Condominio: infiltrazioni e condensa, chi paga i lavori?

Nel caso vi siano in un condominio problemi di umidità derivati da condensa o infiltrazioni bisogna distinguere le due casistiche in quanto nei due diversi casi non sono gli stessi soggetti a dover ottemperare alle spese necessarie per il risolvimento del problema.

Se per esempio nell’appartamento del sig Rossi si manifesta dell’umidità sulle pareti, è interessante notare che la spesa per sistemare il problema va ripartita tra tutti i condomini solo se la causa di tale umidità è imputabile ad infiltrazioni dovute per esempio alla rottura di un tubo situato in una parte comune dello stabile, e che quindi riguarda tutti i condomini e non solo quello che specificatamente vive il problema in prima persona.

Mentre se il problema è derivato solo da un fenomeno di condensa non dovuto ad infiltrazioni (ma alla saturazione dell’umidità nell’aria) la spesa sarà a totale carico del proprietario dell’unità immobiliare in questione.

Morale della favola nel caso in cui ci siano nel condominio problemi legati all’umidità la prima cosa da fare è stabilire attraverso la perizia di un tecnico quale sia la causa, poi che in base a questo dato si potrà stabilire chi dovrà occuparsi della spesa.

10 Commenti

  1. Certa la procedura di identificazione del problema si potrebbe avere dei riferimenti di legge da apportare alla richiesta al’amministratore
    Grazie

    • Salve Michele, al momento non siamo in grado di dare riferimenti normativi specifici, ma a rigor di logica se è stato già accertato da un tecnico che il danno non deriva da infiltrazioni o malfunzionamenti di parti comuni, individuate dall’articolo 1117 del codice civile, non vedo come le eventuali spese possano essere ripartite a tutti i condomini, resta inteso che ogni situazione deve essere esaminata singolarmente, ma di questo dovrebbe occuparsi l’amministratore,
      cordiali saluti.

  2. Caro Admin,
    mi aggancio alla domanda di Michele per chiedere come devono essere ripartite le spese in caso di lavori di manutenzione per infiltrazioni d’acqua dal sistema fognario: in modo uguale tra tutti i condomini oppure proporzionalmente? Esiste un articolo nel codice che disciplina ciò?
    Grazie in anticipo.

    • Salve Antonello, il principio è molto semplice se dopo la perizia di un tecnico viene stabilito che il danno che provoca l’infiltrazione e situato in una parte comune, è chiaro che le spese dovranno essere ripartite tra tutti i condòmini, le parti comuni dell’edificio vengono individuate dall’articolo 1117 del codice civile, che riporto:”Sono oggetto di proprietà comune dei proprietari dei diversi piani o porzioni di piani di un edificio, se il contrario non risulta dal titolo:
      1) il suolo su cui sorge l’edificio, le fondazioni, i muri maestri, i tetti e i lastrici solari, le scale, i portoni d’ingresso, i vestiboli, gli anditi, i portici, i cortili e in genere tutte le parti dell’edificio necessarie all’uso comune;
      2) i locali per la portineria e l’alloggio del portiere, per la lavanderia, per il riscaldamento centrale, per gli stenditoi e per altri simili servizi in comune;
      3) le opere, le installazioni, i manufatti di qualunque genere che servono all’uso e al godimento comune, come gli ascensori, i pozzi, le cisterne, gli acquedotti e inoltre le fognature e i canali di scarico, gli impianti per l’acqua, per il gas, per l’energia elettrica, per il riscaldamento e simili, fino al punto di diramazione degli impianti ai locali di proprietà esclusiva dei singoli condomini”.
      Gli articoli che prevedono la ripartizione delle spese sono il 1123-1124-1125-1126 che può consultare qui, resta inteso che ogni singola situazione merita uno specifico esame, inoltre le ricordo che è in corso una riforma che potrebbe cambiare le cose,
      cordiali saluti.

  3. Avendo liberato un vano pertinente al garage condominiale adibito ad una vecchia caldaia,vorrei sapere se nella ripartizione della suddetta area sia nel caso di vendita che nel caso la stessa venga data in uso agli aventi diritto, posso rientrare anch’io, considerato che non sono possessore di posti auto bensì solo di un locale ubicato a piano terra dello stabile con diritto di accesso al garage ove sono collocati i contatori ENEL.

    Altresì vorrei sapere se le spese di pitturazione di un appartamento ubicato al 5° piano, assoggettato sempre a fenomeni di sola condensa dovuta presumibilmente all’esposizione o ad un inadeguato isolamento termico tipico delle costruzioni risalenti agli anni 1970, debbano essere a carico dei condomini e del solo proprietario. Ringrazio anticipatamente e se possibile vorrei anche una risposta via Mail con qualche rifermento normativo(sentenze o altro).

  4. Scusate ma i problemi di condensa possono, anzi direi si verificano nel 95% dei casi per problemi relativa alla struttura dei fabbricati (la stratigrafia di pareti e solai). Solitamente negli appartamenti dell’ultimo piano.
    Piochè il danno alle unità abitative ha, in tali ipotesi, origine dal difetto di una parte comune dell’edificio DOVRA’ essere l’amministrazione del condominio a doverla rimuovere in forza del principio e tutti i condomini pagare quanto dovuto.

  5. Nel mio caso specifico, abito al piano rialzato di una palazzina di due piani. Ho umidità di risalita (acqua che bagna il pavimento e provoca muffa nei mobili a contatto nonché muffa nei muri) che proviene dal locale sottostante che è un garage su cui sviluppa tutta la mia superficie di casa. Il garage NON è di mia proprietà, ma di 2 condomini del palazzo. I lavori che dovremo fare nel garage per risolvere il problema nel mio appartamento CHI LI PAGA?
    Grazie per la risposta

  6. volevo chiedere : ma se io ho provocato con infiltrazioni d acqua problemi al piano sotto…ok pago il danno…cioè ridipingo la parete umida…ma il muratore chi lo sceglie ? il mio vicino ha trovato un muratore carissimo….

    • Ciao Roberta una volta mi è successa la stessa medesima cosa, avevo fatto il bagno nuovo, e i miei muratori non so come, ma immagino con il martello pneumatico, avevano sfondato il tetto a quello di sotto, e manco mi avevano detto nulla. Ora era successo che il caso aveva voluto che gli inquilini di sotto non c’era erano in vacanza. Quando sono tornati ovviamente si sono molto arrabbiati e mi hanno immediatamente chiesto di riparare il danno e il muratore lo scelto io. Così devi fare anche tu, anche perchè sei tu a pagarlo, ciao.

  7. Nel caso il tecnico incaricato dal condominio di accertare le cause dell’umidità presente in un appartamento attesti che si tratta di condensa e quindi non vi è responsabilità del condominio, il costo della perizia è a carico del condominio o del proprietario dell’appartamento?

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