La nuda proprietà

acquistare casa in nuda proprietàEsistono diversi modi per risparmiare sull’acquisto di una casa tra cui la nuda proprietà. Vediamo prima di tutto che cosa si intende con questo termine; diventare nudi proprietari di un bene immobile vuole dire in poche parole comprarlo senza però poter utilizzarlo, in quanto sarà il vecchio proprietario, divenuto usufruttuario, a poter godere del bene da noi acquistato (art.li 981-984 c.c.). Chiaramente il fatto di non poter da subito entrare in possesso del bene ci farà risparmiare un bel po di denaro, più vanti vedremo quanto.

Occorre adesso individuare quale tipologia di venditore si accosta ad una vendita del genere; solitamente si tratta di persone anziane che per trovare sostentamento economico senza perdere la propria abitazione vita natural durante, vendono la nuda proprietà mantenendo l’usufrutto, mentre per quanto riguarda il potenziale acquirente sarà nella quasi totalità dei casi una persona che acquista per un figlio che magari sta ancora terminando gli studi e che quindi non avrà una sua autonomia prima di cinque/dieci anni, o più semplicemente un investitore che vuole cogliere l’opportunità di vedere aumentato il suo capitale.

Spiegata in questi termini la compravendita della nuda proprietà può sembrare una prassi banale che invece in realtà può nascondere molte insidie che vedremo di seguito, quindi il consiglio è quello di affidarsi ad un professionista del settore immobiliare regolarmente iscritto al Ruolo Agenti di Affari in Mediazione.

Detto questo vediamo quali sono gli obblighi del nudo proprietario e quelli dell’usufruttuario; per il primo gli obblighi sono due e cioè quello di pagare tutte quelle spese che riguardano la manutenzione straordinaria art 1005 c.c. e farsi carico di tutte quelle spese a carattere non annuale come per esempio eventuali migliorie dello stabile, mentre per il secondo tutti gli obblighi sono strettamente legati all’obbligo principale che è quello di restituire il bene all’estinsione dell’usufrutto, e a questo scopo l’usufruttuario deve: non modificare la destinazione economica del bene (per esempio aprendo un’attività commerciale all’interno dell’abitazione), farsi carico delle spese di manutenzione ordinaria, utilizzare il bene seguendo le regole del buon padre di famiglia, pagare le spese condominiali, pagare l’irpef, pagare l’ici e corrispondere un tasso legale al proprietario stabilito dalla legge per l’anno di riferimento sulle spese sostenute dallo stesso per manutenzioni strarordinarie.

Torniamo adesso al calcolo del valore della nuda proprietà del bene. Tale valore è dato dalla sottrazione del valore commerciale del bene meno il valore dell’usofrutto che varia a seconda dell’età dell’usufruttuario stesso, vediamo come facendo un esempio: stando alla tabella aggiornata al 2012 se il venditore per esempio a 70 anni il valore dell’usufrutto sarà pari al 40% del valore totale che per un immobile di 200.000 euro corrisponderà a euro 80.000; quindi il valore della nuda proprietà sarà 200.000 meno 80.0000 uguale 120.000 euro.

Nota bene, poichè è nei diritti dell’usufruttuario locare l’usufrutto sarebbe ideale all’atto della compravendita accordarsi con il venditore per avere un diritto di prelazione nel caso in cui decidesse di affittare l’usufrutto, altrimenti all’avvenuta estinsione dello stesso potreste trovarvi con un inquilino con tanto di regolare contratto in essere.

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23 Commenti

  1. Salve, vorrei, cortesemente, sapere se esiste un modulo/modello di un compromesso per la vendita del mio appartamento in nuda proprietà, e dove posso reperirlo.
    Un saluto

    Grazie.
    Graziano

    • Salve sig. Graziano, la vendita di una nuda proprietà è una prassi che può apparentemente sembrare banale, ma in realtà può nascondere diverse insidie, per cui sarebbe auspicabile far redarre un preliminare di compravendita (compromesso) fatto ad hoc per la sua specifica situazione da un professionista del settore. Nel web è possibile trovare diverse bozze per la promessa di vendita in nuda proprietà, ma a mio avviso non è assolutamente consigliabile muoversi da soli in una situazione del genere.
      Spero di essere stato d’aiuto rimango a disposizione per qualsiasi altra domanda….saluti.

    • Salve Graziano, le ho inviato via mail un indirizzo dove reperire una bozza di preliminare per la vendita di nuda proprietà, in alternativa se non dovesse andare bene per qualsivoglia motivo, provi a vedere se da Buffetti sono disponibili contratti del genere dovrebbero probabilmente averli.
      saluti.

  2. Mi trova perfettamente d’accordo, ma in questo caso è un accordo tra amici e quindi, al di là di quello che è la difficoltà oggettiva, in questo momento mi sarebbe servito ( e mi serve…) un fac/modulo che di base contemplasse un compromesso con vendita di nuda proprietà, nel web non ho trovato nulla…
    In ogni caso grazie della vostra cortese risposta.

    Un saluto
    Graziano

    • salve di nuovo la mail che le ho inviato è tornata indietro. Digitando “promessa di vendita nuda proprietà” nella barra di google tra i primi tre risultati c’è una bozza le dia uno sguardo,
      saluti.

  3. tempo fa trovai su internet un sito in cui si parlava di una vendita particolare della casa. in sostanza si poteva ricevere una cifra pari al valore della casa di cui si rimane usufruttuari , ma questa cifra non poteva essere destinata ad alcuni usi particolari : non si può comperare un’altra casa per sé o per i propri figli , ed altre limitazioni che non ricordo. C’era pure una mappa delle regioni in cui questa transazione poteva essere effettuata , ad esempio l’Umbria ricordo fosse esclusa credo per motivi geologici.
    Vorrei ritrovare quel sito , o simili , di cui non ricordo il link : potete aiutarmi voi ?
    Grazie

  4. Buongiorno vorrei sapere chi in Italia,a parte i privati comprano la nuda proprieta’. Grazie..Mario

    • salve Mario, sinceramente non sono a conoscenza di particolari categorie che effettuano acquisti di nude proprietà, ma penso che chiunque voglia acquistarla potrà farlo senza problemi,
      cordiali saluti.

  5. Buongiorno, io ho un quesito da un punto di vista un po’ diverso. Io ho la nuda proprietà della casa dove vivo con i miei genitori (usufruttuaria è mia madre). Adesso devo comprare un appartamento con il mio compagno, ma può essere intestato a me? o risulterebbe come una “seconda casa”? Grazie

    • salve Roberta riporto testualmente la legge nella parte riguardante i requisiti dell’acquirente “non bisogna essere titolari, neppure per quote o in comunione legale, su tutto il territorio nazionale, di diritti di proprietà, uso, usufrutto, abitazione o nuda proprietà, su altra casa di abitazione, acquistata, anche dal coniuge, usufruendo delle agevolazioni per l’acquisto della prima casa”, quindi no non può utilizzare l’agevolazione, ma comunque le conviene sempre sentire il suo commercialista di fiducia nel caso in cui la sua situazione possa rientrare nei diversi casi particolari che possono riguardare l’agevolazione fiscale prima casa,
      cordiali saluti.

  6. i miei genitori sono morti, come cancello l’usofrutto della proprietà; avendo io e i miei fratelli in comune la nuda proprietà? Come risolvo il problema? A chi rivolgermi?

    • salve Raffaella, l’usufrutto decade automaticamente alla morte di chi lo detiene, per cancellarlo è necessario rivolgersi all’Agenzia del Territorio, oppure ad agenzie di svolgimento pratiche, in entrambi i casi si può avviare una procedura on line,
      cordiali saluti.

  7. Buona sera, ho saputo che ci sono delle assicurazioni che acquistano la nuda proprietà di una casa corrispondendo una rendita vitalizia. Potreste farmi sapere quali sono le assicurazioni che fanno questo tipo di contratto?
    Ringraziandovi anticipatamente invio cordiali saluti.

    • salve Bruno, sinceramente non sono a conoscenza di specifici tipi di aziende di servizi (come le assicurazioni) che acquistano immobili in nuda proprietà, certamente la nuda proprietà è acquistabile da chiunque, ma che ci siano aziende specializzate in questo tipo di operazioni a me non risulta, ovviamente questo non significa che non esistano. Se fossi in lei mi rivolgerei alla fonte della notizia per avere maggiori informazioni, o proverei comunque a mettere in vendita la nuda proprietà in modo chiamiamolo classico, esiste sicuramente una fetta di mercato interessata ad affari del genere,
      cordiali saluti.

  8. Buonasera. Sto andando ad acquistare la nuda proprietà di un immobile sul quale il venditore manterrà il diritto di abitazione. Essendo il venditore molto giovane io andrò a pagare il 20% del valore della casa. Il motivo della vendita è per saldare un debito con equitalia che ha ipotecato la casa. Al momento del rogito l’ipoteca sarà cancellata, ma il mio dubbio è questo: qualora successivamente all’atto al venditore venissero notificate delle altre cartelle equitalia, è possibile che l’atto di compravendita venga impugnato?
    Grazie per l’aiuto

    • Salve Lucia, difficile dirlo non vorrei darle delle informazioni sbagliate quindi le consiglio di chiedere al suo commercialista, e magari indagare un pochino meglio sulla situazione del venditore,
      cordiali saluti.

  9. salve,
    avrei bisogno di un chiarimento:

    il nudo proprietario di un appartamento può PRETENDERE che l’usufruttuario assicuri l’appartamento per RC per danni a terzi e assicuri anche l’appartamento per eventuali danni subiti?

    grazie

    • Salve Diego, non mi risulta che il pagamento di un’assicurazione rientri negli obblighi dell’usufruttuario a meno che non si tratti dell’assicurazione di tutto lo stabile che credo possa essere considerata come spesa ordinaria e quindi di sua competenza, comunque non sono sicuro al 100% quindi le conviene chiedere al suo notaio di fiducia,
      cordiali saluti.

  10. Salve, nel caso acquistassi la “nuda proprietà” di un appartamento da una Impresa Edile, a che cosa vado incontro, ossia la casa di chi é ? Non posso aspettare che il venditore torni al Creatore per venirne in possesso.

    • Salve Vanna, il concetto di nuda proprietà è proprio questo si acquista la proprietà di un’immobile ma non il possesso materiale ad un prezzo ovviamente minore che si abbassa in funzione dell’età del venditore, più è giovane più il prezzo sarà scontato e viceversa. Quindi si dovrà necessariamente aspettare che il venditore muoia per entrare in possesso della casa, sinceramente però non ho mai sentito di un costruttore che optasse per questo tipo di operazione,
      cordiali saluti.

  11. salve, mio compagno vuole comprare unna casa per abitarci insieme.si come e prima casa ha diritto a agevolazione.ma vorebe intestarla a me come compagna,il diritto a agevolazione cella losteso?grazie

    • Salve Anagarofita, nel caso in cui l’immobile venga intestato a lei sarebbe lei che fruisce dell’agevolazione e non il suo compagno, pertanto potrà farlo se possiede tutti i necessari requisiti,
      cordiali saluti.

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