Il decreto mutui è un atto governativo che allinea la normativa italiana alla direttiva europea Mortgage Credit Directive numero 17/2014, sul tema delle procedure in caso di mancato pagamento delle rate. La novità principale è la possibilità offerta alle banche di procedere alla vendita della casa senza passare per l’esecuzione immobiliare ed in maniera diretta in caso di ritardo nel pagamento dell’ammortamento. Un perito scelto in accordo tra le due parti stabilirà il prezzo attuale dell’immobile e in seguito si avvierà la vendita vera e propria che tenderà a valorizzare il più possibile alla casa (e non a svenderla come tendenzialmente avviene nelle procedure d’asta).

Cosa c’è dietro il decreto mutui

Molte associazioni dei consumatori si sono mobilitate nei confronti di tale nuova norma, che nasconderebbe la volontà di accelerare il recupero crediti a scapito delle famiglie: un altro rischio è quello che il prezzo attualizzato non rispecchi il reale valore dell’immobile, considerando i ribassi del mercato di oggi, pari anche al 40%, se solo si confrontano i prezzi odierni con quelli di 7-8 anni fà..

In tanti hanno visto in questa normativa anche una evoluzione del ruolo banca come agenzia immobiliare diretta: banche come Unicredit (tramite liberi professionisti da loro formati) e Intesa Sanpaolo (tramite agenti da loro dipendenti) si stanno già muovendo in tale direzione. L’interesse delle banche nei confronti del mercato immobiliare si può interpretare come il tentativo di liquidare in fretta numerosi immobili ipotecati, favorire la vendita degli immobili all’asta e allargare i servizi per la propria clientela, ponendosi come primo punto di partenza per una ripresa del mercato.

Più a favore del cittadino con le nuove modifiche

Ad ogni modo, le più recenti modifiche a questo decreto rendono effettivamente la normativa più a misura del cittadino: saranno ad esempio 18, e non più 7, le rate che faranno partire lo stato di morosità e che consentiranno alla banca di vendere direttamente la casa. Inoltre, a differenza di quanto dichiarato in un primo momento, tali novità non si applicheranno ai contratti già in essere nemmeno in caso di surroga.

Un’altra differenza riguarda la vendita senza passare dall’asta giudiziaria: questa situazione sarà possibile solo se il mutuatario abbia sottoscritto la relativa clausola di inadempimento. Nel caso in cui si giunga all’effettiva vendita della casa, questo determinerà in automatico la cancellazione del debito nei confronti della banca, anche se il valore dell’immobile risultasse inferiore al debito non pagato. Inoltre, se la vendita fruttasse un importo superiore a tale misura, al mutuatario spetta l’eccedenza. In questo modo si conferma il divieto del patto commissorio (codice civile, art. 2744). Queste modifiche saranno votate e approvate nei prossimi giorni dalla Commissione Finanze.

Questo decreto è particolarmente attuale, considerando che una recente indagine dell’Adico Mestre rivela che in Veneto circa il 30% delle rate segna un ritardo e quindi una famiglia su quattro è in difficoltà nel sostenere il pagamento del proprio mutuo. Le problematiche più frequenti riguardano la perdita del lavoro o la riduzione degli orari dello stesso e molti mutuatari hanno utilizzato o la possibilità contrattuale di saltare una o più rate oppure cercano di accedere alla legge salva-famiglie che consente di sospendere il pagamento per un totale di 24 mensilità. Uno strumento utile nell’immediato periodo ma che comporta poi il pagamento ulteriore degli interessi accumulati durante la sospensione.

Il nuovo decreto mutui fornisce sicuramente più garanzie all’istituto bancario in caso di insolvenza, e come “vantaggio al cittadino” consente alla banca di continuare ad erogare prestiti, prevedendo in caso di sofferenza che l’eccedenza ricavata dalla vendita vada alla famiglia e che il numero di rate saltate prima di procedere alla vendita (da 7 a 18) sia aumentato, in considerazione delle attuali difficoltà.

Resta comunque una considerazione finale da fare in relazione a questa nuova “legge”; in un mercato immobiliare, e quindi creditizio ipotecario, già in grossa crisi, una norma del genere non farà altro che inibire ulteriormente la volontà di acquistare una casa con il mutuo, visto che oggi le possibilità di perdere il lavoro, e poi non ritrovarlo per un periodo lungo sopratutto con l’avanzare dell’età, sono tutt’altro che remote.

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