Acquistare casa all’asta

Acquistaqre casa all'asta, prassi, vantaggi, rischi e funzionamentoAcquistare un bene immobile ad un asta giudiziaria può rivelarsi un operazione assai conveniente, ma data la complessità della procedura bisogna sapersi muovere per non incorrere in spiacevoli sorprese.

Fino a qualche anno fa era praticamente impossibile comprare una casa in questo modo in quanto il tutto era riservato solamente agli operatori del settore o comunque a persone in diretto contatto con questo tipo di procedure.

Il grande cambiamento c’è stato dal primo di gennaio dell’ormai lontano 2006 quando, con il decreto sulla competitività (legge 14 maggio 2005 numero 80), è stato introdotto l’obbligo per i giudici curatori delle aste di pubblicare su internet, attraverso siti come www.astegiudiziarie.it, tutte le specifiche della pratica in modo tale da renderle di pubblico dominio.

Prima di addentrarci nel meccanismo analizziamo i rischi che si corrono acquistando una casa all’asta: i problemi più comuni che si possono riscontrare sono per lo più derivanti dalla mancata scrupolosità delle perizie fatte dal consulente tecnico che spesso non si accerta della reale situazione strutturale dell’immobile oppure della reale presenza o assenza dell’eventuale occupante (che potrà essere il debitore stesso o un semplice inquilino).

Va considerato anche che spesso tra la data della perizia e quella della messa in vendita sia trascorso molto tempo e che quindi la situazione dell’immobile possa essere cambiata (e sicuramente non in meglio). Oggi si può ovviare a questi imprevisti in quanto è sempre più spesso possibile visitare il bene prima di partecipare all’asta prenotando una visita dal custode, sempre se ne sia stato nominato uno.

Esistono due tipi di aste, quella con incanto molto più complessa e dalle tempistiche lunghe, e quella senza incanto che con la nuova procedura viene sempre applicata come prima soluzione; se poi non dovesse andare in porto si passerà all’incanto.

Adesso vediamo quali sono i punti salienti: il primo passo lo compie il giudice incaricato fissando una data entro la quale non sarà più possibile depositare la propria offerta, la quale andrà depositata nella cancelleria del tribunale di riferimento in busta chiusa indicando in essa il prezzo offerto (che dovrà necessariamente essere uguale o superiore a quello di basa d’asta indicato nell’ordinanza), le proprie generalità, gli identificativi dell’immobile e i modi di pagamento per l’eventuale aggiudicazione. Sarà necessario inoltre allegare all’offerta un assegno per la cauzione (che vi verrà restituito in caso di non aggiudicazione) pari a un decimo del prezzo di base, ed un’altro per le eventuali spese di trasferimento, trascrizione e voltura catastale.

A seguire vi sarà la pubblicazione su internet della perizia (elemento fondamentale in quanto contiene tutte le informazioni disponibili sul bene) e dell’ordinanza di vendita e poi il giorno successivo a quello della scadenza per il deposito delle offerte avverrà la prima udienza senza incanto per un eventuale aggiudicazione dell’oggetto.

Se dovesse, come si suol dire, andare deserta o contenere solo offerte non valide si passerà ad una nuova udienza con incanto per un eventuale aggiudicazione che potrebbe però essere solo a carattere temporaneo in quanto è possibile, ma solo entro 10 giorni dalla data dell’incanto stesso, effettuare un ‘offerta in busta chiusa superiore di un quinto rispetto al prezzo di chiusura dell’asta. In questo caso si terrà un ‘altra udienza per l’aggiudicazione definitiva, a seguito della quale, e solo dopo aver pagato il prezzo per intero, vi sarà il decreto di trasferimento della casa.

Questo in linea di massima è il funzionamento di un’asta giudiziaria, è chiaro però che trattandosi di situazioni piuttosto complicate, sarebbe bene, prima di svolgere tale operazione, chiedere consiglio a una persona esperta (per esempio un avvocato del settore) che ovviamente avrà il suo costo che non dovrebbe comunque pesare più di tanto sul bilancio finale in quanto con questo tipo di acquisto si può risparmiare, rispetto al prezzo del comune mercato, fino al 25%. Buona asta a tutti.

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31 Commenti

  1. Salve volevo sapere se sono ancora in tempo ad intestare la casa che mi sono aggiudicato a mia moglie (da premettere che ho fatto solo la prima fase d’asta aggiudicadomela con la prima offerta, quindi ora mi hanno detto che ho 90 giorni per rogitare). sicuro di un vostro riscontro vi porgo distinti saluti.

    • Salve Antonio, purtroppo non sono a conoscenza di queste specifiche tecniche e non vorrei darle delle informazioni sbagliate; sicuramente potrà ricevere un adeguata risposta al suo quesito rivolgendosi alla cancelleria di competenza, consideri però questo, in un acquisto all’asta da parte di un mandatario munito di procura speciale nel caso in cui il procuratore voglia fare offerte per persona da nominare essa dovrà necessariamente essere nominata in cancelleria entro tre giorni dall’eventuale aggiudicazione (articolo 583 c.p.c.). Spero di esserle stato di aiuto rimango a disposizione per qualsiasi altra domanda e mi scuso per la risposta non completamente esaustiva.
      Cordiali saluti.

  2. Salve, vorrei partecipare ad un asta per acquisto di una casa stimata da perizia: 605.000 euro. Per verificare se il prezzo è ancora competitivo considerando tasse + spese, volevo sapere a quanto ammontano le spese del tribunale non chiaramente indicate sul regolamento di gara(penso si chiamino spese di trascrizione) oltre alle tasse di acquisto già più alte di un acquisto tra privati perchè l’imposta di registro è calcolata sul valore di aggiudicazione e non di quello catastale + Imposta ipotecaria + Imposta catastale, e se ci sono anche spese notarili.
    Faccio tale domanda perchè mi pare che assegnare alle spese del tribunale una percentuale generica non sia corretto per i diversi valori di aggiudicazione (esempio: il 10% di 100.000 euro non sono come il 10% su 700.000) eppure il tribunale fa un asta e delle trascrizioni in enrambi i casi. GRAZIE. Cordiali saluti

    • Salve Alfredo, nel caso di aggiudicazione come per tutte le compravendite immobiliare dovrà corrispondere imposte e bolli nelle modalità da lei già conosciute, per quanto riguarda altre spese (tenuta d’asta parcelle notarili e cancellazioni ipotecaria) nella maggior parte dei tribunali rimangono a carico della procedura nel senso che sono già incorporate nel prezzo finale di aggiudicazione e possono non essere conteggiate dall’acquirente.
      Comunque per maggiore sicurezza le conviene rivolgersi alla cancelleria in oggetto non avranno problemi a darle tutte le delucidazioni del caso.
      Detto questo mi sento di raccomandarle visto il costo dell’operazione un adeguato studio della situazione e se è stato nominato un custode cerchi di fissare un appuntamento, se non l’ha già fatto, per visionare l’immobile internamente. Inoltre legga con attenzione la perizia del professionista nominato al fine di verificare la presenza di problemi, anche strutturali, che un occhio non esperto potrebbe non notare.
      Spero di esserle stato d’aiuto rimango a disposizione per qualsiasi altro chiarimento,
      un saluto.

  3. Per cortesia vorrei sapere se voi potete darmi informazioni circa alcuni problemi sorti con l’amministratore del mio condominio. Quali comportamenti possono dare ai condomini la facoltà di cambiarlo/sanzionarlo.

    Grazie

    • salve Gemma, sinceramente non sono a conoscenza delle specifiche normative riguardanti una situazione del genere, però se la situazione che comporta il disagio dei condòmini si protrae già da tempo, se fossi in voi aspetterei ancora un po in quanto stanno proprio in questi giorni varando la riforma sul condominio che da più poteri all’amministratore ed anche maggiori strumenti al condominio per tutelarsi nei suoi confronti, se invece la situazione è insostenibile rivolgetivi ad un legale che saprà darvi, dopo aver preso atto della specifica situazione, tutto l’aiuto del caso,
      cordiali saluti.

  4. Buongiorno,
    vorrei sapere se e’ dal fondo per spese di trasferimento(20% del prezzo di aggiudicazione)che viene attinto il denaro necessario per pagare l’imposta di registro, l’imposta catastale, l’imposta ipotecaria e le spese per la cancellazione delle formalita’ di pregiudizio a carico dell’aggiudicatario oppure tale fondo copre solo le spese d’asta e i compensi spettanti alle parti intervenute.

    • salve Corrado se non ricordo male le spese di trasferimento sono comprensive delle imposte e della trascrizione, ma le conviene comunque rivolgere la domanda alla cancelleria del tribunale in questione per avere certezza assoluta,
      cordiali saluti.

  5. salve vorrei sapere un parere sull’aquisto all’asta di una casa a vibo valentia, totalmente abusiva,solo con una rata del condono pagata nel 1982,costruita su una zona che è stata colpita da alluvioni2006 e che adesso rientra in zona a rischio idrogeologico,con vincoli ambientali.
    grazie

    • salve Vincenzo, non sono nella posizione di dare consigli non conoscendo la situazione in modo specifico, ma io personalmente non acquisterei un’immobile che si trova in una situazione urbanistica così delicata, per non parlare del rischio idrogeologico, anche se il risparmi rispetto al prezzo di mercato fosse elevato,
      cordiali saluti.

  6. Il mandatario in un’asta giudiziaria immobiliare deve essere necessariamente un legale/operatore del settore abilitato oppure anche una persona qualsiasi ?
    Se valida quest’ultima ipotesi è possibile partecipare ad un’asta immobiliare per conto di mia figlia maggiorenne in qualità di mandatario munito di procura speciale notarile ?

    • salve Giovanni, l’art 579 del codice di procedura civile “ognuno, eccetto il debitore, è ammesso a fare offerte all’incanto”. Non è prevista la necessità della rappresentanza tecnica. Le offerte, infatti, possono essere fatte personalmente o a mezzo di mandatario munito di procura speciale”. Detto questo io credo che ci sia la possibilità di partecipare in nome di sua figlia, ma le conviene comunque rivolgere la domanda alla cancelleria che si occupa della pratica, loro sicuramente sapranno darle maggiori delucidazioni,
      cordiali saluti.

  7. Salve, porgo subito il mio quesito, sul portone di un’abitazione è stato affisso il sequestro giudiziario con un numero di telefono che dovrebbe essere l’incaricato per il sequestro, l’abitazione non è ancora apparsa su internet ma è possibile acquistare senza attendere la pubblicazione, in modo da velocizzare i tempi?
    Cordiali saluti

    • Salve Pasqualino, sinceramente non sono sicuro che sia possibile acquistare senza prima attendere la pubblicazione, ma se fossi in lei chiamerei quel numero per sentire chi è che cura la procedura, e quale è la cancelleria in oggetto, dopo di chè mi recherei nella su detta cancelleria per avere tutte le informazioni del caso, le sconsiglio di lasciare depositi o quant’altro prima di aver esaminato la situazione nella cancelleria,
      cordiali saluti.

  8. buongiorno, vorrei comprare una casa all’asta ma una parte é abusiva volevo sapere se ci potrebbero essere problemi in seguito nel caso in cui non venisse sanata subito….
    Ringrazio anticipatamente

    • Salve Vanessa, se parliamo di immobili abusivi in tutto o in parte, non vedo come possano essere sanati in quanto non vi sono condoni in essere, per tanto non credo che un’immobile in queste condizioni possa essere compravenduto ne prima ne dopo l’asta. Evidentemente deve trattarsi di un’altra cosa, comunque io non conoscendo la specifica situazione non posso essere più preciso. Il mio consiglio è quello di sentire il parere del tecnico, onde evitare problemi sia nel presente che nel futuro,
      cordiali saluti.

  9. Buongiorno, avrei bisogno di un paio di chiarimenti.
    Sono intenzionato a partecipare ad un’ asta, la casa in questione è stata pignorata nel 2006 i propietari avevano oneri pendenti vs il condomionio per circa 10000€.
    Volevo sapere se oltre al prezzo con il quale eventualmente vincerei l’ asta dovrò successivamente pagare anche i debiti dei vecchi proprietari?Se questi poi come immagino non avranno più pagato le spese condominiali negli ultimi 5 anni, mi dovrò accolare anche queste spese?
    Infine nel suo articolo parla di un assegno da mettere nella busta con il 10% del valore dell’ offerta in un’ asta senza incanto, in molti altri blog si dice che vanno messi 2 assegni, uno con il 10% come cauzione ed un secondo assegno con il 15% dell’offerta come deposito per fondo spese.
    Mi può chiarire quale sia la procedura corretta?

    • Salve Alberto, non credo che le spese pendenti siano a carico suo nel senso che a rigor di logica dovrebbero essere estinte con i proventi dell’asta ma sinceramente non ne sono sicuro le conviene chiedere in cancelleria, per quanto riguarda l’assegno nell’asta senza incanto, ha ragione lei grazie per la segnalazione oltre quello di cauzione ne va inserito un’altro per le spese del decreto di trasferimento trascrizione e voltura catastale, sulla percentuale di tale assegno non sono sicuro che sia sempre il 15% le conviene informarsi con esattezza anche su questo aspetto direttamente in cancelleria,
      cordiali saluti.

  10. Salve!
    Mio figlio ha acquistato una casa all’asta con agevolazioni primacasa, l’ha rivenduta prima dei 5 anni a causa dei grandi lavori da eseguire e ne ha comprata un’altra più piccola, sempre all’asta. Chiedo se il credito di imposta si può applicare anche per immobili comprati all’asta.
    Ringrazio e saluto
    Fiorella

    • Salve Fiorella, sinceramente non sono sicuro al 100% ma credo che si possa utilizzare un’eventuale credito, comunque per eliminare qualunque dubbio chiederei prima nella cancelleria del tribunale che si occupa dell’asta, se non lo dovessero sapere sicuramente un suo notaio di9 fiducia saprà darle tutti i chiarimenti del caso,
      cordiali saluti.

  11. Buongiorno! Ringrazio per la risposta. E racconto come ho agito perchè possa essere di aiuto a qualcun altro:
    Mi sono rivolta alla cancelleria del tribunale e mi hanno indirizzata all’ufficio giusto dell’intendenza di Finanza, qui ho avuto una cortesissima assitenza, mi hanno compilato loro un faxsimile di come avrei dovuto fare la richiesta, ho portato tutto in tribunale, che lo ritornerà firmato e timbrato all’intendenza di finanza.
    Saluto e ringrazio
    Fiorella

  12. Salve,mi servirebbe un informazione.
    In percentuale,per spese del giudice ecc…quanto si spende in più rispetto al prezzo dell’immobile?
    Grazie mille.

    • Salve Luca, più o meno le spese sono pari a quelle di una normale compravendita, comunque le convierne chiedere l’informazione nella cncelleria di competenza per essere sicuri al 100% di quali somme si tratta,
      cordiali saluti.

  13. Buongiorno,avrei una domanda:
    Nell’avviso di vendita di un immobile compare la scritta:
    “Verserà presso lo studio dell’avvocato XXX,entro i successivi 10 giorni l’eventuale differenza del prezzo di aggiudicazione nonchè le spese di trasferimento nella misura del 15% del prezzo di aggiudicazione, salvo conguaglio, che verranno indicate all’aggiudicatario, in base alla tipologia di acquisto, mediante 2 distinti assegni circolari non trasferibili, intestati alla Procedura Esecutiva.”
    Questo significa che se mi aggiudico il bene devo pagare,oltre al prezzo di aggiudicazione,anche un +15% ?
    grazie mille anticipatamente per la risposta.

    • salve Luca, si significa questo, il 15% per le spese di trasferimento ma se non ricordo male potrebbe essere anche di meno, comunque per avere conferma è sempre meglio chiedere alla cancelleria del tribunale in questione,
      cordiali saluti.

  14. Se acquisto una casa ad un asta immobiliare,e la intesto come prima casa, devo pagare l’iva?e se si,di quanto?
    questa non è inserita nel valore del bene, ma è da pagare oltre alla cifra di aggiudicazione,giusto?
    grazie mille x il chiarimento.

    • salve Luca, sia che si tratti d’imposta di registro che di iva deve sempre essere corrisposta oltre il prezzo di vendita/aggiudicazione, comunque il fatto che la compravendita sia soggetta ad iva o ad imposta di registro non è determinato dal tipo d’acquisto, prima casa o seconda, ma dal tipo di venditore, se privato o società costruttrice. Anche nel caso dell’iva se lei può godere dell’agevolazione allora la pagherà con aliquota al 4% sempre oltre il prezzo di vendita,
      cordiali saluti.

  15. Buonasera, vorrei partecipare ad un’asta per l’acquisto di una abitazione non di lusso (con agevolazione prima casa).
    Le mie domande sono due:
    1)essendo la parte venditrice/esecutato una società immobiliare, che non ha eseguito i lavori di ristrutturazione o costruzione, il trasferimento è soggetto a tassa di registro o iva?
    2) si può richiedere di calcolare l’imposta di registro sul valore catastale anzichè il prezzo di vendita (Legge 2008 credo Bersani?).
    Grazie per i consigli.

    • Salve Elisa, per quanto ne so io l’imposizione fiscale per le vendite all’asta è sempre calcolata sull’intero importo di aggiudicazione e non sul valore catastale, per quanto riguarda invece il tipo d’imposta da corrispondere le conviene chiedere alla cancelleria del tribunale in questione, loro sapranno darle maggiori delucidazioni,
      cordiali saluti.

  16. salve, nella vendita senza incanto i 10 giorni per il rilancio si calcolano dal giorno dell asta o dal giorno successivo? grazie

    • Salve Ignazio, sinceramente mi trova impreparato non so dirle da quando decorre il termine, ma sicuramente in cancelleria le sapranno dare maggiori delucidazioni,
      cordiali saluti.

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