sembra abbastanza improbabile, nel suo caso quale manca o mancano?
      Cordiali saluti.

  54. Buonasera,
    il mio problema sorge in merito a un diritto di prelazione in possesso ad un terzo soggetto, estraneo al compromesso da me firmato, sulla parte agricola del terreno, sia agricolo che edificabile, da me “acquistato” con compromesso.
    la mia domanda è: ma se questo esercità il suo diritto di prelazione decade tutto il compromesso, anche per la parte edificabile, o solo una parte di esso?..perchè nel caso succeda non sarebbe più l’oggetto che voglio acquistare.
    Ringraziando per la cortese attenzione, e per l’esaustiva risposta datami l’ultima volta che le ho scritto, le porgo i miei più distinti saluti

    • Salve Carmen, a quanto ne so io il diritto di prelazione (nel caso specifico dovrebbe essere di tipo agrario) consiste nel diritto di essere preferiti ad altri per l’acquisto di un terreno agricolo, quando il proprietario decide di venderlo. Sinceramente però non mi sento di darle una risposta specifica che potrebbe non essere esatta, in quanto non ho la possibilità di vedere in cosa consiste esattamente questo diritto, se di tale cosa si tratta. Quindi il mio consiglio è quello di rivolgersi prima di firmare qualsiasi cosa ad un notaio che potendo esaminare la situazione di persona saprà darle maggiori delucidazioni,
      cordiali saluti.

  55. Buongiorno

    sto per comprare una casa e quindi a breve dovrò effettuare un compromesso per una casa intestata ad una azienda e nn ad una persona fisica.
    Chiaramente all’atto del compromesso oltre a versare la mediazione, dovrò anche versare un acconto.
    volevo sapere: se nel frattempo la società fallisce cosa succede?perdo l’acconto?

    secondo punto: attualmente la casa è affittata ma già nella proposta d’acquisto il venditore si è impegnato a fornirla libera da cose o persone al rogito. Cosa succede se invece se la casa non risultasse libera?

    Grazie per l’aiuto!!!

    Giorgio

    • Salve Giorgio, se la società fallisce è probabile che lei perda quanto versato, ma andrebbe visto che tipo di società è, per quanto riguarda l’affittuario se non esce cosa succede? Niente, perchè anche nell’ipotesi in cui vi sia uno sfratto esecutivo in atto, ora che fisicamente l’inquilino esca fuori dalla casa non so quanti anni passerebbero, sopratutto se ci sono in casa minori o persone disabili. Sinceramente mi accosterei ad un acquisto del genere solo se molto conveniente,
      cordiali saluti.

  56. Buongiorno, ho stipulato un contratto preliminare per l’acquisto di una casa da privato. Al momento del pagamento dell’acconto (aprile 2011) e’ stato stipulato di versare una parte in contanti e una parte con assegno bancario non trasferibile; stessa cosa richiesta per la prossima rata a luglio 2011 e al momento del versamento finale, alla data del rogito (sempre parte contanti e parte con assegno bancario). La mia domanda e’: per la normativa antiriciclaggio, posso incorrere in sanzioni, relative al pagamento delle somme in contanti, a seguito prelievo c/o la mia banca (dati i prelievi frazionati che dovro’ effettuare nell’arco di tempo ristretto di 6 mesi)? Ringrazio anticipatamente. Saluti

    • Salve Anna, sinceramente non sono a conoscenza della specifica normativa antiriciclaggio delle banche, ma è chiaro che il prezzo reale della compravendita deve essere comunque dichiarato per intero per rientrare nella regolarità,
      cordiali saluti.

  57. buongiorno,
    volevo chiederle come devo cautelarmi al momento del compromesso visto che ho già fatto una proposta di acquisto (per un trilocale in prov di Milano 135.000)con un assegno di 3.000euro.
    L’agenzia mi dice che il compromesso lo vuole fare senza il notaio così risparmiamo…ma secondo lei non è meglio farlo col notaio??e quanto può costare il notaio per il compromesso?
    Come posso stare tranquilla e non aver paura di incappare in qualche brutta situazione?nel senso oltre a mettere per iscritto tutte le clausole che mi vengono in mente, cosa potrebbe succedere se facessi il compromesso in agenzia e si comportasse da disonesta? io ho pensato di dare poco anticipo 5-8.000.
    Grazie anticipatamente e la saluto cordialmente

    • Salve Debora, nel caso di non trascrizione del compromesso più che dell’agenzia bisognerebbe preoccuparsi del proprietario, nel senso che non trascrivendo il preliminare quello che potrebbe succedere (anche se è una casistica remota, ma non impossibile e già successa) è che il proprietario potrebbe promettere in vendita lo stesso immobile a più persone, mentre trascrivendo il compromesso lei vedrebbe garantiti i suoi diritti rispetto ad altri. La trascrizione non è gratuita ha un costo (completamente a carico dell’acquirente intorno ai 1200-1500 ma può cambiare) ed in tutta sincerità non vedo perchè se questo la fa sentire più sicura il preliminare non debba essere trascritto. Consideri comunque che nella maggior parte dei casi i compromessi non vengono trascritti (ma se dovessi comprare la mia casa lo trascriverei) quindi la scelta è soltanto sua e l’agente immobiliare non può opporsi,
      cordiali saluti.

  58. Salve,
    ho firmato il compromesso con l’acquirente a Gennaio 2011 e il rogito era previsto (come da contratto) entro e non oltre il 31 marzo.
    Dato che entrambi ci siamo rivolti ad agenzie intermediarie (TECNOCASA)l’agenzia al momento del compromesso si è presa da me (non sò dall’acquirente) la parte che gli spettava…il rogito all’inizio è stato rimandato al 12 aprile, poi spostato nuovamente (con la scusa delle feste pasquali)ed ora l’agenzia mi ha detto che l’acquirente vuole incontrarmi. Chiedevo nel caso lui voglia recedere dal contratto quali sono i motivi validi affinchè lui possa recedere ed avere la restituzione dell’acconto datomi???poichè io in buona fede gli avevo dato anche le chiavi di casa per iniziare a fare i lavori e so che ha iniziato lavori idraulici, ecc…(senza nullo di scritto)posso denunciare questa persona e l’agenzia per averlo fatto entrare in casa mia??? insomma come mi devo comportare??? aiutatemi!!!

    • Salve Simona, la sua situazione a meno che non si concluda il rogito, la vedo piuttosto complicata, sopratutto per il fatto di aver permesso di effettuare lavori senza mettere tutto nero su bianco. Il mio consiglio è quello di rivolgersi immediatamente ad un legale per vedere di salvare il salvabile,
      cordiali saluti.

  59. Buongiorno,

    ho estremo bisogno di immediata liquidità, per vari problemi (coprire vecchi debiti
    e partire con attività in proprio), i miei vendono un immobile, Lei gentilmente sa se le agenzie anticiperebbero subito una parte del valore dello stesso o devo per forza aspettare di trovare un acquirente?
    Grazie
    Matteo

    • Salve Matteo, penso che difficilmente un’agenzia potrebbe effettuare un’operazione del genere, le conviene chiedere a qualche finanziaria, oppure provare comunque a sentire il parere di qualche agenzia, ma la vedo molto difficile,
      cordiali saluti.

  60. Buonasera! Ho anche io una questione da porre.
    Nel mese di giugno 2010 ho firmato un compromesso di vendita della mia casa dando tempo 6 mesi. In realtà, ad oggi, maggio 2011, la signora che deve comprare la casa continua a rimandare perchè dice che aspetta l’erogazione del mutuo da parte della banca.
    Vorrei sapere se il compromesso scade, cioè se c’è il pericolo che, nel caso in cui la signora non possa più acquistare la casa, io non ho neanche più il diritto di tenere la caparra di 10.000 euro.
    Inoltre stasera la signora mi ha offerto di darmi come caparra altri 10.000 euro. Come mi devo comportare? quali sono i rischi che corro?

    • salve Licia, dirle quali sono i rischi plausibili non è per me possibile in quanto non conosco la specifica situazione, quello che le posso dire è di mettere un’eventuale ulteriore proroga dei tempi nero su bianco, è chiaro che al termine della nuova scadenza o la signora acquista o perde quanto versato mi sembra poi una follia che non sia stato ancora concesso (o non concesso) il mutuo. Se fossi in lei mi rivolgerei ad un legale per trovare la strada migliore da percorrere, lasciare così le cose nel limbo non mi sembra affatto producente,
      cordiali saluti.

  61. salve,
    avrei un quesito da porvi, a breve firmerò il compromesso per l’acquisto di una casa, vorrei sapere se è possibile aggiungere la clausola che prevede la restituzione dell’assegno in caso la richiesta del mutuo da me fatta non vada a buon fine, se è possibile sareste così gentili a indicarmi la dicitura esatta,
    grazie mille.

    • Salve Carmen, certo che è possibile inserire una clausola sospensiva del genere nel preliminare, ma è chiaro che il proprietario deve essere d’accordo altrimenti non se ne fa niente, per quanto riguarda la dicitura esatta non siamo in condizioni di poterla scrivere in questa sede,
      cordiali saluti.

  62. buona sera vorrei comprare una casa ma la parte venditrice ha stipulato un preliminare con il papà di un agente immobiliare ad una cifra ridicola incassando una caparra confirmatoria,la parte venditrice vuole vendermela a me perchè ci conosciamo bene io mi sono rivolto ad un legale e il mio legale mi ha detto di andare subito a rogitare che poi se la vede lui con la parte che ha compromessato prima di me..lo so e una situazione strana anche se nn hanno registrato il compromesso io mi chiedo se tale puo rivalersi sul mio atto che andro a fare

    • Salve Simone, in teoria se il preliminare non è stato trascritto potrebbe essere possibile muoversi come le ha suggerito il suo legale, o comunque il venditore potrebbe sempre rescindere dal preliminare stipulato anche prima di rogitare con lei versando il doppio di quanto percepito, e chiaro che poi sarebbe necessario leggere i contratti per vedere come è più opportuno muoversi, certamente se il suo legale le ha consigliato di percorrere questa strada avrà avuto ragione di farlo,
      cordiali saluti.

  63. Scusate, sto’ vendendo una casa a Roma. La parte acquirente ha scelto di fare il compromesso con il notaio, e a me va bene; purtroppo hanno scelto un notaio fuori dalla mia regione. E giusto? lo possono fare? Come mi posso tutelare da eventuali problemi? Anche se il compromesso è effettuato fuori regione, il rogito possono obbligarmi a farlo fuori regione? Ma le trascrizioni non sono all’interno del comune? grazie

    • Salve Luca, il notaio viene scelto dalla parte acquirente visto che è quest’ultima che ne paga l’onorario, quindi se l’acquirente ritiene opportuno stipulare da un notaio che si trova in un’altra regione rispetto a quella di ubicazione dell’immobile è in tutto diritto di farlo; questo non crea nessun problema a livello di pubblicità immobiliare, quello che è importante è che il notaio stipuli fisicamente in un luogo che rientra nel suo distretto notarile di appartenenza. Se lei non si può recare sul posto o non vuole farlo, può sempre fare procura ad un’altra persona,
      cordiali saluti.

  64. gentilissimo interlocutore,
    volevo chiederle se il fatto che l’agenzia stia “ritardando” nel farmi fare il compromesso di un appartam sul quale è stata accettata la proposta è sinonimo di problemi e quali potrebbero essere??! addirittura ieri mi dice che per abbreviare i tempi possiamo fare direttamente rogito!ma non mi cautela di più fare prima compromesso??
    grazie

    • Salve Debora, dire se il fatto che ci siano dei ritardi nella stipula del preliminare possa significare che vi sono dei problemi sull’immobile e eventualmente di quale tipo, non è per me possibile ovviamente, per quanto riguarda il fatto di non stipulare il preliminare andando direttamente al rogito, non vedo quale è il problema sempre che questo rogito sia stipulato in tempi brevi, certo è che quando le cifre in ballo sono già alte se qualcuno ci vuole ripensare ci pensa due volte prima di tirarsi indietro, comunque se fossi in lei chiederei semplicemente spiegazioni all’agenzia, visto che mi sembra di aver capito che da proposta sia stata prevista la stipula del compromesso,
      cordiali saluti.

  65. Salve,
    avrei bisogno di un consiglio: sono in trattativa tramite agenzia per l’acquisto di una casa ma si sono succeduti vari problemi; da fine Aprile, all’atto della proposta di acquisto, ci siamo accorti (noi, non l’agenzia) che il proprietario doveva riscattare il terreno (in quanto area PEEP). Tale condizione è stata inserita nel preliminare (l’agenzia ha fatto un unico documento), ed è stata accettata dal venditore. Stipulato il preliminare, l’agenzia si è accorta che il palazzo ha dei problemi catastali (sembra che non sia proprio contemplato nelle mappe, come se non fosse stato costruito, ed il venditore ne era a conoscenza in quanto la pratica è stata aperta già dallo scorso anno). Visto che l’agenzia non è stata molto competente (da quello che so sulla base di questi problemi non avrebbe neppure dovuto prendere in gestione la casa), ma ha ben pensato di non vincolare l’acquisto ad una data certa nel contratto e visto che nel frattempo il proprietario ha ritirato già i 10.000 € di caparra, volevo capire quali possibilità ho: 1) Posso richiedere la restituzione della caparra, visto che ovviamente non sono ancora entrato in possesso delle chiavi, e date le tempistiche comunali, non sarà una cosa breve? 2) si può modificare il compromesso inserendo una data limite per il rogito, anche a questo punto? 3)nel caso non si possa/il venditore non accetti, posso recidere dal contratto? 4)non è compito dell’agenzia verificare che tali pratiche siano in ordine? Ringrazio per l’attenzione

    • salve marco, difficile rispondere a distanza ai suoi quesiti è sicuramente necessario un’esame specifico della situazione, quindi non mi sento di dare consigli nel merito, quello che le posso dire è che visto che si tratta di compravendite immobiliari e sembra ci siano diversi problemi sia sulla trasparenza dell’agenzia sia su quella del venditore, l’unico consiglio che mi sento di darle è quello di rivolgersi ad un suo legale che potrà tutelarla per il meglio,
      cordiali saluti.

  66. Buongiorno,
    ho ricevuto una copia del compromesso che dovrei firmare a breve per l’acquisto di un appartamento, ma ho due perplessità:
    1. è normale che non siano indicati i mq dell’appartamento, mentre quelli del box si?
    2. non è specificato cosa succede se una delle parti è inadempiente o recede: dato che c’è una caparra confirmatoria, si applica l’art. 1385 del C.C.?
    Grazie

    • salve Fabrizio, le vendite immobiliari da diversi anni vengono effettuate a corpo e non a misura, quindi è normale che per l’appartamento vengano indicati i vani e non i metri, come è normale che per il box sia il contarrio in quanto è sempre un vano solo. Per quanto riguarda l’eventuale rescissione se non è stta prevista una caparra penitenziale ma confirmatoria allora si si applica il 1385,
      cordiali saluti.

  67. Buonasera,
    vorrei sapere se, in caso di vendita di un immobile mediante agenzia, in sede di firma del contratto preliminare e’ corretto che l’agenzia chieda di essere pagata per il proprio servizio. Se cosi’ e’, nel caso, per una ragione qualsiasi, il contratto preliminare non venga completato in rogito definitivo, per una richiesta esplicita del compratore, l’agenzia e’ obbligata a restituire l’intero importo versato come compenso per il proprio servizio ?

    Grazie per l’attenzione, attendo di ricevere una vostra risposta.

    Cordiali saluti.

    • salve Bruno, il diritto del mediatore ad esigere la provvigione è maturato nel momento delle conclusione dell’affare che la consuetudine individua nel momento dell’avvenuta conoscenza da parte del proponente dell’avvenuta accettazione da parte del venditore della proposta d’acquisto, quindi ancora prima della scrittura ripetitiva comunemente chiamata compromesso. Molte agenzie comunque accettano in via del tutto amichevole di percepire le proprie spettanze alla sottoscrizione del preliminare, e nel caso in cui la compravendita non si perfezioni tutte le spese sostenute dalla parte adempiente devono essere risarcite da quella inadempiente e quindi nel caso della provvigione non dall’agenzia,
      cordiali saluti.

  68. Buongiorno
    ho firmato un compromesso di vendita di un immobile di mia proprietà, facendo inserire la clausola che la caparra che mi veniva versata sarebbe stata restituita in caso di mancata erogazione del mutuo.
    Dopo pochi giorni l’acquirente mi comunica che l’erogazione del mutuo era stata negata e che si sarebbe rivolto ad altro istituto. Domanda : può l’acquirente richiedere la restituzione della caparra giustificando che le condizioni degli altri mutui sono peggiori rispetto a quello iniziale per cui la pratica era stata preaccettata.

    • Salve Monica, io credo che dipenda da come è stata scritta tale clausola, a rigor di logica infatti se nella clausola viene indicato solamente che nel caso in cui non venga concesso il mutuo allora le somme vanno restituite nel caso su citato da lei non credo che la clausola possa essere efficacie. Va detto però che nella realtà, anche nell’ipotesi in cui la condizione sia stata scritta diversamente, sapere se effettivamente il mutuo all’acquirente non è stato concesso o lui lo ha rifiutato perchè lo considerava meno conveniente, non è praticamente possibile, inoltre quando un proprietario accetta un contratto di vendita con una clausola sospensiva (perchè di questo si tratta) accetta anche la possibilità della perdita di tempo, nel senso che magari per due mesi il suo acquirente ha ricercato un mutuo, alla fine non lo ha trovato ed il venditore deve ri iniziare tutto da capo,
      cordiali saluti.

  69. Buongiorno,
    lunedì ho fatto una proposta di acquisto che diverrà valida se mi accetteranno il mutuo e come scadenza hanno messo la data del 31/07.
    Il venditore non ha ancora accettato e firmato perché credo speri e aspetti una proposta economicamente migliore….
    La mia preoccupazione è che arrivino agli ultimi giorni del mese per accettarla e io in quel momento dovrei portare l’assegno di caparra e cercare una banca per il mutuo ma in una settimana nessuna banca mi darà mai l’accettazione.
    Mi chiedo se il non riuscire ad ottenere una risposta in tempo dalla banca è ugualmente valida come motivo per far decadere il tutto e riprendermi i soldi oppure se devo presentare il No della banca
    Vi ringrazio

    • salve Roberta, se la sua proposta è vincolata correttamente alla delibera del mutuo, anche nel caso di accettazione da parte del venditore della stessa nel caso in cui il mutuo non venga concesso decade tutto perchè non viene soddisfatta la condizione sospensiva. Comunque se la sua paura è che non si faccia in tempo ad ottenere il mutuo e che durante questo lasso il venditore trovi un’offerta migliore, se non l’ha già fatto provi a richiedere una predelibera con questo strumento, le daranno risposta in un paio di giorni lavorativi,
      cordiali saluti.

  70. salve
    io devo firmare un compromesso x acuisto di una casa che a il valore di 290000€…solo che non so se e giusto firmare questo compromesso fra di noi poi mi dovrebero dare lafidussione bancarea … se non mi sbaglio il compromesso deve essere firmato e registrato al agenzia delle entratte o pure dal notaio…essendo una ragazza straniera non conosco bene le leggi quindi se gentilmente mi potresti aiutare a capire come e meglio fare o come dovrebe essere scrito e reggistratto un compromesso
    Grazie …

    • Salve Elena, se sta acquistando da un costruttore allora la fideiussione è obbligatoria e va predisposta per il giorno del preliminare. Se invece acquista da un privato non c’è fideiussione, ma comunque in entrambi i casi il preliminare (compromesso) può essere stipulato sia privatamente tra le parti che in presenza del notaio, è la parte acquirente a decidere dove stipulare ed ovviamente a pagare le relative spese se decide di farlo dal notaio. La registrazione ai fini fiscali che si effettua all’agenzia delle entrate viene fatta dopo la stipula del preliminare e le spese sono completamente a carico dell’acquirente,
      cordiali saluti.

  71. gentili signori
    io e mio marito abbiamo deciso di acquistaer un immobile e tra qualche giorno sovremo sottoscrivere il compromesso. Per motivi di lavoro non potrò essere presente e pensavamo di indicare il solo nome di mio marito nel compromesso, inserendo anche il mio in fase di rogito. Aggiungo che siamo in comunione dei beni. E’ una cosa fattibile? ci hanno detto che per la legge sulla trasparenza i nominativi indicati sul compromesso devono essere identici a quelli indicati sul rogito.
    grazie e saluti

    • Salve Annalisa non mi risulta affatto che i nominativi indicati nel preliminare non si possano cambiare, infatti nella maggior parte delle scritture private c’è proprio una dicitura del genere “La Parte Promittente Venditrice promette e si impegna a vendere alla Parte Promissaria Acquirente, che promette di acquistare per se, persona, ente o società, da nominare al Rogito Notarile“, questo significa che per esempio suo marito potrebbe stipulare il preliminare e poi nominare lei per il rogito definitivo come unica intestataria dell’immobile; questo sempre che non siano recentemente intervenute modifiche in materia, ma sinceramente non mi risulta, il consiglio che le do e quello di girare la domanda al suo notaio di fiducia che le toglierà ogni dubbio,
      cordiali saluti.

  72. salve sto acquistando un piccolo immobile e vorrei sapere : se nel compromesso verso l’intera somma dell’acquisto dell’immobile il venditore e obbligato a darmi la chiave dello stesso ancor prima del rogito notarile? la casa mi serve urgente e sarei disposto a pagarla in contanti….

    • Salve Daniele, non credo si possa parlare di obblighi prima del rogito notarile a meno che questi non siano esplicitamente indicati nei contratti, comunque le sconsiglio vivamente di corrispondere l’intera cifra prima del rogito,
      cordiali saluti.

  73. Salve,ho stipulato un compromesso dando 9000 euro per l’acquisto di una mansarda cat.c2 e malgrado le costanti rassicurazioni da parte dell’agenzia sulla fattibilità del mutuo dopo tre mesi ho avuto la bella notizia da parte dell’agenzia in cui mi si dice di aver ritirato la pratica perchè troppo alto il tasso(6% liquidità).Le chiedo adesso dopo aver scelto anche gli extra capitolato se non mi verrà fatto altrove il mutuo posso riavere i 9000 euro indietro senza attendere la vendita dell’immobile?Grazie saluti Matteo

    • Salve Matteo, in teoria se non le viene accordato il mutuo e nel preliminare non c’è una clausola sospensiva riguardante lo stesso, non potendo più perfezionare l’acquisto ( a meno che non possa farlo in contanti ma mi sembra di aver capito che non dispone di tale cifra) perderà quanto versato. Comunque se non ha particolari problemi sia lei che l’immobile non vedo perchè non le debbano erogare il mutuo, chieda un preventivo alla Mutuionline è gratis e senza impegno, riceverà una risposta entro 48 ore sulla fattibilità della sua pratica,
      cordiali saluti.

  74. Buongiorno,il 2 gennaio 2010 ho stipulato un compromesso per l’acquisto di una villetta a schiera dove era prevista la consegna per il 15 aprile 2010. Arrivati a fine aprile i lavori non erano terminati e il costruttore a maggio mi ha comunicato se potevo terminarla a mie spese che sarebbero state scorporate dall’importo finale, una volta terminati i lavori pronti per rogitare ha preteso tutto l’importo e siamo finiti per avvocati. A oggi dopo due udienze il giudice ha emesso il lodo arbitrale per marzo 2012, volevo sapere se riuscirò a recuperare tutti i miei soldi spesi regolarmente eseguiti da terzi con fatture e anche la caparra confirmatoria visto che ora non vuole piu’ vendere l’immobile? Se mi risponderete almeno mi servirà di conforto

    • Salve Nicola, purtroppo non sono in grado di sapere come andrà a finire questa sua vicissitudine, e per esperienza e per come funziona la giurisdizione in italia le dico che difficilmente si possono fare dei pronostici veritieri; mi dispiace per quanto le è accaduto spero che in un’altra occasione sia più fortunato e possa finalmente avere la casa che desidera,
      cordiali saluti.

  75. Salve sono Antonio, mi pare che gli argomenti trattati relativi al contratto preliminare siano vasti, ma devo capire se oggi in Italia ci siano giuristi, che a mio mal grado diano un unico concetto di risoluzione e chiarezza. Questo commento perchè consultando Avvocati, Notai e tecnici vari ognuno dice la sua.
    Vengo e mi spiego: mio papà firma un preliminare per la permuta di un terreno in cambio di un 18% di una costruzione futura.
    Nel 2009 insieme ad altri proprietari terrieri confinanti viene presentato il piano di lottizzazione e approvato dal comune e da tutti gli enti preposti sempre nel 2009.
    Nel preliminare viene indicato che l’impresa costruttrice (nonchè anch’essa proprietaria di un lotto confinante) viene immessa da oggi nel materiale godimento del terreno e viene autorizzato alle lavorazioni necessarie per eventuali movimenti terra, sondaggi, ecc..Ma che la proprietà ed il possesso giuridico si trasferiranno alla stipula dell’atto definitivo che verrà perfezionato in seguito al piano di Lottizzazione.
    Di per sè l’impresa dichiara di assumere l’obbligo nei confronti di mio padre (il quale accetta) di realizzare sul terreno il 18% del volume edificabile.Il volume di ogni singola villetta è pari a 360Mq il 18% equivale facendo i calcoli a 265mq.Nella sezione Patti e condizioni comuni si scrive :
    il corrispettivo dell’appalto viene convenuto nella somma di Euro…..(parte lasciata in bianco) più iva fissata a forfait e globalmente, pari al valore dell’immobile secondo Perizia Giurata, senza possibilità perciò di diminuzione o di aumento in caso di modificazioni dei costi in corso d’opera.
    Domanda la parte lasciata in bianco è causa di nullità del preliminare?
    La perizia non essendo citatà qual’è è causa di nullità.
    Abbiamo noi provveduto a far fare una nuova perizia di stima retrodatanto la stima al 2008 e non al 2011, possiamo far valere questa nostra perizia?
    Non si fà per nessuna ragione, riferimento a nessuna fidiussione è SENTITE SENTITE, con senteza della Cassazione 5749/2011 non si può far valere il dlgs 122/2005 da parte dell’acquirente perchè trattasi di edifici soltanto sulla carta ma per il quale non sia stato ancora richiesto il permesso di costruire (esiste solo l’approvazione del piano di lottizzazione del 2009.
    Alcuni notai dicono che il contratto preliminare si può citare in giudizio poichè manca l’importo, alcuni dicono che il preliminare è valido, alcuni avvocati non sono neanche in grado di pronunciarsi.
    Sapete voi darmi un’indicazione.
    Nel ringraziarVi anticipatamente colgo l’occasione per salutare chiunque abbia voglia di chiarire.

    • Salve Antonio, sinceramente non sono così preparato da poterle dare una risposta completamente esaustiva in merito al suo quesito, ma certamentec’è un punto che, in base alla sua domanda, non mi torna affatto, ed è questo: non capisco come si possa permutare un qualcosa che ancora non esiste e del quale pertanto non è possibile stabilire a priori il valore ( per esempio potrebbe nel tempo di costruzione cambiare il valore di mercato a causa di un inaspettato periodo di recessione), pertanto era sicuramente necessario lasciare in bianco quella che parte da lei citata, che però a mio avviso nello stesso tempo potrebbe essere considerata come causa di nullità del contratto. Detto questo che vuole essere solo un commento ad una situazione che evidentemnte è troppo complessa per essere sbrogliata senza nemmeno poter leggere il contratto che si è stipulato, le confermo che la fideiussione per gli immobili in costruzione è obbligatoria solo per quegli immobili per i quali è già stato richiesto il permesso di costruire.
      Sul discorso che la giurisdizione in materia è molto complessa e non sempre ben fatta, sono d’accordo con lei dovrebbero certamente essere effettuate delle snelliture contrattuali per questo tipo di casistiche, inoltre non è raro che la giustizia in materia si pronunci diversamente per casi molto simili, in bocca al lupo,
      cordiali saluti.

  76. Buon giorno
    chiedo un parere su una situazione che mi succede:
    arp. 2010 firmo compromesso (depositato) con caparra confirmatoria di € 80.000, consegna prevista il 31/12/2011.
    per ritardi dell’impresa si fà un’integrazione al preliminare con nuova data di consegna 18/5/2011 con € 150/gg di penale per ogni giorno di ritardo.
    Alla consegna, la casa presenta vari e importanti vizi, che una volta notati e scritti sul verbale, il costruttore non vuole riconoscermi nè sistemare.
    a una mia proposta di sconto, esso minaccia di non vendermi piàù l’immobile.
    ..1 lo può fare?
    2 con quali conseguenze?

    • Salve Marino, mi dispaice per quanto le succede, ma non sono nella condizione di poterle dare una risposta esaustiva non potendo loeggere il contratto che si è stipulato, le consiglio comunque di rivolgersi, visto che mi sembra di capire che i vizi di cui si parla siano di una certa entità, al suo avvocato di fiducia che saprà tutelarla nel migliore dei modi,
      cordiali saluti.

  77. Salve, innanzitutto complimenti per la serieta’ con cui e’ condotta la discussione.
    Io e il mio ragazzo siamo in procinto di comprar casa e vorrei alcuni chiarimenti.
    Abbiamo gia’ trovato l’immobile di nostro gradimento e tramite la mediazione dell’agenzia che lo trattava siamo pervenuti ad un accordo sul prezzo: 220000E.
    Abbiamo gia’ dato 5000E di caparra e pagato la parcella dell’agenzia. 
    La settimana prossima procederemo al compromesso con una caparra di 50000E e a gennaio faremo l’atto con altri 15000E. La casa non sara’ libera al rogito, su richiesta degli attuali proprietari, ma verso giugno. Solo a giugno salderemo l’acquisto con gli ultimi 150000E, di cui 110000 saranno mutuati.
    Vorrei chiarire i seguenti dubbi:

    1) I 50000E del compromesso devono essere dati tramite assegno bancario o corcolare? Cosa e’ meglio?

    2) Ci conviene vincolare l’acquisto all’ottenimento del mutuo anche sul compromesso? Abbiamo gia’ chiesto ad alcune banche e non dovremmo avere problemi, pero’ non abbiamo ancora aperto alcuna istruttoria, perche’ i 110000E andranno erogati a giugno 2012, cioe’ tra 8 mesi! Pero’ vorrei essere tutelata al massimo… Chissa’ quante cose possono cambiare in questo lasso di tempo!

    3) Il fatto che la casa non sia libera al rogito, ma dopo qualche mese puo’ rappresentare un rischio per noi? O solo per i proprietari attuali?

    Grazie!
    Valentina

    • Salve Valentina, per quanto riguarda il fatto di stipulare il rogito notarile, (se ho ben capito) prendendo la proprietà ma non il possesso non vedo particolari problemi sicuramente il notaio (che ovviamente sarà il vostro) troverà una giusta redazione che tuteli entrambe le parti. Riguardo al compromesso di solito l’assegno è circolare, ma per chi lo emette non cambia nulla solo per chi lo riceve è meglio il circolare in quanto già per il fatto che esiste sta a significare che i soldi ci sono mentre un bancario potrebbe essere scoperto. Infine se non siete sicuri che il mutuo vi venga erogato certamente una condizione sospensiva riguardante lo stesso io la metterei, ma si potrà fare solo se già nella proposta accettata si fa riferimento alla possibilità di recedere senza perdere nulla nel caso di declino del mutuo. Inoltre considerato che ancora mancano diversi mesi all’erogazione del mutuo, se fossi in lei proverei questo strumento per richiedere un parere di fattibilità della vostra specifica pratica di mutuo è gratis e non comporta nessun tipo d’impegno, quello che è certo è che il risparmio con le banche on line è garantito,
      cordiali saluti.

      PS nel caso in cui non vi sentiate tranquilli nell’ambito della compravendita o vi sembra che ci sia qualcosa che non va rivolgetevi ad un avvocato, vi costerà dei soldi ma saranno spesi benissimo.

  78. Grazie per la risposta.
    Sulla proposta c’e’ scritto “vincolato all’ottenimento del mutuo”, quindi cercheremo di ripetere la clausola nel compromesso.
    Saluti
    Valentina

  79. Salve,
    ho stipulato un compromesso per l’acquisto di una casa a giugno, tale compremesso indica come data ultima per l’atto di acquisto il 15 settembre. Questo non potrà avvenire in quanto il venditore mi ha consegnato l’ultima documentazione necessaria alla richiesta del mutuo solo il 5 settembre e quindi la mia pratica è partita “effettivamente” da quel momento. Come devo comportarmi? Il venditore può impugnare il compromesso e annullare la vendita mantenendo la caparra confirmatoria?
    Cordiali saluti.

    • Salve Roberto, se non viene stipulata una scrittura integrativa al preliminare nella quale le parti di comune accordo spostano la data ultima del rogito, allora nel caso specifico da lei citato essendo il ritardo dovuto al mutuo e quindi alla parte acquirente (ma potrebbe essere opinabile in quanto l’acquirente ha ritardato per una documentazione mancante alla quale deve provvedere il venditore) il venditore potrebbe trattenere quanto percepito e non perfezionare più la vendita. Questo in linea di massima poi è sempre necessario leggere il contratto redatto per dare risposte che possano considerarsi vere al 100%,
      cordiali saluti.

  80. Grazie per la risposta, a questo punto vedrò di effettuare una scrittura integrativa (come chiamarla “scrittura privata”) dove viene definito di comune accordo di spostare la data del rogito. In questa scrittura deve naturalmente essere citato il preliminare credo.
    Cordiali saluti

    • Salve Roberto, certamente che in questa scrittura integrativa al preliminare dovrà necessariamente farsi riferimento allo stesso, spero di esserle stato d’aiuto,
      cordiali saluti.

  81. Salve, vorrei ancora un’informazione.
    Poiche’ abbiamo in programma di stipulare l’atto a gennaio, ma la casa sara’ libera solo a giugno e anche il saldo finale dovra’ avvenire a giugno… Vorrei sapere come dobbiamo muoverci per la richiesta del mutuo: sarebbe cosa lecita chiedere alla banca il mutuo per una casa che e’ gia’ di nostra proprieta’? Ci potremmo cioe’ muovere a marzo? Oppure la banca dovra’ essere gia’ citata all’atto?
    Grazie

    • Salve Valentina, io credo che la banca in questione debba essere già citata nell’atto, anche se ovviamente ogni singola banca potrebbe comportarsi in modo diverso nei confronti di una casistica diversa dal solito, quindi dovrete chiederlo a loro quale può essere la strada da percorrere, si informi subito che il tempo passa in fretta,
      cordiali saluti.

  82. Accidenti pensavo di avere tutto il tempo per scegliere la banca con il mutuo per noi piu’ conveniente…
    Comunque dovra’ essere citata nell’atto a gennaio e non la settimana prossima nel compromesso, giusto?
    Grazie della risposta

    • Salve Valentina, si parlavo del rogito notarile e non del preliminare, comunque le conviene chiedere al notaio incaricato per sapere con certezza come comportarsi. Provi a richiedere un preventivo di fattibilità del mutuo con questo strumento, riceverà risposta entro 24 48 ore lavorative, è gratuito e non comporta nessun tipo d’impegno,
      cordiali saluti.

  83. scusate la mia ignoranza ma sto per acquistare la mia prima casa..da quello che mi dice sia l agenzia sia il consulente che mi ha fatto ottenere il mutuo ..ma premetto che di scritto nn ho visto ancora nulla,per l ok del mutuo..mi dicono che il prossimo passo è l atto..ma io stavo leggendo su vari siti che bisogna prima fare il compromess, e mi accorgo che a me questo nn è stato detto??quando si deve fare il compromesso sempre all atto?AIUTATEMI HA CAPIRE HO PAURA CHE SIA UNA TRUFFA.IO GIA STO SBORSANDO SOLDI

    • Salve Daniela, il compromesso va stipulato (ma non è obbligatorio si può anche andare direttamente al rogito) nei tempi previsti di comune accordo tra venditore ed acquirente, che di solito vengono indicati nella proposta d’acquisto. Resta inteso che quando si crede di essere vittima di raggiri o cose del genere l’unica strada da percorrere è quella della consulenza legale di un’avvocato che la tutelerà nel migliore dei modi, ne trovi uno prima di versare qualunque cifra consistente,
      cordiali saluti.

  84. Mia figlia ha stipulato un preliminare per acquisto casa, regolarmente registrato, e sborsato 50mila euro. Purtroppo ha dei problemi con l’erogazione del mutuo. Cosa succede se non riesce a rogitare nei tempi previsti? Ovvero la cifra anticipata può rientrare o si perde?
    Grazie per la risposta

    • Salve Francesco, nel caso in cui il mutuo non venga concesso e quindi non si riesca a stipulare l’atto entro i termini stabiliti nel preliminare allora la parte acquirente sarebbe inadempiente pertanto il venditore è in diritto di non vendere più l’immobile e trattenere le somme percepite (tutto questo se nel compromesso non è stata inserita una clausola sospensiva riguardante il mutuo). Comunque in questi casi la prima cosa da fare è parlarne con l’attuale proprietario per cercare un’accordo ed eventualmente procrastinare la data del rogito notarile, resto a vostra disposizione. Intanto provi questo strumento e richieda un parere di fattibilità della sua personale pratica di mutuo riceverà risposta dalla banca scelta entro 24-48 ore lavorative,
      cordiali saluti.

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