Dall’ormai lontano 2003-2007, fatto di speculazioni immobiliari dei singoli privati, di mutui erogati praticamente a tutti, di appartamenti venduti in meno di un mese ad un prezzo superiore rispetto a quello d’acquisto dell’anno prima e di acquirenti senza soldi contanti, siamo giunti in un momento dove è il caso di fare il punto in quanto la situazione è notevolmente cambiata e purtroppo non in meglio.
Prendiamo per esempio la città di Roma.

Ho visto con i miei occhi e vissuto in prima persona momenti in cui non si faceva in tempo a pubblicizzare un immobile sui classici canali utilizzati nel settore (internet, cartelli eccetera) che c’era già l’acquirente pronto a staccarti l’assegno per la proposta di acquisto; ormai per vendere erano sufficienti le richieste dei clienti precedentemente lasciate nelle agenzie e per il mutuo non c’era nessun problema anche chiedendo più del 100%.

In zone limitrofe al mio raggio d’azione ho visto colleghi rivendere mazzi di compromessi di case in costruzione con relativo ricarico sul prezzo; interi cantieri di ville uni e bifamigliari andati via in meno di sei mesi (e parliamo di immobili dal costo compreso tra 600 e 900 mila euro) sembrava fossero diventati tutti miliardari.

Ad un certo momento tutto questo si è come volatilizzato nel nulla.
Ma che è successo? Io penso questo, ma potrei anche sbagliarmi, e solo una mia opinione.

Con l’entrata in vigore della legge Visco-Bersani che rende obbligatorio dichiarare l’intera somma della compravendita (già comunque nota al fisco avendo dovuto per effetto della stessa legge registrare all’Agenzia della Entrate il preliminare), tutti quei soggetti che compravano e rivendevano compromessi senza pagare alcuna plusvalenza (pure aumentata al 20%) sono totalmente scomparsi, e chi non aveva fatto in tempo a rivendere gli ultimi, alla fine non c’ha rifatto nemmeno il prezzo iniziale.

Nel frattempo molti di quei mutui che erano stati erogati con eccessivo zelo andavano in sofferenza (specialmente se a tasso variabile), mentre all’orizzonte si stava già profilando una situazione di crisi finanziaria che non riguardava più solo l’italia, ma bensì tutto il globo. Intanto le banche, visti gli eventi iniziano a chiudere i rubinetti (fino ad arrivare alla situazione odierna dove sono praticamente sigillati).

Stando così le cose, si è creata una situazione dove: i prezzi del nuovo si erano stabilizzati, (quindi niente più ricarichi sui compromessi), i grandi costruttori iniziavano a vendere anche a meno di quello che era stato richiesto un anno un anno e mezzo prima, e quindi tutte quei privati che avrebbero voluto rimettere in vendita per rientrare del mutuo troppo caro non trovavano nessun acquirente, poichè il nuovo costava meno del loro; per chi fosse stato più fortunato nella ricerca dell’acquirente, c’era il problema del credito diventato assai difficile da farsi concedere.

Morale della favola oggi viviamo una situazione di stallo in cui i prezzi dei venditori sono ancora elevati, è molto difficile accedere all’aiuto di un istituto di credito (e comunque per non più del 70-80% del totale) i tempi di vendita possono arrivare anche a un anno di tempo e per chi è comunque intenzionato a comprare serviranno per lo meno 35-50 mila euro in contanti.
Questo è il mio pensiero, a voi le conclusioni.

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