Casa pignorata? Ecco il mutuo salva casa per evitare l’asta

mutuo salva casa per impedire l'asta del tuo immobile già pignorato

Se hai un mutuo casa in sofferenza e la casa è già pignorata, oggi grazie al fondo salva-casa puoi rimborsare il debito ed evitare che il tuo immobile venga venduto all’asta con tutto quello che ne consegue in termini di reale prezzo di vendita.

Questa è una agevolazione contenuta nel decreto fiscale 124/2019 poi convertito in legge dal 25 dicembre del 2019 e tutt’ora funzionante, sebbene debbano essere ancora indicate le modalità di presentazione della domanda con un altro decreto che sarà pronto entro la fine di marzo.

In cosa consiste l’agevolazione e chi può richiederla

Prima di entrare nello specifico della normativa, ricordiamo che fino al 25 dicembre del 2019, cioè all’entrata in vigore del decreto legge, se non avevi pagato il tuo mutuo e la casa veniva pignorata, non esisteva la possibilità di evitare la vendita all’asta, questa è la principale novità del decreto, ma vediamo come funziona.

Praticamente si tratta di una rinegoziazione del mutuo (o surroga) che può esercitare anche il mutuatario già colpito dal processo di esecuzione immobiliare, sebbene debbano esserci determianti requisiti affinchè si possa beneficiare dell’agevolazione, vediamo quali sono:

  • il mutuo per cui si è subito il pignoramento deve essere relativo ad una prima casa di abitazione principale intestata a persone fisiche e non giuridiche o che agiscono nell’ambito di una attività imprenditoriale;
  • il debitore (mutuatario) non deve essere già oggetto di una procedura per la risoluzione di una situazione di sovraindebitamento;
  • il pignoramento deve essere stato notificato tra il 1 gennaio 2010 e il 30 giugno 2019;
  • il creditore, cioè la banca, dovrà essere l’unico a vantare crediti nei confronti dell’immobile e laddove vi siano altri creditori questi dovranno presentare domanda di rinuncia ad esisgere il credito;
  • alla data di presentazione della domanda di rinegoziazione, il debitore dovrà aver già rimborsato almeno il 10% del capitale;
  • la domanda dovrà essere presentata entro e non oltre il 31 dicembre 2021;
  • il debito contratto con il mutuo non deve essere superiore aI 250 mila euro.

Altri requisiti per presentare la domanda

Esistono poi ancora ulteriori requisiti che vanno rispettati al fine di poter ottenere la rinegoziazione del debito, e quindi:

  • l’offerta fatta per estinguere il pignoramento ed iniziare a rimborsare il nuovo mutuo, non potrà in nessun caso essere minore al 75% del prezzo base d’asta relativo all’asta fissata e successiva alla richiesta;
  • il rimborso del nuovo mutuo ipotecario non potrà avvenire per una durata superiore ai 30 anni.

Va poi osservato che, laddove il debitore non riesca ad ottenere la surroga, per esempio a causa di bassi redditi, può subentrare un parente fino al terzo grado di parentela, fermo restando tutti i requisiti su detti.

Quali garanzie per le nuove banche che subentrano in surroga

Ma come è possibile per una banca fidarsi dell’attendibilità creditizia di un soggetto colpito da esecuzione immobiliare? Semplice, questi nuovi mutui fondo salva casa sono garantiti dal fondo di garanzia per la casa istituito dal ministero di economia e finanzae e pari a 5 milioni di euro, ( NR un po poco visto l’enorme numero di case all’asta).

La vera ratio del mutuo salva casa

Alcuni potrebbero dire che questa misura va incontro alle persone in difficoltà, e di fatto è questo che accadrà, sebbene, come detto sopra, le risorse messe a disposizioni sono poche ma qualcuno potrebbe riuscire a farsi erogare il mutuo anche senza l’ulteriore garanzia dello stato, forse.

Ma noi ci sentiamo di fare un’osservazione che riteniamo ragionevole e relativa alla vera ragione che ha portato lo stato ad effettuare una misura del genere. Guardando un sito di annunci immobiliari ci si rende subito conto della quantità abnorme di case che sono all’asta e che in molti casi vengono vendue a prezzi che non sono sufficienti neppure per rimborsare il mutuo residuo.

Questa situazione, anche amplificata dalla drammatica riduzione dei prezzi delle case, negli anni ha portato le banche a trovarsi con un elevatissimo numero di mutui non rimborsati e che certamente non fanno bene ai loro bilanci.

Allora a voler essere maliziosi la ragione di questa norma mutuo salva casa potrebbe essere anche interpretata diversamente e cioè come una norma salva banche che, con questi nuovi mutui, vedranno entrare nelle loro tasche molti interessi ormai perduti; a voi le considerazioni.